Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in het vastgoedrecht en heeft jarenlange ervaring in het adviseren, onderhandelen en procederen over vastgoed-rechtelijke zaken. Het (civiele) vastgoedrecht omvat vrijwel alle zaken die met ‘stenen’ te maken hebben en niet onder het huurrecht en bouwrecht vallen. U kunt daarbij denken aan geschillen over verkoop van woningen en bedrijfspanden.
Vastgoedrecht advocaten Brugrecht advocaten
Als vastgoed advocaat staat Brugrecht Advocatuur zowel commerciële als particuliere partijen bij vanaf de verkooponderhandelingen, het opstellen en beoordelen van koopovereenkomsten, een juiste overdracht / levering van het verkochte en alle mogelijke geschillen vanwege verborgen gebreken (b.v. asbest, lekkages). In het aan-/verkoopproces kunt u ook onjuist zijn geïnformeerd door de makelaar of notaris. De advocaat vastgoedrecht van Brugrecht advocaten kan u helpen bij het aansprakelijk stellen en uw schade verhalen.
Vereniging van eigenaars (VvE)
Vastgoedrecht ziet ook op het appartementsrecht. Heeft u bijvoorbeeld een geschil met de Vereniging van Eigenaars (VvE) of met een ander lid van de VvE, of heeft u als VvE-bestuur problemen met contractspartijen of met een lid, dan de vastgoed advocaat u adviseren en waar nodig voor u procederen.
Burenrecht en erfdienstbaarheden
Ook voor vragen en rechtsbijstand terzake burenrecht en erfdienstbaarheden, kunt u bij Brugrecht advocaten terecht. Neem gerust contact met ons op. We helpen u graag verder.
Hoge Raad: Makelaar niet gemeten volgens meetinstructie moet € 10.000,00 aan schadevergoeding betalen.
Casus
De koper (eiser) heeft in 2010 een woning gekocht welke volgens de verkoopbrochure 80 m2 groot was, voor een bedrag van
€ 415.000,00. Toen de koper de woning in 2014 verkocht, bleek dat de woning slechts 71 m2 groot was en is deze voor
€ 375.000,00 verkocht. De koper stelde de (NVM) verkoopmakelaar aansprakelijk voor zijn schade.
De makelaar stelde zich op het standpunt dat de meetinstructie van de NVM niet betekende dat de koper er op mocht vertrouwen dat hier ook gevolg aan gegeven zou worden en dat het vermelde woonoppervlakte juist was, zonder dat de makelaar in stond voor de juistheid van de verstrekte informatie. Bovendien was in de verkoopbrochure vermeld dat daaraan geen rechten ontleend konden worden en in de koopovereenkomst is de uitsluiting voor onder- of bovenmaat verrekening opgenomen. De makelaar, gesteund door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), vond dan ook dat hij niet aansprakelijk was.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad vond dat hij wel aansprakelijk was en een schadevergoeding van € 10.000,00 moest betalen aan de koper.
De Hoge Raad kwam tot dit oordeel, omdat de NVM aan haar leden een meetinstructie (netto-woonoppervlakte volgens NEN 2580) verplicht heeft gesteld. Hierdoor zijn alle NVM makelaars verplicht op eenzelfde manier te meten, waardoor derden (kopers) erop kunnen vertrouwen dat er eenduidig wordt gemeten en de gegeven oppervlaktematen correct zijn. De ratio hierachter is om de belangen van de koper te beschermen.
De Hoge Raad overweegt dat de meetinstructie strekt ter bescherming van de belangen van kopers en dat kopers op er op mogen vertrouwen dat conform de meetinstructie is gemeten en het vermeld woonoppervlakte correct is. Dit is alleen anders als de koper moest begrijpen dat de makelaar niet conform de meetinstructie heeft gemeten en/of wanneer er omstandigheden spelen waardoor er sterk getwijfeld moet worden aan de opgegeven woonoppervlakte. Het is dan wel aan de makelaar om dit aan te voeren en te bewijzen.
Door het niet volgen van de meetinstructie handelt de makelaar niet zoals van een zorgvuldig handelend makelaar mag worden verwacht, hij handelt daardoor onrechtmatig en is dien ten gevolge schadeplichtig.
Dat de verkoopbrochure vermeldt dat daaraan geen rechten ontleend kunnen worden, doet volgens de Hoge Raad geen afbreuk aan het vertrouwen dat de koper in de verplichte meetinstructie mag hebben nu het slechts een standaardmededeling betreft en derhalve te algemeen is.
De uitsluiting terzake verrekening van onder en overmaat in de koopovereenkomst, kan de makelaar ook niet helpen, omdat hij geen partij is bij de koopovereenkomst.
Conclusie
Kort en goed, de NVM makelaar dient volgens de meetinstructie (netto-woonoppervlakte volgens NEN 2580) het woonoppervlakte te meten, doet hij dat niet dan handelt hij onrechtmatig en dat hij aansprakelijk voor de schade die daaruit volgt. De NVM heeft aangegeven deze procedure als een proefprocedure te zien, teneinde duidelijkheid van de Hoge Raad te verkrijgen inzake geschillen tussen kopers en makelaars aangaande woonoppervlakte.
NVM, VBO Makelaar en VastgoedPRO, hebben samen met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer, de “Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen” opgesteld en hanteren deze ook. Deze uitspraak is daarom ook voor makelaars aangesloten bij VBO Makelaar en VastgoedPRO van belang, in die zin dat ik voorzie dat zij door deze uitspraak ook sneller aansprakelijk kunnen zijn.
Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) aan het gehuurde door de huurder, hoe zit dat?
In Nederland wordt veel gehuurd en verhuurd. Nuttig dus om nog eens een veel voorkomende situatie juridisch te belichten; wijzigingen die de huurder aanbrengt.
De wet bepaalt dat de huurder geen wijzigingen aan het gehuurde mag aanbrengen, behalve als het gaat om kleine wijzigingen gaat, die zonder grote kosten aan het einde van de huur weer ongedaan gemaakt kunnen worden. Het gehuurde dient bij het einde van de huur te worden opgeleverd in staat zoals deze is vast gelegd in het opleverrapport, behoudens de toegestane veranderingen aan het gehuurde. Bij gebreke van een opnamestaat bij aanvang van de huur, bepaalt de wet dat het gehuurde wordt verondersteld te worden opgeleverd in de staat waarin de huurder het gekregen bij aanvang, behoudens wanneer de verhuurder het tegendeel kan bewijzen. Het is in dat kader dan ook altijd verstandig om een opleverrapport/opnamestaat op te stellen bij het begin van de huur, waarin duidelijk is omschreven wat de staat is van het gehuurde en foto’s te maken.
De huurder mag dus kleine wijzigingen aanbrengen. Als de huurder grotere wijzigingen zou willen aanbrengen, dan is de toestemming van de verhuurder vereist. Aan die toestemming mag de verhuurder voorwaarden stellen. Als de verhuurder geen toestemming geeft kan aan de rechter vervangende toestemming gevraagd worden. De rechter geeft in beginsel toestemming als door de wijzigingen het gehuurde niet wordt beschadigd of in waarde daalt.
Afhankelijk van de voorgenomen wijzigingen aan het gehuurde is het voor de verhuurder nuttig om bij toestemming tot het aanbrengen van wijzigingen overeen te komen dat die wijzigingen door de huurder ongedaan dienen te zijn bij het einde van de huurovereenkomst, indien dit gewenst is. De huurder is niet verplicht geoorloofde (door de verhuurder toegestane) wijzigingen te verwijderen bij het einde van de huur. De huurder mag dit wel doen, dat heet het ‘wegbreekrecht’. Het wegbreken van de ZAV dient netjes te worden gedaan en zonder achterlating van schade.
Wat als de ZAV aan het einde van de huur achterblijven en er niets over afgesproken tussen de verhuurder en de vertrekkende huurder? Wie is dan verantwoordelijk voor die zelf aangebrachte voorzieningen? Als de verhuurder met de nieuwe huurder niets afspreekt, dan maken deze wijzigingen onderdeel uit van het gehuurde en is de verhuurder daarvoor verantwoordelijk. Verhuurders willen vaak niet de verantwoordelijkheid voor de door een huurder aangebrachte voorzieningen op zich nemen. In dat geval kan de verhuurder de vertrekkende huurder met nieuwe huurder een overnameovereenkomst laten sluiten en zo de nieuwe huurder laten tekenen voor de overname van de ZAV met de daarbij behorende onderhoudsverplichting. De verhuurder wordt dan niet verantwoordelijk voor de ZAV.
Dat een huurder de ZAV heeft overgenomen, betekent niet dat hij dan ook automatisch de ongedaanmakingsplicht (het verwijderen van de ZAV) op zich heeft genomen. De verhuurder zal bij het sluiten van de huurovereenkomst zich uitdrukkelijk en ondubbelzinnig het recht moeten voorbehouden om aan het einde van de huur verwijdering van de (overgenomen) wijzigingen door de nieuwe huurder (succesvol) te kunnen vorderen. Dit geldt niet voor geoorloofde ZAV, want die mogen blijven aan het einde van de huur, als terzake niets anders is overeengekomen.
Wat nu als aan het einde van de huur de nieuwe huurder de ZAV niet wenst over te nemen? Kan de vertrekkende huurder dan nog een vergoeding krijgen voor de ZAV? De wet biedt daartoe wel de mogelijkheid, echter uit de rechtspraak blijkt dat de lat om een vergoeding te krijgen erg hoog ligt. Op grond van de feitelijke omstandigheden, zoals de hoogte van de investeringen, hoelang zijn de ZAV al aanwezig, zijn ze inmiddels afgeschreven en leveren de ZAV de verhuurder een voordeel op door dat ze waardevermeerderend waren, zal worden geoordeeld of er ruimte is voor een vergoeding voor de achtergelaten ZAV.
Maak dus bij het sluiten van de huurovereenkomst en bij het toestemming geven aan huurder voor zelf aan te brengen voorzieningen en wijzigingen goede heldere schriftelijke afspraken, zodat bij het einde van de huur de verplichtingen van de huurder en verhuurder duidelijk zijn en onnodige discussies voorkomen worden.
Voor meer informatie of advies terzake neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281
Makelaar aansprakelijk voor schade vanwege hennepkwekerij
Makelaar aansprakelijk voor schade vanwege hennepkwekerij in gehuurde bedrijfs-/ opslagruimte, ook al wilde verhuurder geen screening van huurder; zware zorgplicht makelaar
De rechtbank Breda heeft geoordeeld dat de verhurende makelaar een beroepsfout heeft gemaakt bij het totstandkomen van de huurovereenkomst. Hij heeft zijn onderzoeks-, informatie-, en waarschuwingsplicht geschonden en is daardoor aansprakelijk voor de schade van de verhuurder. De uitspraak is in lijn met eerdere uitspraken waarin makelaars aansprakelijk waren vanwege het niet goed screenen van huurders, maar deze uitspraak geeft nieuwe aandachtspunten voor de verhurende makelaars en de reikwijdte van hun zorgplicht.
De basis is dat de makelaar als een goed opdrachtnemer zelf dient te beoordelen welke werkzaamheden hij moet uitvoeren met het oog op een zorgvuldige uitvoering van zijn opdracht, die werkzaamheden zijn niet beperkt tot de uitdrukkelijk aan hem opgedragen werkzaamheden. Hij dient bij de uitvoering van zijn opdracht uit te gaan van zijn eigen deskundigheid en ervaring, waarbij hij zijn opdrachtgever niet onnodig bloot mag stellen aan risico’s. Of de makelaar gehandeld heeft zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot verwacht mag worden, hangt af van alle omstandigheden van het geval.
Casus:
Verhuurder heeft met een makelaar een bemiddelingsovereenkomst gesloten om bedrijfs-/opslagruimte te verhuren. De makelaar verhuurt de ruimte. De huurder is niet gescreend. Na een halfjaar deed de politie een inval en trof in het gehuurde een hennepkwekerij aan. De hennepkwekerij is ontmanteld met grote schade aan het gehuurde tot gevolg. Verhuurder heeft vervolgens de makelaar aansprakelijk gesteld voor zijn schade, omdat de makelaar verantwoordelijk was voor de totstandkoming en het opstellen van de overeenkomst en dat hij daarbij niet het handelsregister heeft geraadpleegd noch dat hij de door de huurder aangeleverde gegevens heeft geverifieerd.
Uiteraard betwist de makelaar zijn aansprakelijkheid. Hij stelt dat de verhuurder uit kostenoverwegingen geen screening van de huurder wenste. En verhuurder zou in strijd met het advies van de makelaar genoegen hebben genomen met een kopie ID bij de ondertekening van de huurovereenkomst. Voorts beroept hij zich op eigen schuld van verhuurder.
De rechtbank oordeelt als volgt:
In dit specifieke geval betrof het de verhuur van een bedrijfs-/opslagruimte welke ruimte een verhoogde kans heeft voor het vestigen van een hennepkwekerij. De rechter zegt:
“Gelet hierop dient de makelaar zijn opdrachtgever over de mogelijke risico’s te informeren, omdat het bij verhurende makelaars bekend hoort te zijn dat het gebruik van het verhuurde als hennepkwekerij veelal leidt tot veiligheidsrisico’s in verband met de (vaak illegaal afgetapte) elektriciteit en aanzienlijke bouwkundige schade aan het gehuurde. Van belang hierbij is voorts dat de verhuurder van een tot hennepkwekerij ingerichte ruimte na beëindiging van de huur door het energiebedrijf aansprakelijk kan worden gehouden voor illegaal afgetapte elektriciteit indien de overeenkomst met het energiebedrijf op naam van de verhuurder is blijven staan, zodat verhuurder voor een aanzienlijk bedrag door het elektriciteitsbedrijf kan worden aangesproken. Dit behoort aldus tot de wetenschap van een makelaar, welke wetenschap in het onderhavige geval bij [de makelaar] aanwezig mag worden geacht gezien het feit dat in het door haar opgestelde overeenkomst in artikel 8.4 is opgenomen dat het plegen van een strafbaar feit, zoals het kweken van wiet in het gehuurde, de verhuurder het recht geeft om de overeenkomst per ommegaande te ontbinden. Gezien het vorenstaande diende [de makelaar] als bemiddelaar voor de totstandkoming van de bewuste overeenkomst onderzoek te doen naar de (potentiële) huurder door een adequate controle te verrichten naar de (identiteits- en bedrijfs) gegevens van de potentiële huurder.”
De rechter is voorts van mening dat zelfs al zou de verhuurder geen screening hebben gewild vanwege de kosten (hetgeen verhuurder betwist) dan zou dat de makelaar nog niet uit zijn zorgplicht ontslaan. Gezien het vorenstaande meent de rechter dat de makelaar als deskundige en professioneel makelaar de verhuurder had moeten waarschuwen voor de gevolgen van het niet screenen van de huurder. Op die manier had de verhuurder een goed geïnformeerde keuze kunnen maken of hij de huurder zonder screening – met alle risico’s van dien – had willen accepteren.
Hier vindt de rechter dat de informatie- en waarschuwingsplicht van makelaar nog belangrijker, omdat de contracten voor de levering van gas/water en licht op naam van verhuurder zouden blijven staan tijdens de huurperiode. Met als gevolg dat als een hennepkwekerij gevestigd zou worden in het gehuurde de schade voor verhuurder nog groter zou zijn, en verhuurder aangesproken kan worden door de elektriciteitsleverancier voor diens schade. Nergens blijkt uit dat de makelaar verhuurder hiervoor heeft gewaarschuwd.
De op makelaar rustende informatie- en waarschuwingsplicht strekt ter voorkoming van verwezenlijking van risico’s waarvoor een makelaar in beginsel zijn opdrachtgever voor dient te behoeden. Deze risico’s hebben zich hier verwezenlijkt, hetgeen een beroepsfout van de makelaar oplevert, zo oordeelt de rechter. De makelaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst en is dan ook aansprakelijk voor de schade van de verhuurder (zijn opdrachtgever).
Advies:
Belangrijke les uit dit vonnis is, dat op de makelaar een zorgplicht rust en dat hij zijn opdrachtgever adequaat moet informeren en waarschuwen ook als de opdrachtgever hier niet om vraagt. Als de verhuurder aangeeft dat een screening van de huurder niet nodig is, dan dient de makelaar de verhuurder uitgebreid schriftelijk te waarschuwen voor alle mogelijke schadelijke gevolgen die dat kan hebben, helemaal als wordt overeengekomen dat de contracten van levering van gas/water en licht op naam van verhuurder blijven staan. Doet hij/zij dat niet, althans ligt het niet goed schriftelijk vast, dan kan een fikse schadeclaim voor de makelaar volgen als het dan toch fout gaat. Uiteraard is en blijft het altijd erg belangrijk dat de huurders goed worden gescreend, zie mijn andere artikel “makelaar aansprakelijk voor schade huurder”, ook voor een checklist.
Voor meer informatie of advies terzake neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281
Makelaar aansprakelijk en schadevergoeding
Als makelaar is het belangrijk om te handelen als zorgvuldig, redelijk bekwaam en redelijk handelend (NVM) makelaar. Doet hij dat niet, dan handelt hij onrechtmatig en is hij schadeplichtig.
Dit bleek maar weer eens in een recente uitspraak ECLI:NL:RBGEL:2015:8297. Het gevolg was dat de makelaar de koper € 20.000,00 moest betalen. Een dure fout.
Wat was er aan de hand?
De NVM makelaar had een woning in de verkoop. In de verkoopbrochure en op Funda stond dat de woning een woonoppervlakte had van 150m2. De makelaar had de woning echter niet gemeten volgens de NVM-meetinstructie (gebaseerd op NEN 2580).
Na verkoop bleek de woning 26m2 kleiner te zijn, dan waarvoor deze was verkocht.
De koper stelde de makelaar aansprakelijk voor zijn schade, welke hij baseerde op koopprijs en vorderde bijna € 33.000,00 van hem.
De woonoppervlakte was voor de koper van doorslaggevend belang geweest bij de koop. Dit bleek onder meer uit de door de koper op Funda gebruikte zoekcriteria en het feit dat de koper alleen woningen van 150m2 of meer wilde bezichtigen.
Op basis van deze feiten oordeelde de rechter dat de NVM-makelaar ten opzichte van de koper onzorgvuldig en dus onrechtmatig had gehandeld. Als de makelaar de juiste afmetingen had gebruikt, dan zou de koper de woning nooit gevonden hebben. Mocht hij de woning toch gevonden hebben, dan zou hij de woning niet hebben gekocht.
De makelaar is aansprakelijk en moet betalen.
De rechter matigde de vordering van de koper, omdat er meer factoren van belang waren bij de aankoop van de woning dan alleen de woonoppervlakte. De makelaar diende toch nog een bedrag van € 20.000,00 te betalen.
De makelaar verweerde zich nog met een beroep op artikel 7:17 lid 6 BW – het non-conformiteitsartikel – dat bepaalt, dat de bij de verkoop vermelde afmetingen slechts als aanduiding hebben te gelden, zonder dat de zaak er aan behoeft te beantwoorden. Dit hielp hem niet, omdat dit artikel ziet op de verhouding tussen koper en verkoper en niet geldt wanneer de makelaar aansprakelijk wordt gesteld uit onrechtmatige daad.
Brugrecht advocaten staat partijen bij in onder andere geschillen als deze, voor meer informatie neemt u gerust contact op 070-326 328 1 of stuur een e-mail naar info@brugrecht.nl
Te late afrekening servicekosten bij bedrijfsruimte. Toch betalen?
Bij de huur van bedrijfsruimte wordt vaak ook overeengekomen dat de verhuurder zorg draagt voor diensten en leveringen (zoals b.v. glasbewassing, schoonmaak, bewaking of liftonderhoud). In de huurovereenkomst worden de door de verhuurder verzorgde services omschreven en de huurder dient daarvoor dan een voorschot te betalen. De verhuurder dient ten aanzien van de verzorgde services een eindafrekening te sturen aan de huurder en voor zover van toepassing dient er afgerekend te worden. Hoe zit dat met servicekosten?
Servicekosten en woonruimte
Ten aanzien van woonruimte bepaalt de wet dat de verhuurder de huurder een eindafrekening van de servicekosten uiterlijk binnen 6 maanden na afloop van het kalenderjaar dient te verstrekken. Op het overschrijden van deze termijn staat geen sanctie, het is meer een aansporingstermijn/ streeftermijn. Toch kan de huurder wat doen. Deze kan tot 2 jaar na het verstrijken van genoemde 6 maanden naar de Huurcommissie. Indien de verhuurder in die 2 jaar geen eindafrekening heeft verstrekt, dan kan hij geen nabetaling van de servicekosten meer vorderen.
Servicekosten en bedrijfsruimte
Ten aanzien van bedrijfsruimte (winkels en horeca) en overige bedrijfsruimte (kantoren, showrooms, loodsen etc.) heeft de wet niets bepaald. Partijen dienen hierover zelf nadere afspraken te maken. In de meeste gevallen van huur van bedrijfsruimte wordt de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen opgesteld door het ROZ gebruikt. Daarin staat opgenomen dat het uitgangspunt is dat 12 maanden na afloop van het servicekostenjaar een eindafrekening door de verhuurder wordt verstrekt.
Deze termijn is eveneens slechts een aansporingstermijn/streeftermijn. Na afloop van deze termijn heeft de verhuurder nog steeds het recht om nabetaling van te weinig betaalde servicekosten te vorderen.
Verjaring, verval van recht of rechtsverwerking
De huurder van bedrijfsruimte dient er dus rekening mee te houden dat de verhuurder ook na de overeengekomen termijn kan komen met de eindafrekening servicekosten. Kan de verhuurder oneindig lang wachten met het opeisen van de nabetaling van de servicekosten? Nee.
Volgens de wet geldt er een verjaringstermijn van 5 jaar (uit hoofde van periodieke betalingen) welke in gaat nadat de vordering opeisbaar is geworden. Een vordering betreffende de eindafrekening servicekosten wordt opeisbaar nadat de eindafrekening aan de huurder is verstrekt met daarbij het betalingsverzoek. Volgens de ROZ-bepalingen is dat één maand na het verstrekken van de eindafrekening. Van verjaring zal dan ook niet snel sprake zijn, zo blijkt uit de rechtspraak.
Van verval van recht of rechtsverwerking aan de zijde van verhuurder met betrekking tot het opeisen van de te weinig betaalde servicekosten, wordt niet snel aangenomen. Het alleen stil zitten door de verhuurder is daarvoor onvoldoende. De verhuurder dient voor een succesvol beroep op verval van recht of rechtsverwerking iets gedaan te hebben waardoor de huurder er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er geen verrekening van de servicekosten meer zou komen. Dat is vaste jurisprudentie.
Wilt u meer weten over servicekosten of heeft u geschil hierover met uw huurder of verhuurder, neemt u dan contact op met Brugrecht advocaten.
Tijdelijk verhuren van de woning
Wanneer u voor uw werk tijdelijk in het buitenland gaat wonen of als uw woning te koop staat, kan de wens bestaan om de leegstaande woning te verhuren. Bij tijdelijke verhuur is de intentie dat de huurovereenkomst na afloop van de afgesproken huurperiode ook daadwerkelijk eindigt en de huurder de woning verlaat.
In Nederland zijn huurders bijzonder goed beschermd. Een tijdelijke huurovereenkomst loopt niet van rechtswege af, maar dient tijdig en correct – op grond van de in de wet limitatief genoemde gronden – te worden opgezegd. Gebeurt dit niet dan wordt de tijdelijke huurovereenkomst een overeenkomst van onbepaalde tijd en geniet de huurder huurbescherming.
Verhuur bij tijdelijk vertrek naar buitenland
De meest ‘veilige’ manier om de woning tijdelijk te verhuren is om dat te doen op basis van de zogenoemde ‘diplomaten clausule’ (art. 7:274 lid 2 BW). Dit is één van de in de wet genoemde opzeggronden. Voorwaarde daarbij is wel, dat de verhuurder zelf de vorige bewoner van de huurwoning was en dat hij deze weer zelf betrekt na afloop van de huurperiode. De diplomaten clausule dient opgenomen te worden in de huurovereenkomst alsook een beding dat de huurder na afloop van de huurperiode de woning zal ontruimen.
Tijdelijke verhuur van te koop staande woning
De meest ‘veilige’ manier om een leeg- en te koop staande woning tijdelijk te verhuren is om deze te verhuren op basis van de Leegstandswet. De Leegstandswet biedt de mogelijkheid om de woning tijdelijk te verhuren waarbij de huurder geen aanspraak kan maken op huurbescherming wanneer de huur wordt opgezegd.
U dient in dit geval een leegstandsvergunning bij de Gemeente aan te vragen. Belangrijkste vereiste voor verkrijging van de vergunning is, dat u in een periode van minimaal 12 maanden voorafgaande aan de leegstand van de te koop staande woning deze zelf heeft bewoond.
Van belang in deze gevallen van tijdelijke verhuur van de eigen woning
U dient een goede op uw situatie toegespitste huurovereenkomst met de huurder te sluiten. Het is dan ook aan te raden om daarvoor een terzake deskundige, advocaat of makelaar, in te schakelen, zodat uw rechten het beste zijn geborgd.
De huurovereenkomst dient in alle gevallen tijdig en correct opgezegd te worden, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst een van onbepaalde tijd wordt en de huurder huurbescherming heeft. Indien de huurder weigert te vertrekken zult u zich moeten wenden tot de rechter teneinde de huurovereenkomst te beëindigen en de huurder uit uw woning te kunnen krijgen.
Ten slotte is het bij verhuur van uw woning aan te raden om toestemming van uw hypotheekverstrekker te hebben en uw verzekeraar in te lichten.
Wilt u meer weten over tijdelijke verhuur van uw woning dan neemt u dan gerust contact met Brugrecht advocaten op. De in huurrecht gespecialiseerde huurrecht advocaat van Brugrecht kan u ook bijstaan in situaties waarin de huurder bij afloop van de overeengekomen tijd niet wenst te verlaten.
Aansprakelijkheid makelaar huurprijsregelgeving
Aansprakelijkheid makelaar vanwege het niet wijzen van de huurder op huurprijsregelgeving
Een expat kwam in 2005 naar Nederland om hier te werken en te wonen. De werkgever (een multinational) had een bemiddelingsovereenkomst gesloten met een makelaar om voor de expat een woning te vinden. De bemiddelingsovereenkomst is uitgevoerd in direct en persoonlijk contact tussen de expat en de makelaar, omdat de expat de woning zelf zou gaan bewonen en betalen. Is de makelaar aansprakelijk?
Een huurovereenkomst werd per 1 februari 2005 gesloten met een huurprijs van € 1.200,00. In het najaar van 2009 kwam de expat er achter dat de woning volgens het puntensysteem een maximale redelijke huurprijs van € 508,86 mocht hebben en dat het niet-geliberaliseerde woonruimte was.
De expat – niet de opdrachtgever – stelde de makelaar aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad voor de schade, kortom het verschil tussen de betaalde huur en de maximale redelijke huurprijs. Immers, als zij was geïnformeerd over de bestaande huurprijsregelgeving, dan zou zij niet meer hebben hoeven te betalen dan de wettelijk toegestane maximale redelijke huurprijs.
De expat stelt dat de makelaar in strijd heeft gehandeld met zijn zorg(vuldigheids)plicht en dat er sprake is van een onrechtmatige daad. Van zo’n zorgplicht kan sprake zijn als de huurder direct en persoonlijk betrokken is bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst, waardoor de makelaar op basis van de maatstaven van maatschappelijke zorgvuldigheid zich de belangen van die huurder had dienen aan te trekken en zijn gedrag daarop had moeten aanpassen.
Het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2015:2890, 14 juli 2015) oordeelde dat die zorgplicht hier jegens de expat bestond en er sprake was van een fout van de makelaar. En wel, om de volgende redenen:
• De expat sprak en las geen Nederlands en heeft geen kennis van de Nederlandse regelgeving;
• De makelaar is een professionele partij die behoort deskundig te zijn ten aanzien van de huurprijsregelgeving, het puntensysteem en van de maximale redelijke huurprijs van de huurwoning;
• De bemiddelingsovereenkomst is uitgevoerd in direct en persoonlijk contact met de expat, die de woning zelf zou bewonen en betalen;
• De expat verkeerde in een van de makelaar afhankelijke positie en mocht er op vertrouwen dat haar belangen op juiste wijze werden behartigd, ook ten aanzien van de huurprijs;
• Ook speelde hiermee dat een Amsterdamse verordening verbiedt woningen (indien van toepassing) boven de maximale redelijke huurprijs te verhuren.
Het Hof oordeelde, in lijn met eerdere rechtspraak, dat van een makelaar niet verwacht wordt dat deze de huurder uitdrukkelijk wijst op een huurprijstoetsing, maar dat van hem wel wordt verwacht dat hij de huurder in hoofdlijnen dient te informeren over diens rechtspositie en haar er op te wijzen dat de vaststelling van huurprijzen is onderworpen aan wettelijke regels en dat de Huurcommissie de terzake toetsende instantie is.
Bij bemiddeling bij aanhuur mag de huurder er op vertrouwen dat de toepasselijke regelgeving wordt nageleefd. Hierdoor bestaat er geen aanleiding om als huurder zelf actief te onderzoeken of de huurprijs, die het resultaat is van de bemiddeling, wel in overeenstemming is met de toepasselijke regelgeving.
Makelaars let dus op bij bemiddeling bij aanhuur, dat u de huurder afdoende informeert over het bestaan van de regelgeving omtrent de huurprijs, huurprijstoetsing en Huurcommissie. Hier liep het fout af voor de makelaar, hij moest uiteindelijk vanwege deze beroepsfout meer dan € 62.000 betalen aan de huurder.
Zorg dat u niet aansprakelijk bent of wilt u meer weten neem contact op met Brugrecht advocaten.
Huurder overleden; voortzetten van een huurovereenkomst na het overlijden van de huurder
Een huurovereenkomst is een overeenkomst tussen de huurder en verhuurder. Naast de huurder kunnen meerdere mensen in het gehuurde wonen. In hoeverre kunnen deze personen, samenwoners, een beroep doen op de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder?
Een medehuurder is een samenwoner die op het contract staat of die getrouwd is met of de geregistreerd partner is van de huurder. Medehuurders hebben zelfstandige huurrechten en recht op huurbescherming.
Andere samenwoners, zoals huisgenoten en kinderen, zijn geen medehuurders en hebben dat niet. Ook niet als de huurder overlijdt.
De samenwoner die tot de laatste groep behoort, kan samen met de huurder aan de verhuurder vragen om medehuurderschap te krijgen. Zo krijgt de samenwoner huurrechten en recht op huurbescherming te krijgen. Indien de verhuurder niet instemt met het verzoek tot medehuurderschap, kan men naar de rechter gaan.
Wat nu als de huurder inmiddels is overleden en de achterblijver is geen medehuurder. Dan kan de achterblijver nog 6 maanden vanaf het moment van het overlijden van de huurder in het gehuurde verblijven, daarna moet hij weg, tenzij hij binnen die termijn een vordering (zie art. 7:268 BW) bij de rechter heeft ingediend om de huur voort te zetten.
Om de huur te kunnen voortzetten dient te zijn voldaan aan de alle volgende voorwaarden:
- de samenwoner heeft in het gehuurde zijn hoofdverblijf;
- de samenwoner voerde met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding;
- de samenwoner biedt voldoende financiële waarborg om de woning te kunnen betalen;
- er is een huisvestingsvergunning aanwezig, indien de wet dit vereist.
Voortzetting van de huur door het kind van de overleden huurder:
Een huishouding bestaande uit ouder en kind is in principe niet ‘duurzaam’, maar aflopend, omdat een kind normaal op enig moment het ouderlijk huis verlaat. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat het samenwonen van ouder en kind slechts onder bijzondere omstandigheden als een duurzame gemeenschappelijke huishouding wordt aangemerkt.
Het achterblijvende kind zal na het overlijden van de huurder moeten aantonen dat de met de ouder gevoerde huishouding weldegelijk gemeenschappelijk én duurzaam was. Van belang, zo blijkt uit de rechtspraak, zijn daarbij de concrete omstandigheden van het geval, zoals;
- het is een bewuste keuze om als kind met je ouders te wonen;
- het zijn van gelijkwaardige huisgenoten; in de zin dat zowel ouder als kind gezamenlijk de kosten van de huishouding dragen, zoals de kosten van de inrichting, huur, gas/water en licht, het eten, abonnementen, gezamenlijke belastingaangifte etc.;
- er is sprake van wederkerigheid in de relatie, waarbij ouder en kind over en weer voor elkaar zorgen, dus een “moederskindje’ of een kind dat de ouder verzorgt valt daar niet onder;
- de duur van het samenwonen;
- het gezamenlijk doorbrengen van vrije tijd.
Wanneer de rechter op basis van de concrete omstandigheden niet tot het oordeel komt dat er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen kind en ouder, dan heeft het kind geen huurrechten of huurbescherming. Hij zal de woning binnen 6 maanden na het overlijden moeten verlaten en ontruimen.
Heeft u hier vragen over en wilt u weten wat uw positie in de hiervoor besproken situatie, neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten of bel 070-326 328 1.
Eigendom door verkrijgende verjaring
Eigendom door verkrijgende verjaring, wat te doen?
Door verjaring kan een ander eigenaar worden van een goed of een zaak zonder instemming van de eigenlijke eigenaar. Dat kan bijvoorbeeld spelen in het geval dat de buurman de schutting over de erfgrens heeft geplaatst en een stuk tuin van een ander als de zijne gebruikt, of in het geval waarin een stuk grond niet van de gebruiker is, maar hetgeen hij wel gebruikt als opslagplaats.
De wettelijk vereisten voor verkrijgende verjaring
De wettelijk vereisten voor verkrijgende verjaring zijn:
• degeen die zich beroept op verkrijgende verjaring moet de zaak of het goed in bezit hebben;
• het bezit moet ondubbelzinnig, openbaar kenbaar en onafgebroken zijn:
• het onafgebroken bezit moet 10 jaar zijn bij te goeder trouw en 20 jaar bij geen goeder trouw.
Degeen die zich beroept op verjaring moet bewijzen dat aan de wettelijke vereisten is voldaan om eigenaar door verjaring te zijn.
Volgens de wet is sprake van bezit als men de zaak of het goed voor zichzelf houdt en dat het voor anderen lijkt dat de bezitter eigenaar is. Als het bezit het gevolg is van afspraken tussen een eigenaar en bezitter, dan zal het nooit tot verjaring komen. Zulke afspraken kunnen bijvoorbeeld zijn huur of een persoonlijk recht tot gebruik.
Wat te doen tegen verkrijgende verjaring c.q. verlies van eigendom?
De eigenaar dient de verjaring te stuiten (vrij vertaald: te stoppen c.q. te onderbreken).
Dit kan op 4 manieren:
a. door het doorbreken van het bezit van de ander en het terugnemen van het bezit van de zaak of goed;
b. door het starten van een (gerechtelijke) procedure;
c. door de bezitter schriftelijk aan te manen of mee te delen dat hij niet de eigenaar is, dat hij zijn bezit moet eindigen en dat de brief een stuitingshandeling is. Vervolgens moet binnen 6 maanden na het verzenden van de brief een procedure gestart te worden, anders vervalt de stuitende werking van de brief;
d. doordat de bezitter uitdrukkelijk (schriftelijk) het eigendom van de eigenaar erkent.
Juridische advies bij een verjaringssituatie
Heeft u advies of juridische bijstand nodig bij een verjaringssituatie, neemt u dan gerust vrijblijvend contact op met Brugrecht advocaten.