Brugrecht advocaten heeft op het gebied van bouwrecht jarenlange ervaring in het adviseren van en het procederen voor projectontwikkelaars, (onder)aannemers, makelaars, architecten en (particuliere en commerciële) opdrachtgevers. Bij Brugrecht advocaten kennen wij alle facetten van het bouwproces.
Advocaten Annemarie Wiesmeier-van der Brugge en Marijke van Etten
Als specialisten op het gebied van bouwrecht kunnen Annemarie Wiesmeier-van der Brugge en Marijke van Etten een belangrijke rol spelen bij het opstellen en beoordelen van bouwcontracten, zoals verbouwingsovereenkomsten, koop-/aannemingsovereenkomsten, (onder)aannemingsovereenkomsten, en aanvullende overeenkomsten die bijvoorbeeld zien op meerwerk.
Vragen en geschillen over bouwovereenkomsten
Bij vragen en geschillen over deze overeenkomsten en de uitvoering ervan kunt u contact opnemen. Brugrecht advocaten staat u met raad en daad bij, waarbij u kunt rekenen op een heldere communicatie, een vlotte en deskundige advisering. Op basis van uw wensen wordt gewerkt naar een zo snel mogelijke en praktische oplossing van uw vragen en geschillen.
Bouwrecht publicaties Brugrecht advocaten
Voor interessante artikelen over het bouwrecht kunt u ook onze blog raadplegen. Brugrecht advocaten publiceert hier regelmatig korte en duidelijke artikelen. Deze artikelen worden ook in diverse bladen gepubliceerd.
Neem contact op met één van onze advocaten
Brugrecht advocaten met recht uw partner in bouwrecht! Neem contact met ons op, of bel 070 326 328 1 met Brugrecht advocaten voor een kosteloos kennismakingsgesprek.
Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) aan het gehuurde door de huurder, hoe zit dat?
In Nederland wordt veel gehuurd en verhuurd. Nuttig dus om nog eens een veel voorkomende situatie juridisch te belichten; wijzigingen die de huurder aanbrengt.
De wet bepaalt dat de huurder geen wijzigingen aan het gehuurde mag aanbrengen, behalve als het gaat om kleine wijzigingen gaat, die zonder grote kosten aan het einde van de huur weer ongedaan gemaakt kunnen worden. Het gehuurde dient bij het einde van de huur te worden opgeleverd in staat zoals deze is vast gelegd in het opleverrapport, behoudens de toegestane veranderingen aan het gehuurde. Bij gebreke van een opnamestaat bij aanvang van de huur, bepaalt de wet dat het gehuurde wordt verondersteld te worden opgeleverd in de staat waarin de huurder het gekregen bij aanvang, behoudens wanneer de verhuurder het tegendeel kan bewijzen. Het is in dat kader dan ook altijd verstandig om een opleverrapport/opnamestaat op te stellen bij het begin van de huur, waarin duidelijk is omschreven wat de staat is van het gehuurde en foto’s te maken.
De huurder mag dus kleine wijzigingen aanbrengen. Als de huurder grotere wijzigingen zou willen aanbrengen, dan is de toestemming van de verhuurder vereist. Aan die toestemming mag de verhuurder voorwaarden stellen. Als de verhuurder geen toestemming geeft kan aan de rechter vervangende toestemming gevraagd worden. De rechter geeft in beginsel toestemming als door de wijzigingen het gehuurde niet wordt beschadigd of in waarde daalt.
Afhankelijk van de voorgenomen wijzigingen aan het gehuurde is het voor de verhuurder nuttig om bij toestemming tot het aanbrengen van wijzigingen overeen te komen dat die wijzigingen door de huurder ongedaan dienen te zijn bij het einde van de huurovereenkomst, indien dit gewenst is. De huurder is niet verplicht geoorloofde (door de verhuurder toegestane) wijzigingen te verwijderen bij het einde van de huur. De huurder mag dit wel doen, dat heet het ‘wegbreekrecht’. Het wegbreken van de ZAV dient netjes te worden gedaan en zonder achterlating van schade.
Wat als de ZAV aan het einde van de huur achterblijven en er niets over afgesproken tussen de verhuurder en de vertrekkende huurder? Wie is dan verantwoordelijk voor die zelf aangebrachte voorzieningen? Als de verhuurder met de nieuwe huurder niets afspreekt, dan maken deze wijzigingen onderdeel uit van het gehuurde en is de verhuurder daarvoor verantwoordelijk. Verhuurders willen vaak niet de verantwoordelijkheid voor de door een huurder aangebrachte voorzieningen op zich nemen. In dat geval kan de verhuurder de vertrekkende huurder met nieuwe huurder een overnameovereenkomst laten sluiten en zo de nieuwe huurder laten tekenen voor de overname van de ZAV met de daarbij behorende onderhoudsverplichting. De verhuurder wordt dan niet verantwoordelijk voor de ZAV.
Dat een huurder de ZAV heeft overgenomen, betekent niet dat hij dan ook automatisch de ongedaanmakingsplicht (het verwijderen van de ZAV) op zich heeft genomen. De verhuurder zal bij het sluiten van de huurovereenkomst zich uitdrukkelijk en ondubbelzinnig het recht moeten voorbehouden om aan het einde van de huur verwijdering van de (overgenomen) wijzigingen door de nieuwe huurder (succesvol) te kunnen vorderen. Dit geldt niet voor geoorloofde ZAV, want die mogen blijven aan het einde van de huur, als terzake niets anders is overeengekomen.
Wat nu als aan het einde van de huur de nieuwe huurder de ZAV niet wenst over te nemen? Kan de vertrekkende huurder dan nog een vergoeding krijgen voor de ZAV? De wet biedt daartoe wel de mogelijkheid, echter uit de rechtspraak blijkt dat de lat om een vergoeding te krijgen erg hoog ligt. Op grond van de feitelijke omstandigheden, zoals de hoogte van de investeringen, hoelang zijn de ZAV al aanwezig, zijn ze inmiddels afgeschreven en leveren de ZAV de verhuurder een voordeel op door dat ze waardevermeerderend waren, zal worden geoordeeld of er ruimte is voor een vergoeding voor de achtergelaten ZAV.
Maak dus bij het sluiten van de huurovereenkomst en bij het toestemming geven aan huurder voor zelf aan te brengen voorzieningen en wijzigingen goede heldere schriftelijke afspraken, zodat bij het einde van de huur de verplichtingen van de huurder en verhuurder duidelijk zijn en onnodige discussies voorkomen worden.
Voor meer informatie of advies terzake neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281
Eigendom door verkrijgende verjaring
Eigendom door verkrijgende verjaring, wat te doen?
Door verjaring kan een ander eigenaar worden van een goed of een zaak zonder instemming van de eigenlijke eigenaar. Dat kan bijvoorbeeld spelen in het geval dat de buurman de schutting over de erfgrens heeft geplaatst en een stuk tuin van een ander als de zijne gebruikt, of in het geval waarin een stuk grond niet van de gebruiker is, maar hetgeen hij wel gebruikt als opslagplaats.
De wettelijk vereisten voor verkrijgende verjaring
De wettelijk vereisten voor verkrijgende verjaring zijn:
• degeen die zich beroept op verkrijgende verjaring moet de zaak of het goed in bezit hebben;
• het bezit moet ondubbelzinnig, openbaar kenbaar en onafgebroken zijn:
• het onafgebroken bezit moet 10 jaar zijn bij te goeder trouw en 20 jaar bij geen goeder trouw.
Degeen die zich beroept op verjaring moet bewijzen dat aan de wettelijke vereisten is voldaan om eigenaar door verjaring te zijn.
Volgens de wet is sprake van bezit als men de zaak of het goed voor zichzelf houdt en dat het voor anderen lijkt dat de bezitter eigenaar is. Als het bezit het gevolg is van afspraken tussen een eigenaar en bezitter, dan zal het nooit tot verjaring komen. Zulke afspraken kunnen bijvoorbeeld zijn huur of een persoonlijk recht tot gebruik.
Wat te doen tegen verkrijgende verjaring c.q. verlies van eigendom?
De eigenaar dient de verjaring te stuiten (vrij vertaald: te stoppen c.q. te onderbreken).
Dit kan op 4 manieren:
a. door het doorbreken van het bezit van de ander en het terugnemen van het bezit van de zaak of goed;
b. door het starten van een (gerechtelijke) procedure;
c. door de bezitter schriftelijk aan te manen of mee te delen dat hij niet de eigenaar is, dat hij zijn bezit moet eindigen en dat de brief een stuitingshandeling is. Vervolgens moet binnen 6 maanden na het verzenden van de brief een procedure gestart te worden, anders vervalt de stuitende werking van de brief;
d. doordat de bezitter uitdrukkelijk (schriftelijk) het eigendom van de eigenaar erkent.
Juridische advies bij een verjaringssituatie
Heeft u advies of juridische bijstand nodig bij een verjaringssituatie, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met Brugrecht advocaten.