Ondanks gebrek aan de gehuurde bedrijfsruimte (290), verhuurder niet aansprakelijk 

Nadat u een huurovereenkomst bent aangegaan wilt u achteraf niet worden geconfronteerd met een gebrek aan het gehuurde dat al bestond bij het aangaan van de huur. Een verhuurder is volgens de wet en contractueel aansprakelijk voor gebreken aan het gehuurde die hij had behoren te kennen. Wanneer is daar sprake van en heeft de verhuurder een onderzoeksplicht? Het Gerechtshof Den Bosch heeft hier begin 2020 uitspraak over gedaan.

Uitspraak Gerechtshof Den Bosch; 7 januari 2020

In 2011 is huurder met verhuurder een huurovereenkomst aangegaan betreffende een winkelruimte voor diens exclusieve modewinkel, waar de ROZ Algemene Bepalingen 2008 op van toepassing zijn. 

Na de start van de huurovereenkomst is huurder het gehuurde volledig gaan verbouwen. De begane grondvloer was een betonnen vloer met daarop keramische tegels met vloerbedekking op jute, de tegels, jute en vloerbedekking zijn verwijderd en vervangen door laminaat. Enige tijd later ontstond vochtschade. Er zijn diverse onderzoeken naar de oorzaak van de vochtschade uitgevoerd. Daaruit kwam naar voren dat de hemelwaterafvoer loosde in het zand onder de betonnen vloer van de begane grond en dat het zand verzadigd was. Deze betonnen vloer was te dun waardoor deze niet waterkerend was, had scheuren en sloot niet aan op de muren, waardoor het vocht op trok. 

Huurder houdt verhuurder aansprakelijk voor de schade, ad € 558.149,00, als gevolg van een gebrek aan het gehuurde, omdat die meende dat verhuurder van dit gebrek had behoren te weten. Huurder beroept zich daarbij op het arrest KPN/Tamminga.  

De Hoge Raad overwoog hierin dat verhuurder in beginsel het pand dient te onderzoeken op gebreken alvorens het te verhuren, voor zover daartoe aanleiding is. De verhuurder, echter wijst de aansprakelijkheid van de hand en beroept zich op artikel 11.3 en 11.4 van de Algemene Bepalingen, welke een aansprakelijkheidsuitsluiting (exoneratie) bevat. Uitgesloten is aansprakelijkheid van verhuurder voor schade als gevolg van gebreken behalve wanneer verhuurder bij aangaan van de huurovereenkomst het gebrek behoorde te kennen.

De huurder is door de kantonrechter in het ongelijk gesteld en het Hof doet dat ook. Huurder vindt dat verhuurder onderzoek had moeten doen naar mogelijke gebreken aan het gehuurde en zodoende het gebrek aan het gehuurde had behoren te kennen, en dus gehouden is diens schade te vergoeden. Het Hof meent dat dit niet het geval is en wijst er op dat de Hoge Raad heeft aangegeven dat de onderzoeksplicht voor de verhuurder alleen geldt als daartoe aanleiding was. In deze casus was er geen aanleiding op basis waarvan de verhuurder had moeten vermoeden dat de hemelwaterafvoer niet goed was, waardoor vochtproblemen zouden ontstaan. Er waren nooit vochtproblemen geconstateerd, voordat huurder huurde. De huurder had het gehuurde gestript en geen vochtprobleem of lekkagesporen waargenomen en de laminaatlegger had dit ook niet geconstateerd. Kortom de problemen waren aan het zicht onttrokken. Het gebrek was derhalve niet zichtbaar, alleen uit destructief onderzoek door een deskundige was het te ontdekken. Het Hof is van mening dat niet van de verhuurder kon worden verlangd dat zij zonder concrete aanleiding een destructief onderzoek verrichtte naar een potentieel vochtprobleem waarvan geen symptomen zichtbaar waren. Het Hof oordeelt derhalve dat het beroep van de verhuurder op de exoneratieclausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Het hof acht de verhuurder dan ook niet aansprakelijk voor de schade nu het een onzichtbaar gebrek betreft, dat hij niet kende noch behoorde te kennen, zodat het beroep van verhuurder op de exoneratieclausule slaagt. 

Ondanks dat het gehuurde een gebrek had, dat niet aan huurder is te wijten, is verhuurder dus niet aansprakelijk. Deze casus leert ons dat het overeenkomen van een exoneratieclausule de huurder duur kan komen te staan. Vanuit huurdersperspectief is het nuttig om te onderhandelen over de reikwijdte van de exoneratie, in die zin dat als het gehuurde een gebrek heeft dat niet is toe te rekenen aan de huurder dat verhuurder hierin een bepaalde mate van aansprakelijkheid dient te dragen, en als dat niet onderhandelbaar is dan is het nuttig om voor zover mogelijk dit risico af te dekken middels een verzekering. In elk geval is het belangrijk om het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst goed te inspecteren op feiten en omstandigheden die mogelijk aanleiding kunnen vormen voor een (destructief) onderzoek in het kader van een potentieel gebrek. Indien die feiten of omstandigheden zich voordoen, dan is het nuttig terzake de mogelijke uitkomst met elkaar afspraken te maken.

Wilt u advies bij het aangaan van de huurovereenkomst en duiding van uw rechten, plichten en exoneraties volgend uit de huurovereenkomst, dan kunt u gerust contact opnemen met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281, en wij helpen u graag verder.