Wet betaalbare huur naar de Tweede Kamer

in , ,

Wet betaalbare huur naar de Tweede Kamer

Op 6 februari 2024 heeft de minister van Binnenlandse zaken, Hugo de Jonge, de Wet betaalbare huur aan de Tweede Kamer gestuurd. 

Waar ziet de wet op:

Het wetsvoorstel betaalbare huur kent primair twee elementen: 

  1. de regulering van de middenhuur
    De bestaande huurprijsbescherming op basis van het WWS (puntenstelsel) voor het lage segment wordt uitgebreid naar het middensegment. Huurders in het middensegment krijgen hiermee toegang tot de Huurcommissie voor geschillen over onder meer de huurprijs, servicekosten of het onderhoud aan de woning. De regulering van de middenhuur gaat gelden voor nieuwe huurcontracten en zolang daar noodzaak toe is.
  2. het dwingend maken van het WWS.
    De maximale huurprijzen op basis van het WWS worden dwingend in zowel het lage huursegment als het toekomstige middensegment. Als verhuurders de maximale huurprijzen op grond van het WWS niet respecteren, zijn zij in overtreding van deze dwingende norm. Gemeenten krijgen de bevoegdheid om toezicht te houden en om zo nodig tot handhaving over te gaan.
Eerder commentaar van de Raad van State:

De wet was eerder beoordeeld door de Raad van State (RvS) en die gaf als commentaar, dat de regering bij deze regulering van de huurprijzen onvoldoende aandacht besteedt aan de dieperliggende oorzaken van deze schaarste en adviseerde daarom in de toelichting in te gaan op de oorzaken van de schaarste in de vrije huursector en hoe dit wetsvoorstel daarop inwerkt. Voorts heeft RvS gewezen op een aantal te verwachten neveneffecten van de regulering van de middenhuur en aangegeven dat de beperkte doorstroommogelijkheden leiden tot het reële risico dat het positieve effect voor huurders slechts eenmalig is en er voor nieuwe toetreders op de middenhuurmarkt per saldo weinig verandert. Daarmee worden de problemen die we al kennen uit de sociale huur ook hier geïntroduceerd, zoals wachtlijsten en scheefwonen. Ook vermindert de regulering de mobiliteit op de arbeidsmarkt.

Ook heeft de RvS erop gewezen dat deze regulering van huurprijzen de investeringsbereidheid onder druk zet, waardoor een deel van de verhuurders de huurwoningen verkopen (‘uitponden’) en nieuwbouwprojecten heroverwegen. Beide gevolgen – uitponden en minder nieuwbouw – betekenen dat het aanbod terwijl er al schaarste is, hetgeen nadelig is voor huurders en geeft negatieve gevolgen voor de doorstroming op de woningmarkt als geheel.

Aanpassingen eerder wetsvoorstel:

Naar aanleiding hiervan is de wet iets aangepast ten opzichte van de verzie die is beoordeeld door de RvS. 

  • De nieuwbouwopslag is verhoogd van 5% naar 10% en geldt: voor projecten waarvan de bouw is gestart vóór 1 januari 2026 (i.p.v. 2025). De woningen die in aanmerking komen voor de opslag kunnen hiervan gebruik maken zolang de regulering geldt (i.p.v. maximaal 10 jaar). De opslag geldt ook toevoegingen van woningen (transformatie, optoppen en aanbouw).
  • De jaarlijkse maximale huurprijsstijging in het middensegment is vastgesteld op CAO + 1% (i.p.v. CAO + 0,5%).
  • WOZ-cap geldt pas vanaf 187 punten, i.p.v. 142 punten. Daarnaast valt een woning maximaal terug op 186 punten.
  • Verdere modernisering van het WWS, zodat stelsel beter aansluit bij de kwaliteit van middenhuurwoningen:
    • Plus en minpunten voor energielabels
    • Betere waardering privé en gezamenlijke buitenruimte
    • Betere waardering sanitair en keuken
    • Herziening waardering monumenten

De minister schrijft in zijn begeleidende brief dat de verwachting is dat de woningen waarvan de huurprijs moet worden bijgesteld, met gemiddeld 190 euro per maand moet dalen. Volgens de minister leidt dit niet tot een uitpondgolf, dit zou volgens hem ook volgen uit de onlangs door het Kadaster gepubliceerde cijfers. Daarbij stelt hij dat uitponden een integraal onderdeel is van de beleggingsstrategie van een investeerder en dat het uitponden niet noodzakelijkerwijs direct verbonden is aan een verslechterde businesscase. Voorts meent de minister dat als dure huurwoningen verkocht worden dit niet betekent dat het betaalbare huursegment krimpt of de betaalbaarheid in zijn algemeenheid verslechtert. Er zijn immers twee opties: (I) de huur wordt verlaagd en wordt daarmee betaalbaar voor middeninkomens, of (II) de huurwoning wordt verkocht en komt veelal beschikbaar in het betaalbare deel van de koopmarkt. In beide situaties neemt de betaalbaarheid toe, zo stelt hij. 

De toelichting van de minister geeft blijk van het negeren van de geluiden en kritiek uit de markt. Het is ook niet duidelijk waar hij een en ander nu op baseert en staat haaks op de kritiek uit de markt. Er zal geen uitpondgolf komen omdat de betreffende woningen zijn verhuurd en pas bij einde van de huurovereenkomsten zal er verkocht worden, de verkoop zal gebeuren maar over een lange periode van tijd. De verkoop van de huurwoningen betekent dat er minder huurwoningen komen, er wordt nog steeds onvoldoende bij gebouwd, dus de schaarste neemt toe en schaarste werkt prijsverhogend. Het is ook niet gezegd dat de mensen die een woning zoeken de oud-huurwoningen kunnen kopen, bovendien heeft ook hier te gelden er wordt te weinig bijgebouwd, dus schaarste dus stijging van de prijzen. Daarnaast zijn er nog zoveel meer kritiekpunten, waaraan voorbijgegaan wordt.

De minister heeft de kamer verzocht het wetsvoorstel met voortvarendheid te behandelen, dat is natuurlijk in het kader van duidelijkheid en daarmee rust in de markt goed. Maar is het nu niet eens tijd om een integraal plan te smeden dat recht doet aan de belangen van alle spelers in de markt, al die belangen houden verband met elkaar en iedereen heeft elkaar nodig. En écht de vastgoedbezitters/verhuurders/projectontwikkelaars zijn redelijk en willen meedenken en werken aan oplossingen. De lappendeken aan regels en regulering helpt naar mijn mening niet bij het oplossen van de problemen op de woningmarkt en leidt alleen maar tot verdere schaarste.

Meer informatie

Advies of een advocaat nodig? Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in huurrecht. Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-3263281 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn. 

 

Geschreven door:
Annemarie Wiesmeier-van der Brugge, vastgoed advocaat bij Brugrecht advocaten.

Wel of geen schriftelijkheidsvereiste bij bouwkavel?

in ,

Wel of geen schriftelijkheidsvereiste bij bouwkavel?

Op 15 december 2023 heeft de Hoge Raad de vraag beantwoord of op de koop van een bouwkavel voor de bouw van een woning ook het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW geldt. Dit artikel bepaalt dat een koop door een natuurlijk persoon (consument) van een voor bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk moet worden aangegaan.

Het ging in de casus om het volgende. Verkoper heeft een bouwkavel voor het bouwen van een vrijstaand woonhuis, zoals toegestaan in het bestemmingsplan, te koop aangeboden. Koper (consument) bezichtigt de kavel en doet een bod van € 550.000, welk bod door verkoper wordt geaccepteerd. Nadat de koper de concept koopovereenkomst had ontvangen en voor het tekenen ervan, ziet de koper van de koop af. Enige tijd later verkoopt de verkoper de kavel aan een derde voor € 465.000,- 

Verkoper stelt zich op het standpunt dat er een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat koper tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen waardoor hij schadeplichtig is. Verkoper vordert € 85.000,- wegens de door hem geleden schade. Volgens de koper is er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat er niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW. Verkoper meent dat art. 7:2 lid 1 BW niet van toepassing is, omdat hij slechts een bouwkavel zonder woning heeft verkocht en dus geen voor woning bestemde onroerende zaak.

Waar het hierom gaat, is dus of art. 7:2 lid 1 BW van toepassing is op deze koop. Als dit artikel van toepassing is, dan geldt volgens art. 7:2 lid 2 BW een bedenktijd van 3 dagen na het aangaan van de schriftelijke koopovereenkomst waarbinnen de koper de koop mag ontbinden. 

De rechtbank Overijssel moest oordelen over deze kwestie en heeft in dat kader de volgende prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad:

Is een perceel grond met de bestemming wonen (wet ruimtelijke ordening) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan in de zin van art. 7:2 lid 1 BW? En zo ja, onder welke voorwaarden of omstandigheden? 

De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 15 december 2023 als volgt geoordeeld. 

Volgens de parlementaire geschiedenis moet het begrip ‘tot bewoning bestemde onroerende zaak’ worden uitgelegd als een gebouw of gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient, kortweg aangeduid als ‘woning’. Volgens de Hoge Raad is het beslissend of de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover de koper heeft verplicht een woning te leveren of de koper tegenover de verkoper recht heeft op levering van een woning. 

Heeft de verkoper zich slechts verplicht tot het leveren van een perceel grond zonder woning, dan is art. 7:2 lid 1 BW niet van toepassing. Dat geldt ook indien de bouwkavel de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ heeft en ook indien de verkoper weet dat de koper op het perceel een woning wil (laten) bouwen.

De conclusie is dus dat ten aanzien van de koop van een bouwkavel het schriftelijkheidsvereiste niet geldt en een mondelinge koopovereenkomst dus rechtsgeldig en afdwingbaar is. Indien u een bouwkavel wilt kopen waar u zelf een woning op gaat bouwen, dan dient u er dus rekening mee te houden dat wanneer u een bod heeft uitgebracht en deze wordt aanvaard er een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen en de bedenktijd waarin kan worden ontbonden niet van toepassing is.

Meer informatie

Advies of een advocaat nodig? Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in bouwrecht. Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-3263281 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn. 

 

Geschreven door:
Anouk Beerts, vastgoed advocaat bij Brugrecht advocaten.