Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in het huurrecht en staat zowel de (commerciële) verhuurder als de huurder bij terzake de huur van bedrijfsruimte en woonruimte.

Iedereen, of het nu een bedrijf of particulier is, heeft huisvesting nodig, daarom is één van de meest voorkomende overeenkomsten de huurovereenkomst.

In de nakoming van de rechten en plichten van de huurovereenkomsten doen zich regelmatig problemen voor. Vaak kunnen die voorkomen worden door wat extra aandacht aan het opstellen van de huurovereenkomst te besteden.

Hoewel er in de basis uitstekende huurovereenkomsten bestaan, zoals o.a. het ROZ-model, blijft het opstellen ervan maatwerk. Immers, iedere huurder en elke omstandigheid waaronder wordt gehuurd is anders en dat dient vertaald te worden in de rechten en plichten opgenomen in de huurovereenkomst en algemene bepalingen.

Opstellen en beoordelen van huurovereenkomsten

Voor het opstellen en beoordelen van huurovereenkomsten, betreffende woonruimte en (overige) bedrijfsruimte, en de algemene bepalingen kan Brugrecht advocaten u uitstekend van dienst zijn, met recht een huurrechtspecialist.

Advocaat Annemarie Wiesmeier-van der Brugge

Brugrecht advocaten kan u er over adviseren, namens u optreden, bemiddelen en waar nodig procederen. Annemarie heeft de huurrecht specialisatie opleiding met succes voltooid. Zij is lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten (VHA), de enige door de Nederlandse Orde van Advocaten erkende specialisten vereniging op het gebied van huurrecht. Als lid van de VHA wordt ze permanent bijgeschoold en is zij op de hoogte van alle relevante jurisprudentie op het gebied van huurrecht.

Erkende huurrechtspecialist

Uw zaak is dan ook in goede handen bij een door de Nederlandse Orde van Advocaten erkende huurrechtsspecialist. Neem gerust contact op als u meer wilt weten of wanneer u een gespecialiseerde huurrecht advocaat nodig heeft om uw belangen op de juiste manier te laten behartigen.

Publicaties van onze huurrechtspecialist

Voor interessante artikelen over het huurrecht kunt u ook onze blog raadplegen. Brugrecht advocaten publiceert hier regelmatig korte en duidelijke artikelen. Deze artikelen worden ook in diverse bladen gepubliceerd.

Contact met onze huurrecht advocaat

Brugrecht advocaten met recht uw partner in huurrecht! Bel +31 (0)70-326 328 1 met Brugrecht advocaten, of vul het contactformulier in. We nodigen u graag uit voor een eerste kosteloze kennismakingsgesprek van een half uur met onze huurrechtspecialist.

Servicekosten

Huur vrije sector; contractsvrijheid bij overeenkomen vaste bijkomende (service)kosten, geen afrekening nodig.

Het Amsterdamse Hof (gepubl. 5 november 2018; ECLI:NL:GHAMS:2018:4030) heeft een interessante uitspraak gedaan, waarmee hij terug is gekomen van zijn eerdere uitspraken. Het Hof bepaalde hier dat er geen recht op terugbetaling van servicekosten bestaat ex art. 7:259 lid 1 BW, omdat dat artikel feitelijk bepaalt dat de betalingsverplichting van de huurder terzake servicekosten beloopt tot het bedrag dat is overeengekomen. Er geldt contractsvrijheid, er hoeft geen relatie te bestaan met de werkelijke kosten en er hoeft geen afrekening plaats te vinden.

De casus.

Mevrouw x huurde van 1 augustus 2014 tot 15 november 2016 een appartement. De huurprijs bedroeg € 1.500, bestaande uit de kale huur ad € 740, vaste prijs voor: gas/elektra/internet € 110, meubileringskosten € 450 en servicekosten V.V.E. € 200. Het betrof hier geliberaliseerde ofwel vrije sector huur.

Kort na haar vertrek vordert Mevrouw x van de verhuurder € 16.843,75 terug, nu zij van mening is dat zij de VvE-bijdragen en de meubileringskosten onverschuldigd zou hebben betaald. Verhuurder heeft de vordering verworpen. Mevrouw x gaat naar de rechter en vordert alle betaalde meubileringskosten en servicekosten VvE in totaal € 16.843,75 terug. Zij onderbouwt haar vordering door te stellen dat de verhuurder niet aan diens wettelijke plicht heeft voldaan om de betaalde voorschotbedragen jaarlijks en bij het einde van de huurovereenkomst af te rekenen (art. 7:259 BW). Voorts stelt zij dat ze de servicekosten VvE onverschuldigd heeft betaald, nu dit geen levering of dienst aan haar was, waardoor deze niet aan haar doorberekend kunnen worden.

De kantonrechter heeft Mevrouw x in het gelijk gesteld. Verhuurder was het niet eens met dit vonnis en is in hoger beroep gedaan. En met succes.

Het Hof vernietigt de uitspraak van de kantonrechter. Het Hof oordeelt dat Mevrouw x geen aanspraak kan maken op terugbetaling van de betaalde kosten voor meubilair en VvE kosten op grond van art. 7:259 BW. 

Het Hof baseert dit op het volgende. Artikel 7:259 BW, dat zowel voor geliberaliseerde als niet-geliberaliseerde huur geldt, bepaalt dat de betalingsverplichting van de huurder terzake de nutsvoorzieningen gebaseerd is op de individuele meter en voor wat betreft de servicekosten beloopt de betalingsverplichting tot het bedrag dat door huurder en verhuurder is overeengekomen. In deze zaak gaat het niet over de afrekening van de kosten van nutsvoorzieningen, maar om andere zaken waarvoor servicekosten worden gerekend. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt ook dat de betalingsverplichting voor de servicekosten op een andere manier dienen geregeld te worden, dan nutsvoorzieningskosten. Ten aanzien van servicekosten gaat het er om wat partijen hebben afgesproken. 

Het Hof geeft aan dat bij geliberaliseerde (vrije sector) woningen contractsvrijheid geldt ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (art. 7:259 lid 1 eerste volzin), net zoals partijen vrij zijn in het vaststellen van de huurprijs. Het artikel bepaalt dat de betalingsverplichting van de huurder terzake de servicekosten het bedrag dat is overeengekomen beloopt, dus er behoeft geen relatie te bestaan met de werkelijke kosten. Uit de inhoud van de getekende huurovereenkomst blijkt de overeenstemming tussen huurder en verhuurder en tevens uit het feit dat lopende de huurovereenkomst nooit is geklaagd. Voorts geldt dat in de huurovereenkomst blijkt dat het niet over voorschotten gaat, maar om het vaste bedragen als onderdeel van de totale prijs als bedoeld in art. 7:237 lid 1 BW.

Voor wat betreft de door de huurder betaalde VvE bijdrage, oordeelde het Hof dat art. 7:259 BW niet daarop ziet en dat partijen vrij waren daarover af te spreken wat zij wilden.

Het vonnis van de kantonrechter is vernietigd en verhuurder hoeft mevrouw X niets te betalen.

Conclusie: In geval van vrije sector huur, geldt een grote mate van contractsvrijheid. Partijen zijn vrij vaste prijzen af te spreken met betrekking tot de servicekosten. Ook kan overeengekomen worden dat de VvE-bijdrage door de huurder wordt betaald. Van belang is dat partijen daarover overeenstemming hebben. Hebben partijen overeenstemming over de bijkomende kosten, dan hoeft er geen afrekening plaats te vinden en zijn de werkelijke kosten ook niet van belang.

Voor meer informatie of advies terzake neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281

Huur

Einde huur vanwege onterechte opschorting / deels niet betalen van de huur door huurder

Einde huur vanwege onterechte opschorting / deels niet betalen van de huur door huurder

Hof Amsterdam:ECLI:GHAMS:2017:3583

Casus:

Huurster heeft lange tijd de huur op eigen initiatief deels niet betaald c.q. opgeschort. Huurster meende recht te hebben op een aanzienlijke huurprijsvermindering vanwege vochtproblemen in het gehuurde en problemen met de CV.

Huurster heeft geklaagd bij verhuurder over de vochtproblemen en de problemen met de CV. De verhuurder heeft aangegeven er iets aan te willen doen en wilde graag toegang tot de woning om de ernst en de omvang van het vochtprobleem in kaart te brengen, te bezien wat er gedaan moest worden en om te kunnen vaststellen of een huurkorting op zijn plaats was. Zonder een redelijke weigeringsgrond heeft huurster nagelaten om mee te werken en heeft verhuurder telkens de toegang tot het gehuurde geweigerd, waardoor verhuurder de situatie niet heeft kunnen beoordelen.

De vraag in deze procedure was of de gebreken in de woning een huurprijsverminderingen rechtvaardigen en zo ja, van welke omvang. 

Algemeen leerstuk bij gebreken en opschorting huur

Het Hof stelt voorop dat niet ieder gebrek in het gehuurde zonder meer recht geeft op een vermindering van de huurprijs. Ook niet als het om vochtproblemen gaat. Dat is slechts het geval indien het huurgenot daardoor substantieel wordt aangetast. Een huurder heeft pas recht op huurprijsvermindering vanaf de dag dat huurder verhuurder van de gebreken behoorlijk kennis heeft gegeven (art. 7:207 BW). Volgens het hof houdt de wettelijke term “behoorlijke kennisgeving” mede in dat de huurder verhuurder toegang tot het gehuurde moet verlenen om de ernst van de situatie te kunnen beoordelen. Het kunnen vaststellen van de gebreken is ook van belang voor de eventuele huurkorting, nu deze in verhouding dient te staan tot ernst van de gebreken. Derhalve is het noodzakelijk om verhuurder in de gelegenheid te stellen de ernst en omvang van het gebrek te kunnen vaststellen en daarmee te kunnen vaststellen of een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is.

Procedure

Verhuurder is op enig moment een procedure gestart om de huur te beëindigen onder andere vanwege de inmiddels zeer omvangrijke huurachterstand. Huurder stelde zich op het standpunt dat zij vanwege de vochtproblemen en de problemen met de CV recht had op huurprijsvermindering en dat zij daarom (grotendeels) de huur heeft opgeschort. Het Hof is het niet met haar eens en oordeelt dat huurster onvoldoende haar stellingen – dat er sprake was van gebreken die een huurprijsvermindering rechtvaardigt – heeft onderbouwd én dat door de weigerachtige houding van de huurster de ernst en omvang van de vochtproblemen niet vastgesteld kon worden Dit heeft als gevolg dat niet vastgesteld kon worden of er recht is op huurprijsvermindering. Het hof kent dan ook geen huurprijsvermindering toe. Nu huurder jarenlang slechts een deel van de huur heeft betaald, is de huurachterstand zo groot dat die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Huurster moest de huurachterstand betalen en de woning verlaten.

Hoe wel en niet te handelen als huurder bij gebreken?

Indien er sprake is van een gebrek dan is het zaak dat het gebrek (schriftelijk) gemeld wordt aan de verhuurder en verzocht wordt om herstel binnen een redelijke termijn. De verhuurder moet de mogelijkheid geboden worden om de ernst van de gebreken te kunnen beoordelen en om deze te (laten) herstellen. De huurder dient daaraan mee te werken. Doet de huurder dat niet dan kan niet worden dan verliest de huurder al snel het recht op huurprijsvermindering. 

Verder is het erg belangrijk om als huurder de gebreken en de schade daardoor goed vast te leggen en de meldingen bij de verhuurder schriftelijk te doen en te bewaren. 

Het opschorten van de huur, of gewoon (deels) ophouden met het betalen van de huur is vrijwel nooit een goed idee, in lijn met eerdere uitspraken heeft het hof ook hier weer aangegeven dat een eventuele huurkorting in verhouding tot het gebrek dient te staan. Dit geldt dus ook voor het deel van de huur dat door de huurder wordt opgeschort. 

Is de verhouding zoek en ontstaat er een grote huurachterstand en wordt de vordering van de huurder tot huurprijsvermindering vanwege gebreken afgewezen, dan ligt de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming vanwege de huurachterstand voor toewijzing gereed.

Heeft u gebreken gemeld en om herstel verzocht, en de verhuurder doet niets, zoek dan juridische hulp bij de verder te nemen stappen en ga nooit zo maar over tot het niet (in zijn geheel) betalen van de huur. Het kan u als huurder duur komen te staan.

Voor meer informatie of advies terzake neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281

Zelf aangebrachte voorzieningen

Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) aan het gehuurde door de huurder, hoe zit dat?

Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) aan het gehuurde door de huurder, hoe zit dat?

In Nederland wordt veel gehuurd en verhuurd. Nuttig dus om nog eens een veel voorkomende situatie juridisch te belichten; wijzigingen die de huurder aanbrengt.

De wet bepaalt dat de huurder geen wijzigingen aan het gehuurde mag aanbrengen, behalve als het gaat om kleine wijzigingen gaat, die zonder grote kosten aan het einde van de huur weer ongedaan gemaakt kunnen worden. Het gehuurde dient bij het einde van de huur te worden opgeleverd in staat zoals deze is vast gelegd in het opleverrapport, behoudens de toegestane veranderingen aan het gehuurde. Bij gebreke van een opnamestaat bij aanvang van de huur, bepaalt de wet dat het gehuurde wordt verondersteld te worden opgeleverd in de staat waarin de huurder het gekregen bij aanvang, behoudens wanneer de verhuurder het tegendeel kan bewijzen. Het is in dat kader dan ook altijd verstandig om een opleverrapport/opnamestaat op te stellen bij het begin van de huur, waarin duidelijk is omschreven wat de staat is van het gehuurde en foto’s te maken.

De huurder mag dus kleine wijzigingen aanbrengen. Als de huurder grotere wijzigingen zou willen aanbrengen, dan is de toestemming van de verhuurder vereist. Aan die toestemming mag de verhuurder voorwaarden stellen. Als de verhuurder geen toestemming geeft kan aan de rechter vervangende toestemming gevraagd worden. De rechter geeft in beginsel toestemming als door de wijzigingen het gehuurde niet wordt beschadigd of in waarde daalt.

Afhankelijk van de voorgenomen wijzigingen aan het gehuurde is het voor de verhuurder nuttig om bij toestemming tot het aanbrengen van wijzigingen overeen te komen dat die wijzigingen door de huurder ongedaan dienen te zijn bij het einde van de huurovereenkomst, indien dit gewenst is. De huurder is niet verplicht geoorloofde (door de verhuurder toegestane) wijzigingen te verwijderen bij het einde van de huur. De huurder mag dit wel doen, dat heet het ‘wegbreekrecht’. Het wegbreken van de ZAV dient netjes te worden gedaan en zonder achterlating van schade.

Wat als de ZAV aan het einde van de huur achterblijven en er niets over afgesproken tussen de verhuurder en de vertrekkende huurder? Wie is dan verantwoordelijk voor die zelf aangebrachte voorzieningen? Als de verhuurder met de nieuwe huurder niets afspreekt, dan maken deze wijzigingen onderdeel uit van het gehuurde en is de verhuurder daarvoor verantwoordelijk. Verhuurders willen vaak niet de verantwoordelijkheid voor de door een huurder aangebrachte voorzieningen op zich nemen. In dat geval kan de verhuurder de vertrekkende huurder met nieuwe huurder een overnameovereenkomst laten sluiten en zo de nieuwe huurder laten tekenen voor de overname van de ZAV met de daarbij behorende onderhoudsverplichting. De verhuurder wordt dan niet verantwoordelijk voor de ZAV.

Dat een huurder de ZAV heeft overgenomen, betekent niet dat hij dan ook automatisch de ongedaanmakingsplicht (het verwijderen van de ZAV) op zich heeft genomen. De verhuurder zal bij het sluiten van de huurovereenkomst zich uitdrukkelijk en ondubbelzinnig het recht moeten voorbehouden om aan het einde van de huur verwijdering van de (overgenomen) wijzigingen door de nieuwe huurder (succesvol) te kunnen vorderen. Dit geldt niet voor geoorloofde ZAV, want die mogen blijven aan het einde van de huur, als terzake niets anders is overeengekomen.

Wat nu als aan het einde van de huur de nieuwe huurder de ZAV niet wenst over te nemen? Kan de vertrekkende huurder dan nog een vergoeding krijgen voor de ZAV? De wet biedt daartoe wel de mogelijkheid, echter uit de rechtspraak blijkt dat de lat om een vergoeding te krijgen erg hoog ligt. Op grond van de feitelijke omstandigheden, zoals de hoogte van de investeringen, hoelang zijn de ZAV al aanwezig, zijn ze inmiddels afgeschreven en leveren de ZAV de verhuurder een voordeel op door dat ze waardevermeerderend waren, zal worden geoordeeld of er ruimte is voor een vergoeding voor de achtergelaten ZAV.

Maak dus bij het sluiten van de huurovereenkomst en bij het toestemming geven aan huurder voor zelf aan te brengen voorzieningen en wijzigingen goede heldere schriftelijke afspraken, zodat bij het einde van de huur de verplichtingen van de huurder en verhuurder duidelijk zijn en onnodige discussies voorkomen worden.

Voor meer informatie of advies terzake neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281

Huur

Makelaar aansprakelijk voor schade vanwege hennepkwekerij

Makelaar aansprakelijk voor schade vanwege hennepkwekerij in gehuurde bedrijfs-/ opslagruimte, ook al wilde verhuurder geen screening van huurder; zware zorgplicht makelaar

De rechtbank Breda heeft geoordeeld dat de verhurende makelaar een beroepsfout heeft gemaakt bij het totstandkomen van de huurovereenkomst. Hij heeft zijn onderzoeks-, informatie-, en waarschuwingsplicht geschonden en is daardoor aansprakelijk voor de schade van de verhuurder. De uitspraak is in lijn met eerdere uitspraken waarin makelaars aansprakelijk waren vanwege het niet goed screenen van huurders, maar deze uitspraak geeft nieuwe aandachtspunten voor de verhurende makelaars en de reikwijdte van hun zorgplicht.

De basis is dat de makelaar als een goed opdrachtnemer zelf dient te beoordelen welke werkzaamheden hij moet uitvoeren met het oog op een zorgvuldige uitvoering van zijn opdracht, die werkzaamheden zijn niet beperkt tot de uitdrukkelijk aan hem opgedragen werkzaamheden. Hij dient bij de uitvoering van zijn opdracht uit te gaan van zijn eigen deskundigheid en ervaring, waarbij hij zijn opdrachtgever niet onnodig bloot mag stellen aan risico’s. Of de makelaar gehandeld heeft zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot verwacht mag worden, hangt af van alle omstandigheden van het geval.

Casus:
Verhuurder heeft met een makelaar een bemiddelingsovereenkomst gesloten om bedrijfs-/opslagruimte te verhuren. De makelaar verhuurt de ruimte. De huurder is niet gescreend. Na een halfjaar deed de politie een inval en trof in het gehuurde een hennepkwekerij aan. De hennepkwekerij is ontmanteld met grote schade aan het gehuurde tot gevolg. Verhuurder heeft vervolgens de makelaar aansprakelijk gesteld voor zijn schade, omdat de makelaar verantwoordelijk was voor de totstandkoming en het opstellen van de overeenkomst en dat hij daarbij niet het handelsregister heeft geraadpleegd noch dat hij de door de huurder aangeleverde gegevens heeft geverifieerd.

Uiteraard betwist de makelaar zijn aansprakelijkheid. Hij stelt dat de verhuurder uit kostenoverwegingen geen screening van de huurder wenste. En verhuurder zou in strijd met het advies van de makelaar genoegen hebben genomen met een kopie ID bij de ondertekening van de huurovereenkomst. Voorts beroept hij zich op eigen schuld van verhuurder.

De rechtbank oordeelt als volgt:
In dit specifieke geval betrof het de verhuur van een bedrijfs-/opslagruimte welke ruimte een verhoogde kans heeft voor het vestigen van een hennepkwekerij. De rechter zegt:

Gelet hierop dient de makelaar zijn opdrachtgever over de mogelijke risico’s te informeren, omdat het bij verhurende makelaars bekend hoort te zijn dat het gebruik van het verhuurde als hennepkwekerij veelal leidt tot veiligheidsrisico’s in verband met de (vaak illegaal afgetapte) elektriciteit en aanzienlijke bouwkundige schade aan het gehuurde. Van belang hierbij is voorts dat de verhuurder van een tot hennepkwekerij ingerichte ruimte na beëindiging van de huur door het energiebedrijf aansprakelijk kan worden gehouden voor illegaal afgetapte elektriciteit indien de overeenkomst met het energiebedrijf op naam van de verhuurder is blijven staan, zodat verhuurder voor een aanzienlijk bedrag door het elektriciteitsbedrijf kan worden aangesproken. Dit behoort aldus tot de wetenschap van een makelaar, welke wetenschap in het onderhavige geval bij [de makelaar] aanwezig mag worden geacht gezien het feit dat in het door haar opgestelde overeenkomst in artikel 8.4 is opgenomen dat het plegen van een strafbaar feit, zoals het kweken van wiet in het gehuurde, de verhuurder het recht geeft om de overeenkomst per ommegaande te ontbinden. Gezien het vorenstaande diende [de makelaar] als bemiddelaar voor de totstandkoming van de bewuste overeenkomst onderzoek te doen naar de (potentiële) huurder door een adequate controle te verrichten naar de (identiteits- en bedrijfs) gegevens van de potentiële huurder.

De rechter is voorts van mening dat zelfs al zou de verhuurder geen screening hebben gewild vanwege de kosten (hetgeen verhuurder betwist) dan zou dat de makelaar nog niet uit zijn zorgplicht ontslaan. Gezien het vorenstaande meent de rechter dat de makelaar als deskundige en professioneel makelaar de verhuurder had moeten waarschuwen voor de gevolgen van het niet screenen van de huurder. Op die manier had de verhuurder een goed geïnformeerde keuze kunnen maken of hij de huurder zonder screening – met alle risico’s van dien – had willen accepteren.

Hier vindt de rechter dat de informatie- en waarschuwingsplicht van makelaar nog belangrijker, omdat de contracten voor de levering van gas/water en licht op naam van verhuurder zouden blijven staan tijdens de huurperiode. Met als gevolg dat als een hennepkwekerij gevestigd zou worden in het gehuurde de schade voor verhuurder nog groter zou zijn, en verhuurder aangesproken kan worden door de elektriciteitsleverancier voor diens schade. Nergens blijkt uit dat de makelaar verhuurder hiervoor heeft gewaarschuwd.

De op makelaar rustende informatie- en waarschuwingsplicht strekt ter voorkoming van verwezenlijking van risico’s waarvoor een makelaar in beginsel zijn opdrachtgever voor dient te behoeden. Deze risico’s hebben zich hier verwezenlijkt, hetgeen een beroepsfout van de makelaar oplevert, zo oordeelt de rechter. De makelaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst en is dan ook aansprakelijk voor de schade van de verhuurder (zijn opdrachtgever).

Advies:
Belangrijke les uit dit vonnis is, dat op de makelaar een zorgplicht rust en dat hij zijn opdrachtgever adequaat moet informeren en waarschuwen ook als de opdrachtgever hier niet om vraagt. Als de verhuurder aangeeft dat een screening van de huurder niet nodig is, dan dient de makelaar de verhuurder uitgebreid schriftelijk te waarschuwen voor alle mogelijke schadelijke gevolgen die dat kan hebben, helemaal als wordt overeengekomen dat de contracten van levering van gas/water en licht op naam van verhuurder blijven staan. Doet hij/zij dat niet, althans ligt het niet goed schriftelijk vast, dan kan een fikse schadeclaim voor de makelaar volgen als het dan toch fout gaat. Uiteraard is en blijft het altijd erg belangrijk dat de huurders goed worden gescreend, zie mijn andere artikel “makelaar aansprakelijk voor schade huurder”, ook voor een checklist.

Voor meer informatie of advies terzake neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281

makelaar

Makelaar aansprakelijk voor schade door slechte huurder

MAKELAAR AANSPRAKELIJK VOOR SCHADE DOOR SLECHTE HUURDER

makelaar

Een professionele verhuurmakelaar heeft als taak om goede huurders te vinden. Het is daarbij van belang dat de makelaar de betrouwbaarheid en solvabiliteit van de potentiële huurder adequaat checkt

Als de makelaar de huurder adequaat heeft gescreend, dan kan hij niet aansprakelijk gehouden voor het geval de huurder zich als niet goed huurder gaat gedragen. Dat risico is dan verschoven naar de verhuurder.

Laat de makelaar na de huurder in redelijk goed te screenen, dan kan hem dat duur komen te staan. Onlangs heeft de rechter een makelaar veroordeeld om aan de verhuurder zijn schade van meer dan € 80.000,00 te vergoeden omdat hij tekort was geschoten in zijn zorgplicht door de huurder niet goed te screenen. Een dure fout die eenvoudig voorkomen had kunnen worden, als de makelaar de huurder had gescreend.

Wat moet de makelaar checken van de huurder om aansprakelijkheid af te wenden?

Verhuur woningen:

  • heeft de particuliere huurder een normale baan en controleer of de werkgever bestaat;
  • ontvangt de huurder zijn loon op zijn bankrekening;
  • check identiteit van de huurder, door zelf het originele id-bewijs in te zien, neem geen genoegen met een (gescand) kopietje ervan;
  • check of het opgegeven adres van de huurder bestaat;
  • vraag om een recente werkgeversverklaring;
  • google de huurder even;
  • als de huurder de eerste maand huur en de borg cash geeft, dat is een red flag en kan duiden op huurders met slechte bedoelingen.

Verhuur bedrijfspanden:

  • check het KvK gegevens;
  • vraag om een recent uittreksel uit het KvK;
  • vraag recente jaarcijfers op en kijk of ze zijn gedeponeerd bij de KvK;
  • google de huurder, het bedrijf en de personen erachter;
  • check of de persoon die wil huren bevoegd is namens de bv te tekenen;
  • check het insolventieregister

Voorts is het belangrijk om vast te leggen welke zaken allemaal zijn gecheckt, mocht het namelijk toch fout gaan met de huurder, dan heeft u bewijs van uw onderzoek. Mocht u ongeregeldheden tegen komen bij de huurder, deel dit altijd met de verhuurder. Als de verhuurder toch in zee wil gaan met die huurder, dan heeft u hem gewaarschuwd.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, neemt u dan contact op met Brugrecht advocaten.

Huurovereenkomst horeca/winkelruimte van 2 jaar eindigt van rechtswege, of toch niet?

De wet bepaalt dat huurovereenkomst van horeca/winkelruimte in beginsel voor de duur van 5 + 5 jaar wordt aangegaan. De gedachte hierachter is dat zo de huurder voldoende tijd heeft om zijn investeringen terug te kunnen verdienen.

servicekosten

Te late afrekening servicekosten bij bedrijfsruimte. Toch betalen?

Bij de huur van bedrijfsruimte wordt vaak ook overeengekomen dat de verhuurder zorg draagt voor diensten en leveringen (zoals b.v. glasbewassing, schoonmaak, bewaking of liftonderhoud). In de huurovereenkomst worden de door de verhuurder verzorgde services omschreven en de huurder dient daarvoor dan een voorschot te betalen. De verhuurder dient ten aanzien van de verzorgde services een eindafrekening te sturen aan de huurder en voor zover van toepassing dient er afgerekend te worden. Hoe zit dat met servicekosten?

Servicekosten en woonruimte

Ten aanzien van woonruimte bepaalt de wet dat de verhuurder de huurder een eindafrekening van de servicekosten uiterlijk binnen 6 maanden na afloop van het kalenderjaar dient te verstrekken. Op het overschrijden van deze termijn staat geen sanctie, het is meer een aansporingstermijn/ streeftermijn. Toch kan de huurder wat doen. Deze kan tot 2 jaar na het verstrijken van genoemde 6 maanden naar de Huurcommissie. Indien de verhuurder in die 2 jaar geen eindafrekening heeft verstrekt, dan kan hij geen nabetaling van de servicekosten meer vorderen.

Servicekosten en bedrijfsruimte

Ten aanzien van bedrijfsruimte (winkels en horeca) en overige bedrijfsruimte (kantoren, showrooms, loodsen etc.) heeft de wet niets bepaald. Partijen dienen hierover zelf nadere afspraken te maken. In de meeste gevallen van huur van bedrijfsruimte wordt de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen opgesteld door het ROZ gebruikt. Daarin staat opgenomen dat het uitgangspunt is dat 12 maanden na afloop van het servicekostenjaar een eindafrekening door de verhuurder wordt verstrekt.

Deze termijn is eveneens slechts een aansporingstermijn/streeftermijn. Na afloop van deze termijn heeft de verhuurder nog steeds het recht om nabetaling van te weinig betaalde servicekosten te vorderen.

Verjaring, verval van recht of rechtsverwerking

De huurder van bedrijfsruimte dient er dus rekening mee te houden dat de verhuurder ook na de overeengekomen termijn kan komen met de eindafrekening servicekosten. Kan de verhuurder oneindig lang wachten met het opeisen van de nabetaling van de servicekosten? Nee.

Volgens de wet geldt er een verjaringstermijn van 5 jaar (uit hoofde van periodieke betalingen) welke in gaat nadat de vordering opeisbaar is geworden. Een vordering betreffende de eindafrekening servicekosten wordt opeisbaar nadat de eindafrekening aan de huurder is verstrekt met daarbij het betalingsverzoek. Volgens de ROZ-bepalingen is dat één maand na het verstrekken van de eindafrekening. Van verjaring zal dan ook niet snel sprake zijn, zo blijkt uit de rechtspraak.

Van verval van recht of rechtsverwerking aan de zijde van verhuurder met betrekking tot het opeisen van de te weinig betaalde servicekosten, wordt niet snel aangenomen. Het alleen stil zitten door de verhuurder is daarvoor onvoldoende. De verhuurder dient voor een succesvol beroep op verval van recht of rechtsverwerking iets gedaan te hebben waardoor de huurder er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er geen verrekening van de servicekosten meer zou komen. Dat is vaste jurisprudentie.

Wilt u meer weten over servicekosten of heeft u geschil hierover met uw huurder of verhuurder, neemt u dan contact op met Brugrecht advocaten.

Tijdelijk verhuren van de woning

Wanneer u voor uw werk tijdelijk in het buitenland gaat wonen of als uw woning te koop staat, kan de wens bestaan om de leegstaande woning te verhuren. Bij tijdelijke verhuur is de intentie dat de huurovereenkomst na afloop van de afgesproken huurperiode ook daadwerkelijk eindigt en de huurder de woning verlaat.

In Nederland zijn huurders bijzonder goed beschermd. Een tijdelijke huurovereenkomst loopt niet van rechtswege af, maar dient tijdig en correct – op grond van de in de wet limitatief genoemde gronden – te worden opgezegd. Gebeurt dit niet dan wordt de tijdelijke huurovereenkomst een overeenkomst van onbepaalde tijd en geniet de huurder huurbescherming.

Verhuur bij tijdelijk vertrek naar buitenland

De meest ‘veilige’ manier om de woning tijdelijk te verhuren is om dat te doen op basis van de zogenoemde ‘diplomaten clausule’ (art. 7:274 lid 2 BW). Dit is één van de in de wet genoemde opzeggronden. Voorwaarde daarbij is wel, dat de verhuurder zelf de vorige bewoner van de huurwoning was en dat hij deze weer zelf betrekt na afloop van de huurperiode. De diplomaten clausule dient opgenomen te worden in de huurovereenkomst alsook een beding dat de huurder na afloop van de huurperiode de woning zal ontruimen.

Tijdelijke verhuur van te koop staande woning

De meest ‘veilige’ manier om een leeg- en te koop staande woning tijdelijk te verhuren is om deze te verhuren op basis van de Leegstandswet. De Leegstandswet biedt de mogelijkheid om de woning tijdelijk te verhuren waarbij de huurder geen aanspraak kan maken op huurbescherming wanneer de huur wordt opgezegd.

U dient in dit geval een leegstandsvergunning bij de Gemeente aan te vragen. Belangrijkste vereiste voor verkrijging van de vergunning is, dat u in een periode van minimaal 12 maanden voorafgaande aan de leegstand van de te koop staande woning deze zelf heeft bewoond.

Van belang in deze gevallen van tijdelijke verhuur van de eigen woning

U dient een goede op uw situatie toegespitste huurovereenkomst met de huurder te sluiten. Het is dan ook aan te raden om daarvoor een terzake deskundige, advocaat of makelaar, in te schakelen, zodat uw rechten het beste zijn geborgd.

De huurovereenkomst dient in alle gevallen tijdig en correct opgezegd te worden, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst een van onbepaalde tijd wordt en de huurder huurbescherming heeft. Indien de huurder weigert te vertrekken zult u zich moeten wenden tot de rechter teneinde de huurovereenkomst te beëindigen en de huurder uit uw woning te kunnen krijgen.

Ten slotte is het bij verhuur van uw woning aan te raden om toestemming van uw hypotheekverstrekker te hebben en uw verzekeraar in te lichten.

Wilt u meer weten over tijdelijke verhuur van uw woning dan neemt u dan gerust contact met Brugrecht advocaten op. De in huurrecht gespecialiseerde huurrecht advocaat van Brugrecht kan u ook bijstaan in situaties waarin de huurder bij afloop van de overeengekomen tijd niet wenst te verlaten.

Aansprakelijkheid makelaar huurprijsregelgeving

Aansprakelijkheid makelaar vanwege het niet wijzen van de huurder op huurprijsregelgeving

Een expat kwam in 2005 naar Nederland om hier te werken en te wonen. De werkgever (een multinational) had een bemiddelingsovereenkomst gesloten met een makelaar om voor de expat een woning te vinden. De bemiddelingsovereenkomst is uitgevoerd in direct en persoonlijk contact tussen de expat en de makelaar, omdat de expat de woning zelf zou gaan bewonen en betalen. Is de makelaar aansprakelijk?

Een huurovereenkomst werd per 1 februari 2005 gesloten met een huurprijs van € 1.200,00. In het najaar van 2009 kwam de expat er achter dat de woning volgens het puntensysteem een maximale redelijke huurprijs van € 508,86 mocht hebben en dat het niet-geliberaliseerde woonruimte was.

De expat – niet de opdrachtgever – stelde de makelaar aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad voor de schade, kortom het verschil tussen de betaalde huur en de maximale redelijke huurprijs. Immers, als zij was geïnformeerd over de bestaande huurprijsregelgeving, dan zou zij niet meer hebben hoeven te betalen dan de wettelijk toegestane maximale redelijke huurprijs.

De expat stelt dat de makelaar in strijd heeft gehandeld met zijn zorg(vuldigheids)plicht en dat er sprake is van een onrechtmatige daad. Van zo’n zorgplicht kan sprake zijn als de huurder direct en persoonlijk betrokken is bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst, waardoor de makelaar op basis van de maatstaven van maatschappelijke zorgvuldigheid zich de belangen van die huurder had dienen aan te trekken en zijn gedrag daarop had moeten aanpassen.

Het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2015:2890, 14 juli 2015) oordeelde dat die zorgplicht hier jegens de expat bestond en er sprake was van een fout van de makelaar. En wel, om de volgende redenen:
• De expat sprak en las geen Nederlands en heeft geen kennis van de Nederlandse regelgeving;
• De makelaar is een professionele partij die behoort deskundig te zijn ten aanzien van de huurprijsregelgeving, het puntensysteem en van de maximale redelijke huurprijs van de huurwoning;
• De bemiddelingsovereenkomst is uitgevoerd in direct en persoonlijk contact met de expat, die de woning zelf zou bewonen en betalen;
• De expat verkeerde in een van de makelaar afhankelijke positie en mocht er op vertrouwen dat haar belangen op juiste wijze werden behartigd, ook ten aanzien van de huurprijs;
• Ook speelde hiermee dat een Amsterdamse verordening verbiedt woningen (indien van toepassing) boven de maximale redelijke huurprijs te verhuren.

Het Hof oordeelde, in lijn met eerdere rechtspraak, dat van een makelaar niet verwacht wordt dat deze de huurder uitdrukkelijk wijst op een huurprijstoetsing, maar dat van hem wel wordt verwacht dat hij de huurder in hoofdlijnen dient te informeren over diens rechtspositie en haar er op te wijzen dat de vaststelling van huurprijzen is onderworpen aan wettelijke regels en dat de Huurcommissie de terzake toetsende instantie is.

Bij bemiddeling bij aanhuur mag de huurder er op vertrouwen dat de toepasselijke regelgeving wordt nageleefd. Hierdoor bestaat er geen aanleiding om als huurder zelf actief te onderzoeken of de huurprijs, die het resultaat is van de bemiddeling, wel in overeenstemming is met de toepasselijke regelgeving.

Makelaars let dus op bij bemiddeling bij aanhuur, dat u de huurder afdoende informeert over het bestaan van de regelgeving omtrent de huurprijs, huurprijstoetsing en Huurcommissie. Hier liep het fout af voor de makelaar, hij moest uiteindelijk vanwege deze beroepsfout meer dan € 62.000 betalen aan de huurder.

Zorg dat u niet aansprakelijk bent of wilt u meer weten neem contact op met Brugrecht advocaten.

Huur

Huurder overleden; voortzetten van een huurovereenkomst na het overlijden van de huurder

Een huurovereenkomst is een overeenkomst tussen de huurder en verhuurder. Naast de huurder kunnen meerdere mensen in het gehuurde wonen. In hoeverre kunnen deze personen, samenwoners, een beroep doen op de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder?

Een medehuurder is een samenwoner die op het contract staat of die getrouwd is met of de geregistreerd partner is van de huurder. Medehuurders hebben zelfstandige huurrechten en recht op huurbescherming.

Andere samenwoners, zoals huisgenoten en kinderen, zijn geen medehuurders en hebben dat niet. Ook niet als de huurder overlijdt.

De samenwoner die tot de laatste groep behoort, kan samen met de huurder aan de verhuurder vragen om medehuurderschap te krijgen. Zo krijgt de samenwoner huurrechten en recht op huurbescherming te krijgen. Indien de verhuurder niet instemt met het verzoek tot medehuurderschap, kan men naar de rechter gaan.

Wat nu als de huurder inmiddels is overleden en de achterblijver is geen medehuurder. Dan kan de achterblijver nog 6 maanden vanaf het moment van het overlijden van de huurder in het gehuurde verblijven, daarna moet hij weg, tenzij hij binnen die termijn een vordering (zie art. 7:268 BW) bij de rechter heeft ingediend om de huur voort te zetten.

Om de huur te kunnen voortzetten dient te zijn voldaan aan de alle volgende voorwaarden:

  • de samenwoner heeft in het gehuurde zijn hoofdverblijf;
  • de samenwoner voerde met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding;
  • de samenwoner biedt voldoende financiële waarborg om de woning te kunnen betalen;
  • er is een huisvestingsvergunning aanwezig, indien de wet dit vereist.

Voortzetting van de huur door het kind van de overleden huurder:

Een huishouding bestaande uit ouder en kind is in principe niet ‘duurzaam’, maar aflopend, omdat een kind normaal op enig moment het ouderlijk huis verlaat. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat het samenwonen van ouder en kind slechts onder bijzondere omstandigheden als een duurzame gemeenschappelijke huishouding wordt aangemerkt.

Het achterblijvende kind zal na het overlijden van de huurder moeten aantonen dat de met de ouder gevoerde huishouding weldegelijk gemeenschappelijk én duurzaam was. Van belang, zo blijkt uit de rechtspraak, zijn daarbij de concrete omstandigheden van het geval, zoals;

  • het is een bewuste keuze om als kind met je ouders te wonen;
  • het zijn van gelijkwaardige huisgenoten; in de zin dat zowel ouder als kind gezamenlijk de kosten van de huishouding dragen, zoals de kosten van de inrichting, huur, gas/water en licht, het eten, abonnementen, gezamenlijke belastingaangifte etc.;
  • er is sprake van wederkerigheid in de relatie, waarbij ouder en kind over en weer voor elkaar zorgen, dus een “moederskindje’ of een kind dat de ouder verzorgt valt daar niet onder;
  • de duur van het samenwonen;
  • het gezamenlijk doorbrengen van vrije tijd.

Wanneer de rechter op basis van de concrete omstandigheden niet tot het oordeel komt dat er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen kind en ouder, dan heeft het kind geen huurrechten of huurbescherming. Hij zal de woning binnen 6 maanden na het overlijden moeten verlaten en ontruimen.

Heeft u hier vragen over en wilt u weten wat uw positie in de hiervoor besproken situatie, neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten of bel 070-326 328 1.