Archief van de maand: juni, 2018

Einde huur vanwege onterechte opschorting / deels niet betalen van de huur door huurder

Hof Amsterdam:ECLI:GHAMS:2017:3583

Casus:

Huurster heeft lange tijd de huur op eigen initiatief deels niet betaald c.q. opgeschort. Huurster meende recht te hebben op een aanzienlijke huurprijsvermindering vanwege vochtproblemen in het gehuurde en problemen met de CV.

Huurster heeft geklaagd bij verhuurder over de vochtproblemen en de problemen met de CV. De verhuurder heeft aangegeven er iets aan te willen doen en wilde graag toegang tot de woning om de ernst en de omvang van het vochtprobleem in kaart te brengen, te bezien wat er gedaan moest worden en om te kunnen vaststellen of een huurkorting op zijn plaats was. Zonder een redelijke weigeringsgrond heeft huurster nagelaten om mee te werken en heeft verhuurder telkens de toegang tot het gehuurde geweigerd, waardoor verhuurder de situatie niet heeft kunnen beoordelen.

De vraag in deze procedure was of de gebreken in de woning een huurprijsverminderingen rechtvaardigen en zo ja, van welke omvang. 

Algemeen leerstuk bij gebreken en opschorting huur

Het Hof stelt voorop dat niet ieder gebrek in het gehuurde zonder meer recht geeft op een vermindering van de huurprijs. Ook niet als het om vochtproblemen gaat. Dat is slechts het geval indien het huurgenot daardoor substantieel wordt aangetast. Een huurder heeft pas recht op huurprijsvermindering vanaf de dag dat huurder verhuurder van de gebreken behoorlijk kennis heeft gegeven (art. 7:207 BW). Volgens het hof houdt de wettelijke term “behoorlijke kennisgeving” mede in dat de huurder verhuurder toegang tot het gehuurde moet verlenen om de ernst van de situatie te kunnen beoordelen. Het kunnen vaststellen van de gebreken is ook van belang voor de eventuele huurkorting, nu deze in verhouding dient te staan tot ernst van de gebreken. Derhalve is het noodzakelijk om verhuurder in de gelegenheid te stellen de ernst en omvang van het gebrek te kunnen vaststellen en daarmee te kunnen vaststellen of een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is.

Procedure

Verhuurder is op enig moment een procedure gestart om de huur te beëindigen onder andere vanwege de inmiddels zeer omvangrijke huurachterstand. Huurder stelde zich op het standpunt dat zij vanwege de vochtproblemen en de problemen met de CV recht had op huurprijsvermindering en dat zij daarom (grotendeels) de huur heeft opgeschort. Het Hof is het niet met haar eens en oordeelt dat huurster onvoldoende haar stellingen – dat er sprake was van gebreken die een huurprijsvermindering rechtvaardigt – heeft onderbouwd én dat door de weigerachtige houding van de huurster de ernst en omvang van de vochtproblemen niet vastgesteld kon worden Dit heeft als gevolg dat niet vastgesteld kon worden of er recht is op huurprijsvermindering. Het hof kent dan ook geen huurprijsvermindering toe. Nu huurder jarenlang slechts een deel van de huur heeft betaald, is de huurachterstand zo groot dat die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Huurster moest de huurachterstand betalen en de woning verlaten.

Hoe wel en niet te handelen als huurder bij gebreken?

Indien er sprake is van een gebrek dan is het zaak dat het gebrek (schriftelijk) gemeld wordt aan de verhuurder en verzocht wordt om herstel binnen een redelijke termijn. De verhuurder moet de mogelijkheid geboden worden om de ernst van de gebreken te kunnen beoordelen en om deze te (laten) herstellen. De huurder dient daaraan mee te werken. Doet de huurder dat niet dan kan niet worden dan verliest de huurder al snel het recht op huurprijsvermindering. 

Verder is het erg belangrijk om als huurder de gebreken en de schade daardoor goed vast te leggen en de meldingen bij de verhuurder schriftelijk te doen en te bewaren. 

Het opschorten van de huur, of gewoon (deels) ophouden met het betalen van de huur is vrijwel nooit een goed idee, in lijn met eerdere uitspraken heeft het hof ook hier weer aangegeven dat een eventuele huurkorting in verhouding tot het gebrek dient te staan. Dit geldt dus ook voor het deel van de huur dat door de huurder wordt opgeschort. 

Is de verhouding zoek en ontstaat er een grote huurachterstand en wordt de vordering van de huurder tot huurprijsvermindering vanwege gebreken afgewezen, dan ligt de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming vanwege de huurachterstand voor toewijzing gereed.

Heeft u gebreken gemeld en om herstel verzocht, en de verhuurder doet niets, zoek dan juridische hulp bij de verder te nemen stappen en ga nooit zo maar over tot het niet (in zijn geheel) betalen van de huur. Het kan u als huurder duur komen te staan.

Voor meer informatie of advies terzake neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281