Archief voor categorie: Vastgoedrecht

Makelaar aansprakelijk voor schade vanwege hennepkwekerij in gehuurde bedrijfs-/ opslagruimte, ook al wilde verhuurder geen screening van huurder; zware zorgplicht makelaar

De rechtbank Breda heeft geoordeeld dat de verhurende makelaar een beroepsfout heeft gemaakt bij het totstandkomen van de huurovereenkomst. Hij heeft zijn onderzoeks-, informatie-, en waarschuwingsplicht geschonden en is daardoor aansprakelijk voor de schade van de verhuurder. De uitspraak is in lijn met eerdere uitspraken waarin makelaars aansprakelijk waren vanwege het niet goed screenen van huurders, maar deze uitspraak geeft nieuwe aandachtspunten voor de verhurende makelaars en de reikwijdte van hun zorgplicht.

De basis is dat de makelaar als een goed opdrachtnemer zelf dient te beoordelen welke werkzaamheden hij moet uitvoeren met het oog op een zorgvuldige uitvoering van zijn opdracht, die werkzaamheden zijn niet beperkt tot de uitdrukkelijk aan hem opgedragen werkzaamheden. Hij dient bij de uitvoering van zijn opdracht uit te gaan van zijn eigen deskundigheid en ervaring, waarbij hij zijn opdrachtgever niet onnodig bloot mag stellen aan risico’s. Of de makelaar gehandeld heeft zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot verwacht mag worden, hangt af van alle omstandigheden van het geval.

Casus:
Verhuurder heeft met een makelaar een bemiddelingsovereenkomst gesloten om bedrijfs-/opslagruimte te verhuren. De makelaar verhuurt de ruimte. De huurder is niet gescreend. Na een halfjaar deed de politie een inval en trof in het gehuurde een hennepkwekerij aan. De hennepkwekerij is ontmanteld met grote schade aan het gehuurde tot gevolg. Verhuurder heeft vervolgens de makelaar aansprakelijk gesteld voor zijn schade, omdat de makelaar verantwoordelijk was voor de totstandkoming en het opstellen van de overeenkomst en dat hij daarbij niet het handelsregister heeft geraadpleegd noch dat hij de door de huurder aangeleverde gegevens heeft geverifieerd.

Uiteraard betwist de makelaar zijn aansprakelijkheid. Hij stelt dat de verhuurder uit kostenoverwegingen geen screening van de huurder wenste. En verhuurder zou in strijd met het advies van de makelaar genoegen hebben genomen met een kopie ID bij de ondertekening van de huurovereenkomst. Voorts beroept hij zich op eigen schuld van verhuurder.

De rechtbank oordeelt als volgt:
In dit specifieke geval betrof het de verhuur van een bedrijfs-/opslagruimte welke ruimte een verhoogde kans heeft voor het vestigen van een hennepkwekerij. De rechter zegt:

“Gelet hierop dient de makelaar zijn opdrachtgever over de mogelijke risico’s te informeren, omdat het bij verhurende makelaars bekend hoort te zijn dat het gebruik van het verhuurde als hennepkwekerij veelal leidt tot veiligheidsrisico’s in verband met de (vaak illegaal afgetapte) elektriciteit en aanzienlijke bouwkundige schade aan het gehuurde. Van belang hierbij is voorts dat de verhuurder van een tot hennepkwekerij ingerichte ruimte na beëindiging van de huur door het energiebedrijf aansprakelijk kan worden gehouden voor illegaal afgetapte elektriciteit indien de overeenkomst met het energiebedrijf op naam van de verhuurder is blijven staan, zodat verhuurder voor een aanzienlijk bedrag door het elektriciteitsbedrijf kan worden aangesproken. Dit behoort aldus tot de wetenschap van een makelaar, welke wetenschap in het onderhavige geval bij [de makelaar] aanwezig mag worden geacht gezien het feit dat in het door haar opgestelde overeenkomst in artikel 8.4 is opgenomen dat het plegen van een strafbaar feit, zoals het kweken van wiet in het gehuurde, de verhuurder het recht geeft om de overeenkomst per ommegaande te ontbinden. Gezien het vorenstaande diende [de makelaar] als bemiddelaar voor de totstandkoming van de bewuste overeenkomst onderzoek te doen naar de (potentiële) huurder door een adequate controle te verrichten naar de (identiteits- en bedrijfs) gegevens van de potentiële huurder.”

De rechter is voorts van mening dat zelfs al zou de verhuurder geen screening hebben gewild vanwege de kosten (hetgeen verhuurder betwist) dan zou dat de makelaar nog niet uit zijn zorgplicht ontslaan. Gezien het vorenstaande meent de rechter dat de makelaar als deskundige en professioneel makelaar de verhuurder had moeten waarschuwen voor de gevolgen van het niet screenen van de huurder. Op die manier had de verhuurder een goed geïnformeerde keuze kunnen maken of hij de huurder zonder screening – met alle risico’s van dien – had willen accepteren.

Hier vindt de rechter dat de informatie- en waarschuwingsplicht van makelaar nog belangrijker, omdat de contracten voor de levering van gas/water en licht op naam van verhuurder zouden blijven staan tijdens de huurperiode. Met als gevolg dat als een hennepkwekerij gevestigd zou worden in het gehuurde de schade voor verhuurder nog groter zou zijn, en verhuurder aangesproken kan worden door de elektriciteitsleverancier voor diens schade. Nergens blijkt uit dat de makelaar verhuurder hiervoor heeft gewaarschuwd.

De op makelaar rustende informatie- en waarschuwingsplicht strekt ter voorkoming van verwezenlijking van risico’s waarvoor een makelaar in beginsel zijn opdrachtgever voor dient te behoeden. Deze risico’s hebben zich hier verwezenlijkt, hetgeen een beroepsfout van de makelaar oplevert, zo oordeelt de rechter. De makelaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst en is dan ook aansprakelijk voor de schade van de verhuurder (zijn opdrachtgever).

Advies:
Belangrijke les uit dit vonnis is, dat op de makelaar een zorgplicht rust en dat hij zijn opdrachtgever adequaat moet informeren en waarschuwen ook als de opdrachtgever hier niet om vraagt. Als de verhuurder aangeeft dat een screening van de huurder niet nodig is, dan dient de makelaar de verhuurder uitgebreid schriftelijk te waarschuwen voor alle mogelijke schadelijke gevolgen die dat kan hebben, helemaal als wordt overeengekomen dat de contracten van levering van gas/water en licht op naam van verhuurder blijven staan. Doet hij/zij dat niet, althans ligt het niet goed schriftelijk vast, dan kan een fikse schadeclaim voor de makelaar volgen als het dan toch fout gaat. Uiteraard is en blijft het altijd erg belangrijk dat de huurders goed worden gescreend, zie mijn andere artikel “makelaar aansprakelijk voor schade huurder”, ook voor een checklist.

Voor meer informatie of advies terzake neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281

Bij de huur van bedrijfsruimte wordt vaak ook overeengekomen dat de verhuurder zorg draagt voor diensten en leveringen (zoals b.v. glasbewassing, schoonmaak, bewaking of liftonderhoud). In de huurovereenkomst worden de door de verhuurder verzorgde services omschreven en de huurder dient daarvoor dan een voorschot te betalen. De verhuurder dient ten aanzien van de verzorgde services een eindafrekening te sturen aan de huurder en voor zover van toepassing dient er afgerekend te worden. Hoe zit dat met servicekosten?

Servicekosten en woonruimte

Ten aanzien van woonruimte bepaalt de wet dat de verhuurder de huurder een eindafrekening van de servicekosten uiterlijk binnen 6 maanden na afloop van het kalenderjaar dient te verstrekken. Op het overschrijden van deze termijn staat geen sanctie, het is meer een aansporingstermijn/ streeftermijn. Toch kan de huurder wat doen. Deze kan tot 2 jaar na het verstrijken van genoemde 6 maanden naar de Huurcommissie. Indien de verhuurder in die 2 jaar geen eindafrekening heeft verstrekt, dan kan hij geen nabetaling van de servicekosten meer vorderen.

Servicekosten en bedrijfsruimte

Ten aanzien van bedrijfsruimte (winkels en horeca) en overige bedrijfsruimte (kantoren, showrooms, loodsen etc.) heeft de wet niets bepaald. Partijen dienen hierover zelf nadere afspraken te maken. In de meeste gevallen van huur van bedrijfsruimte wordt de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen opgesteld door het ROZ gebruikt. Daarin staat opgenomen dat het uitgangspunt is dat 12 maanden na afloop van het servicekostenjaar een eindafrekening door de verhuurder wordt verstrekt.

Deze termijn is eveneens slechts een aansporingstermijn/streeftermijn. Na afloop van deze termijn heeft de verhuurder nog steeds het recht om nabetaling van te weinig betaalde servicekosten te vorderen.

Verjaring, verval van recht of rechtsverwerking

De huurder van bedrijfsruimte dient er dus rekening mee te houden dat de verhuurder ook na de overeengekomen termijn kan komen met de eindafrekening servicekosten. Kan de verhuurder oneindig lang wachten met het opeisen van de nabetaling van de servicekosten? Nee.

Volgens de wet geldt er een verjaringstermijn van 5 jaar (uit hoofde van periodieke betalingen) welke in gaat nadat de vordering opeisbaar is geworden. Een vordering betreffende de eindafrekening servicekosten wordt opeisbaar nadat de eindafrekening aan de huurder is verstrekt met daarbij het betalingsverzoek. Volgens de ROZ-bepalingen is dat één maand na het verstrekken van de eindafrekening. Van verjaring zal dan ook niet snel sprake zijn, zo blijkt uit de rechtspraak.

Van verval van recht of rechtsverwerking aan de zijde van verhuurder met betrekking tot het opeisen van de te weinig betaalde servicekosten, wordt niet snel aangenomen. Het alleen stil zitten door de verhuurder is daarvoor onvoldoende. De verhuurder dient voor een succesvol beroep op verval van recht of rechtsverwerking iets gedaan te hebben waardoor de huurder er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er geen verrekening van de servicekosten meer zou komen. Dat is vaste jurisprudentie.

Wilt u meer weten over servicekosten of heeft u geschil hierover met uw huurder of verhuurder, neemt u dan contact op met Brugrecht advocaten.

Aansprakelijkheid makelaar vanwege het niet wijzen van de huurder op huurprijsregelgeving

Een expat kwam in 2005 naar Nederland om hier te werken en te wonen. De werkgever (een multinational) had een bemiddelingsovereenkomst gesloten met een makelaar om voor de expat een woning te vinden. De bemiddelingsovereenkomst is uitgevoerd in direct en persoonlijk contact tussen de expat en de makelaar, omdat de expat de woning zelf zou gaan bewonen en betalen. Is de makelaar aansprakelijk?

Een huurovereenkomst werd per 1 februari 2005 gesloten met een huurprijs van € 1.200,00. In het najaar van 2009 kwam de expat er achter dat de woning volgens het puntensysteem een maximale redelijke huurprijs van € 508,86 mocht hebben en dat het niet-geliberaliseerde woonruimte was.

De expat – niet de opdrachtgever – stelde de makelaar aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad voor de schade, kortom het verschil tussen de betaalde huur en de maximale redelijke huurprijs. Immers, als zij was geïnformeerd over de bestaande huurprijsregelgeving, dan zou zij niet meer hebben hoeven te betalen dan de wettelijk toegestane maximale redelijke huurprijs.

De expat stelt dat de makelaar in strijd heeft gehandeld met zijn zorg(vuldigheids)plicht en dat er sprake is van een onrechtmatige daad. Van zo’n zorgplicht kan sprake zijn als de huurder direct en persoonlijk betrokken is bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst, waardoor de makelaar op basis van de maatstaven van maatschappelijke zorgvuldigheid zich de belangen van die huurder had dienen aan te trekken en zijn gedrag daarop had moeten aanpassen.

Het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2015:2890, 14 juli 2015) oordeelde dat die zorgplicht hier jegens de expat bestond en er sprake was van een fout van de makelaar. En wel, om de volgende redenen:
• De expat sprak en las geen Nederlands en heeft geen kennis van de Nederlandse regelgeving;
• De makelaar is een professionele partij die behoort deskundig te zijn ten aanzien van de huurprijsregelgeving, het puntensysteem en van de maximale redelijke huurprijs van de huurwoning;
• De bemiddelingsovereenkomst is uitgevoerd in direct en persoonlijk contact met de expat, die de woning zelf zou bewonen en betalen;
• De expat verkeerde in een van de makelaar afhankelijke positie en mocht er op vertrouwen dat haar belangen op juiste wijze werden behartigd, ook ten aanzien van de huurprijs;
• Ook speelde hiermee dat een Amsterdamse verordening verbiedt woningen (indien van toepassing) boven de maximale redelijke huurprijs te verhuren.

Het Hof oordeelde, in lijn met eerdere rechtspraak, dat van een makelaar niet verwacht wordt dat deze de huurder uitdrukkelijk wijst op een huurprijstoetsing, maar dat van hem wel wordt verwacht dat hij de huurder in hoofdlijnen dient te informeren over diens rechtspositie en haar er op te wijzen dat de vaststelling van huurprijzen is onderworpen aan wettelijke regels en dat de Huurcommissie de terzake toetsende instantie is.

Bij bemiddeling bij aanhuur mag de huurder er op vertrouwen dat de toepasselijke regelgeving wordt nageleefd. Hierdoor bestaat er geen aanleiding om als huurder zelf actief te onderzoeken of de huurprijs, die het resultaat is van de bemiddeling, wel in overeenstemming is met de toepasselijke regelgeving.

Makelaars let dus op bij bemiddeling bij aanhuur, dat u de huurder afdoende informeert over het bestaan van de regelgeving omtrent de huurprijs, huurprijstoetsing en Huurcommissie. Hier liep het fout af voor de makelaar, hij moest uiteindelijk vanwege deze beroepsfout meer dan € 62.000 betalen aan de huurder.

Zorg dat u niet aansprakelijk bent of wilt u meer weten neem contact op met Brugrecht advocaten.