servicekosten

Te late afrekening servicekosten bij bedrijfsruimte. Toch betalen?

Bij de huur van bedrijfsruimte wordt vaak ook overeengekomen dat de verhuurder zorg draagt voor diensten en leveringen (zoals b.v. glasbewassing, schoonmaak, bewaking of liftonderhoud). In de huurovereenkomst worden de door de verhuurder verzorgde services omschreven en de huurder dient daarvoor dan een voorschot te betalen. De verhuurder dient ten aanzien van de verzorgde services een eindafrekening te sturen aan de huurder en voor zover van toepassing dient er afgerekend te worden. Hoe zit dat met servicekosten?

Servicekosten en woonruimte

Ten aanzien van woonruimte bepaalt de wet dat de verhuurder de huurder een eindafrekening van de servicekosten uiterlijk binnen 6 maanden na afloop van het kalenderjaar dient te verstrekken. Op het overschrijden van deze termijn staat geen sanctie, het is meer een aansporingstermijn/ streeftermijn. Toch kan de huurder wat doen. Deze kan tot 2 jaar na het verstrijken van genoemde 6 maanden naar de Huurcommissie. Indien de verhuurder in die 2 jaar geen eindafrekening heeft verstrekt, dan kan hij geen nabetaling van de servicekosten meer vorderen.

Servicekosten en bedrijfsruimte

Ten aanzien van bedrijfsruimte (winkels en horeca) en overige bedrijfsruimte (kantoren, showrooms, loodsen etc.) heeft de wet niets bepaald. Partijen dienen hierover zelf nadere afspraken te maken. In de meeste gevallen van huur van bedrijfsruimte wordt de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen opgesteld door het ROZ gebruikt. Daarin staat opgenomen dat het uitgangspunt is dat 12 maanden na afloop van het servicekostenjaar een eindafrekening door de verhuurder wordt verstrekt.

Deze termijn is eveneens slechts een aansporingstermijn/streeftermijn. Na afloop van deze termijn heeft de verhuurder nog steeds het recht om nabetaling van te weinig betaalde servicekosten te vorderen.

Verjaring, verval van recht of rechtsverwerking

De huurder van bedrijfsruimte dient er dus rekening mee te houden dat de verhuurder ook na de overeengekomen termijn kan komen met de eindafrekening servicekosten. Kan de verhuurder oneindig lang wachten met het opeisen van de nabetaling van de servicekosten? Nee.

Volgens de wet geldt er een verjaringstermijn van 5 jaar (uit hoofde van periodieke betalingen) welke in gaat nadat de vordering opeisbaar is geworden. Een vordering betreffende de eindafrekening servicekosten wordt opeisbaar nadat de eindafrekening aan de huurder is verstrekt met daarbij het betalingsverzoek. Volgens de ROZ-bepalingen is dat één maand na het verstrekken van de eindafrekening. Van verjaring zal dan ook niet snel sprake zijn, zo blijkt uit de rechtspraak.

Van verval van recht of rechtsverwerking aan de zijde van verhuurder met betrekking tot het opeisen van de te weinig betaalde servicekosten, wordt niet snel aangenomen. Het alleen stil zitten door de verhuurder is daarvoor onvoldoende. De verhuurder dient voor een succesvol beroep op verval van recht of rechtsverwerking iets gedaan te hebben waardoor de huurder er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er geen verrekening van de servicekosten meer zou komen. Dat is vaste jurisprudentie.

Wilt u meer weten over servicekosten of heeft u geschil hierover met uw huurder of verhuurder, neemt u dan contact op met Brugrecht advocaten.

Tijdelijk verhuren van de woning

Wanneer u voor uw werk tijdelijk in het buitenland gaat wonen of als uw woning te koop staat, kan de wens bestaan om de leegstaande woning te verhuren. Bij tijdelijke verhuur is de intentie dat de huurovereenkomst na afloop van de afgesproken huurperiode ook daadwerkelijk eindigt en de huurder de woning verlaat.

In Nederland zijn huurders bijzonder goed beschermd. Een tijdelijke huurovereenkomst loopt niet van rechtswege af, maar dient tijdig en correct – op grond van de in de wet limitatief genoemde gronden – te worden opgezegd. Gebeurt dit niet dan wordt de tijdelijke huurovereenkomst een overeenkomst van onbepaalde tijd en geniet de huurder huurbescherming.

Verhuur bij tijdelijk vertrek naar buitenland

De meest ‘veilige’ manier om de woning tijdelijk te verhuren is om dat te doen op basis van de zogenoemde ‘diplomaten clausule’ (art. 7:274 lid 2 BW). Dit is één van de in de wet genoemde opzeggronden. Voorwaarde daarbij is wel, dat de verhuurder zelf de vorige bewoner van de huurwoning was en dat hij deze weer zelf betrekt na afloop van de huurperiode. De diplomaten clausule dient opgenomen te worden in de huurovereenkomst alsook een beding dat de huurder na afloop van de huurperiode de woning zal ontruimen.

Tijdelijke verhuur van te koop staande woning

De meest ‘veilige’ manier om een leeg- en te koop staande woning tijdelijk te verhuren is om deze te verhuren op basis van de Leegstandswet. De Leegstandswet biedt de mogelijkheid om de woning tijdelijk te verhuren waarbij de huurder geen aanspraak kan maken op huurbescherming wanneer de huur wordt opgezegd.

U dient in dit geval een leegstandsvergunning bij de Gemeente aan te vragen. Belangrijkste vereiste voor verkrijging van de vergunning is, dat u in een periode van minimaal 12 maanden voorafgaande aan de leegstand van de te koop staande woning deze zelf heeft bewoond.

Van belang in deze gevallen van tijdelijke verhuur van de eigen woning

U dient een goede op uw situatie toegespitste huurovereenkomst met de huurder te sluiten. Het is dan ook aan te raden om daarvoor een terzake deskundige, advocaat of makelaar, in te schakelen, zodat uw rechten het beste zijn geborgd.

De huurovereenkomst dient in alle gevallen tijdig en correct opgezegd te worden, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst een van onbepaalde tijd wordt en de huurder huurbescherming heeft. Indien de huurder weigert te vertrekken zult u zich moeten wenden tot de rechter teneinde de huurovereenkomst te beëindigen en de huurder uit uw woning te kunnen krijgen.

Ten slotte is het bij verhuur van uw woning aan te raden om toestemming van uw hypotheekverstrekker te hebben en uw verzekeraar in te lichten.

Wilt u meer weten over tijdelijke verhuur van uw woning dan neemt u dan gerust contact met Brugrecht advocaten op. De in huurrecht gespecialiseerde huurrecht advocaat van Brugrecht kan u ook bijstaan in situaties waarin de huurder bij afloop van de overeengekomen tijd niet wenst te verlaten.

Aansprakelijkheid makelaar huurprijsregelgeving

Aansprakelijkheid makelaar vanwege het niet wijzen van de huurder op huurprijsregelgeving

Een expat kwam in 2005 naar Nederland om hier te werken en te wonen. De werkgever (een multinational) had een bemiddelingsovereenkomst gesloten met een makelaar om voor de expat een woning te vinden. De bemiddelingsovereenkomst is uitgevoerd in direct en persoonlijk contact tussen de expat en de makelaar, omdat de expat de woning zelf zou gaan bewonen en betalen. Is de makelaar aansprakelijk?

Een huurovereenkomst werd per 1 februari 2005 gesloten met een huurprijs van € 1.200,00. In het najaar van 2009 kwam de expat er achter dat de woning volgens het puntensysteem een maximale redelijke huurprijs van € 508,86 mocht hebben en dat het niet-geliberaliseerde woonruimte was.

De expat – niet de opdrachtgever – stelde de makelaar aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad voor de schade, kortom het verschil tussen de betaalde huur en de maximale redelijke huurprijs. Immers, als zij was geïnformeerd over de bestaande huurprijsregelgeving, dan zou zij niet meer hebben hoeven te betalen dan de wettelijk toegestane maximale redelijke huurprijs.

De expat stelt dat de makelaar in strijd heeft gehandeld met zijn zorg(vuldigheids)plicht en dat er sprake is van een onrechtmatige daad. Van zo’n zorgplicht kan sprake zijn als de huurder direct en persoonlijk betrokken is bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst, waardoor de makelaar op basis van de maatstaven van maatschappelijke zorgvuldigheid zich de belangen van die huurder had dienen aan te trekken en zijn gedrag daarop had moeten aanpassen.

Het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2015:2890, 14 juli 2015) oordeelde dat die zorgplicht hier jegens de expat bestond en er sprake was van een fout van de makelaar. En wel, om de volgende redenen:
• De expat sprak en las geen Nederlands en heeft geen kennis van de Nederlandse regelgeving;
• De makelaar is een professionele partij die behoort deskundig te zijn ten aanzien van de huurprijsregelgeving, het puntensysteem en van de maximale redelijke huurprijs van de huurwoning;
• De bemiddelingsovereenkomst is uitgevoerd in direct en persoonlijk contact met de expat, die de woning zelf zou bewonen en betalen;
• De expat verkeerde in een van de makelaar afhankelijke positie en mocht er op vertrouwen dat haar belangen op juiste wijze werden behartigd, ook ten aanzien van de huurprijs;
• Ook speelde hiermee dat een Amsterdamse verordening verbiedt woningen (indien van toepassing) boven de maximale redelijke huurprijs te verhuren.

Het Hof oordeelde, in lijn met eerdere rechtspraak, dat van een makelaar niet verwacht wordt dat deze de huurder uitdrukkelijk wijst op een huurprijstoetsing, maar dat van hem wel wordt verwacht dat hij de huurder in hoofdlijnen dient te informeren over diens rechtspositie en haar er op te wijzen dat de vaststelling van huurprijzen is onderworpen aan wettelijke regels en dat de Huurcommissie de terzake toetsende instantie is.

Bij bemiddeling bij aanhuur mag de huurder er op vertrouwen dat de toepasselijke regelgeving wordt nageleefd. Hierdoor bestaat er geen aanleiding om als huurder zelf actief te onderzoeken of de huurprijs, die het resultaat is van de bemiddeling, wel in overeenstemming is met de toepasselijke regelgeving.

Makelaars let dus op bij bemiddeling bij aanhuur, dat u de huurder afdoende informeert over het bestaan van de regelgeving omtrent de huurprijs, huurprijstoetsing en Huurcommissie. Hier liep het fout af voor de makelaar, hij moest uiteindelijk vanwege deze beroepsfout meer dan € 62.000 betalen aan de huurder.

Zorg dat u niet aansprakelijk bent of wilt u meer weten neem contact op met Brugrecht advocaten.

Huur

Huurder overleden; voortzetten van een huurovereenkomst na het overlijden van de huurder

Een huurovereenkomst is een overeenkomst tussen de huurder en verhuurder. Naast de huurder kunnen meerdere mensen in het gehuurde wonen. In hoeverre kunnen deze personen, samenwoners, een beroep doen op de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder?

Een medehuurder is een samenwoner die op het contract staat of die getrouwd is met of de geregistreerd partner is van de huurder. Medehuurders hebben zelfstandige huurrechten en recht op huurbescherming.

Andere samenwoners, zoals huisgenoten en kinderen, zijn geen medehuurders en hebben dat niet. Ook niet als de huurder overlijdt.

De samenwoner die tot de laatste groep behoort, kan samen met de huurder aan de verhuurder vragen om medehuurderschap te krijgen. Zo krijgt de samenwoner huurrechten en recht op huurbescherming te krijgen. Indien de verhuurder niet instemt met het verzoek tot medehuurderschap, kan men naar de rechter gaan.

Wat nu als de huurder inmiddels is overleden en de achterblijver is geen medehuurder. Dan kan de achterblijver nog 6 maanden vanaf het moment van het overlijden van de huurder in het gehuurde verblijven, daarna moet hij weg, tenzij hij binnen die termijn een vordering (zie art. 7:268 BW) bij de rechter heeft ingediend om de huur voort te zetten.

Om de huur te kunnen voortzetten dient te zijn voldaan aan de alle volgende voorwaarden:

  • de samenwoner heeft in het gehuurde zijn hoofdverblijf;
  • de samenwoner voerde met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding;
  • de samenwoner biedt voldoende financiële waarborg om de woning te kunnen betalen;
  • er is een huisvestingsvergunning aanwezig, indien de wet dit vereist.

Voortzetting van de huur door het kind van de overleden huurder:

Een huishouding bestaande uit ouder en kind is in principe niet ‘duurzaam’, maar aflopend, omdat een kind normaal op enig moment het ouderlijk huis verlaat. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat het samenwonen van ouder en kind slechts onder bijzondere omstandigheden als een duurzame gemeenschappelijke huishouding wordt aangemerkt.

Het achterblijvende kind zal na het overlijden van de huurder moeten aantonen dat de met de ouder gevoerde huishouding weldegelijk gemeenschappelijk én duurzaam was. Van belang, zo blijkt uit de rechtspraak, zijn daarbij de concrete omstandigheden van het geval, zoals;

  • het is een bewuste keuze om als kind met je ouders te wonen;
  • het zijn van gelijkwaardige huisgenoten; in de zin dat zowel ouder als kind gezamenlijk de kosten van de huishouding dragen, zoals de kosten van de inrichting, huur, gas/water en licht, het eten, abonnementen, gezamenlijke belastingaangifte etc.;
  • er is sprake van wederkerigheid in de relatie, waarbij ouder en kind over en weer voor elkaar zorgen, dus een “moederskindje’ of een kind dat de ouder verzorgt valt daar niet onder;
  • de duur van het samenwonen;
  • het gezamenlijk doorbrengen van vrije tijd.

Wanneer de rechter op basis van de concrete omstandigheden niet tot het oordeel komt dat er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen kind en ouder, dan heeft het kind geen huurrechten of huurbescherming. Hij zal de woning binnen 6 maanden na het overlijden moeten verlaten en ontruimen.

Heeft u hier vragen over en wilt u weten wat uw positie in de hiervoor besproken situatie, neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten of bel 070-326 328 1.

Eigendom door verkrijgende verjaring

Eigendom door verkrijgende verjaring, wat te doen?

Door verjaring kan een ander eigenaar worden van een goed of een zaak zonder instemming van de eigenlijke eigenaar. Dat kan bijvoorbeeld spelen in het geval dat de buurman de schutting over de erfgrens heeft geplaatst en een stuk tuin van een ander als de zijne gebruikt, of in het geval waarin een stuk grond niet van de gebruiker is, maar hetgeen hij wel gebruikt als opslagplaats.

De wettelijk vereisten voor verkrijgende verjaring

De wettelijk vereisten voor verkrijgende verjaring zijn:
• degeen die zich beroept op verkrijgende verjaring moet de zaak of het goed in bezit hebben;
• het bezit moet ondubbelzinnig, openbaar kenbaar en onafgebroken zijn:
• het onafgebroken bezit moet 10 jaar zijn bij te goeder trouw en 20 jaar bij geen goeder trouw.
Degeen die zich beroept op verjaring moet bewijzen dat aan de wettelijke vereisten is voldaan om eigenaar door verjaring te zijn.

Volgens de wet is sprake van bezit als men de zaak of het goed voor zichzelf houdt en dat het voor anderen lijkt dat de bezitter eigenaar is. Als het bezit het gevolg is van afspraken tussen een eigenaar en bezitter, dan zal het nooit tot verjaring komen. Zulke afspraken kunnen bijvoorbeeld zijn huur of een persoonlijk recht tot gebruik.

Wat te doen tegen verkrijgende verjaring c.q. verlies van eigendom?

De eigenaar dient de verjaring te stuiten (vrij vertaald: te stoppen c.q. te onderbreken).
Dit kan op 4 manieren:
a. door het doorbreken van het bezit van de ander en het terugnemen van het bezit van de zaak of goed;
b. door het starten van een (gerechtelijke) procedure;
c. door de bezitter schriftelijk aan te manen of mee te delen dat hij niet de eigenaar is, dat hij zijn bezit moet eindigen en dat de brief een stuitingshandeling is. Vervolgens moet binnen 6 maanden na het verzenden van de brief een procedure gestart te worden, anders vervalt de stuitende werking van de brief;
d. doordat de bezitter uitdrukkelijk (schriftelijk) het eigendom van de eigenaar erkent.

Juridische advies bij een verjaringssituatie

Heeft u advies of juridische bijstand nodig bij een verjaringssituatie, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met Brugrecht advocaten.