Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in het vastgoedrecht en heeft jarenlange ervaring in het adviseren, onderhandelen en procederen over vastgoed-rechtelijke zaken. Het (civiele) vastgoedrecht omvat vrijwel alle zaken die met ‘stenen’ te maken hebben en niet onder het huurrecht en bouwrecht vallen. U kunt daarbij denken aan geschillen over verkoop van woningen en bedrijfspanden.

Vastgoedrecht advocaten Brugrecht advocaten

Als vastgoed advocaat staat Brugrecht Advocatuur zowel commerciële als particuliere partijen bij vanaf de verkooponderhandelingen, het opstellen en beoordelen van koopovereenkomsten, een juiste overdracht / levering van het verkochte en alle mogelijke geschillen vanwege verborgen gebreken (b.v. asbest, lekkages). In het aan-/verkoopproces kunt u ook onjuist zijn geïnformeerd door de makelaar of notaris. De advocaat vastgoedrecht van Brugrecht advocaten kan u helpen bij het aansprakelijk stellen en uw schade verhalen.

Vereniging van eigenaars (VvE)

Vastgoedrecht ziet ook op het appartementsrecht. Heeft u bijvoorbeeld een geschil met de Vereniging van Eigenaars (VvE) of met een ander lid van de VvE, of heeft u als VvE-bestuur problemen met contractspartijen of met een lid, dan de vastgoed advocaat u adviseren en waar nodig voor u procederen.

Burenrecht en erfdienstbaarheden

Ook voor vragen en rechtsbijstand terzake burenrecht en erfdienstbaarheden, kunt u bij Brugrecht advocaten terecht. Neem gerust contact met ons op. We helpen u graag verder.

Servicekosten

Nieuwe regels voor de vastgoedmarkt in Den Haag vanaf 1 juli 2019: verplichte huisvestingsvergunning bij midden huur en splitsingsverbod

makelaar

Geen schriftelijke getekende koopovereenkomst geen koop van de woning

makelaar

Geldt de drie-dagen bedenktermijn bij (ver)koop van een woning ook voor de verkoper?

Kozijnen VvE

Kosten onderhoud kozijnen in VvE ondanks afspraken toch gezamenlijk

Zonnepanelen

Verhuurder geen recht op extra ‘service’-kosten voor zonnepanelen en -boilers

Meetinstructie

Hoge Raad: Makelaar niet gemeten volgens meetinstructie moet € 10.000,00 aan schadevergoeding betalen.

Hoge Raad d.d. 13 juli 2018

Casus
De koper (eiser) heeft in 2010 een woning gekocht welke volgens de verkoopbrochure 80 m2 groot was, voor een bedrag van
€ 415.000,00. Toen de koper de woning in 2014 verkocht, bleek dat de woning slechts 71 m2 groot was en is deze voor
€ 375.000,00 verkocht. De koper stelde de (NVM) verkoopmakelaar aansprakelijk voor zijn schade.

De makelaar stelde zich op het standpunt dat de meetinstructie van de NVM niet betekende dat de koper er op mocht vertrouwen dat hier ook gevolg aan gegeven zou worden en dat het vermelde woonoppervlakte juist was, zonder dat de makelaar in stond voor de juistheid van de verstrekte informatie. Bovendien was in de verkoopbrochure vermeld dat daaraan geen rechten ontleend konden worden en in de koopovereenkomst is de uitsluiting voor onder- of bovenmaat verrekening opgenomen. De makelaar, gesteund door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM),  vond dan ook dat hij niet aansprakelijk was.

Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad vond dat hij wel aansprakelijk was en een schadevergoeding van € 10.000,00 moest betalen aan de koper. 

De Hoge Raad kwam tot dit oordeel, omdat de NVM aan haar leden een meetinstructie (netto-woonoppervlakte volgens NEN 2580) verplicht heeft gesteld. Hierdoor zijn alle NVM makelaars verplicht op eenzelfde manier te meten, waardoor derden (kopers) erop kunnen vertrouwen dat er eenduidig wordt gemeten en de gegeven oppervlaktematen correct zijn. De ratio hierachter is om de belangen van de koper te beschermen. 

De Hoge Raad overweegt dat de meetinstructie strekt ter bescherming van de belangen van kopers en dat kopers op er op mogen vertrouwen dat conform de meetinstructie is gemeten en het vermeld woonoppervlakte correct is. Dit is alleen anders als de koper moest begrijpen dat de makelaar niet conform de meetinstructie heeft gemeten en/of wanneer er omstandigheden spelen waardoor er sterk getwijfeld moet worden aan de opgegeven woonoppervlakte. Het is dan wel aan de makelaar om dit aan te voeren en te bewijzen.

Door het niet volgen van de meetinstructie handelt de makelaar niet zoals van een zorgvuldig handelend makelaar mag worden verwacht, hij handelt daardoor onrechtmatig en is dien ten gevolge schadeplichtig.

Dat de verkoopbrochure vermeldt dat daaraan geen rechten ontleend kunnen worden, doet volgens de Hoge Raad geen afbreuk aan het vertrouwen dat de koper in de verplichte meetinstructie mag hebben nu het slechts een standaardmededeling betreft en derhalve te algemeen is. 

De uitsluiting terzake verrekening van onder en overmaat in de koopovereenkomst, kan de makelaar ook niet helpen, omdat hij geen partij is bij de koopovereenkomst. 

Conclusie
Kort en goed, de NVM makelaar dient volgens de meetinstructie (netto-woonoppervlakte volgens NEN 2580) het woonoppervlakte te meten, doet hij dat niet dan handelt hij onrechtmatig en dat hij aansprakelijk voor de schade die daaruit volgt. De NVM heeft aangegeven deze procedure als een proefprocedure te zien, teneinde duidelijkheid van de Hoge Raad te verkrijgen inzake geschillen tussen kopers en makelaars aangaande woonoppervlakte.

NVM, VBO Makelaar en VastgoedPRO, hebben samen met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer, de “Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen” opgesteld en hanteren deze ook. Deze uitspraak is daarom ook voor makelaars aangesloten bij VBO Makelaar en VastgoedPRO van belang, in die zin dat ik voorzie dat zij door deze uitspraak ook sneller aansprakelijk kunnen zijn.

Zelf aangebrachte voorzieningen

Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) aan het gehuurde door de huurder, hoe zit dat?

Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) aan het gehuurde door de huurder, hoe zit dat?

In Nederland wordt veel gehuurd en verhuurd. Nuttig dus om nog eens een veel voorkomende situatie juridisch te belichten; wijzigingen die de huurder aanbrengt.

De wet bepaalt dat de huurder geen wijzigingen aan het gehuurde mag aanbrengen, behalve als het gaat om kleine wijzigingen gaat, die zonder grote kosten aan het einde van de huur weer ongedaan gemaakt kunnen worden. Het gehuurde dient bij het einde van de huur te worden opgeleverd in staat zoals deze is vast gelegd in het opleverrapport, behoudens de toegestane veranderingen aan het gehuurde. Bij gebreke van een opnamestaat bij aanvang van de huur, bepaalt de wet dat het gehuurde wordt verondersteld te worden opgeleverd in de staat waarin de huurder het gekregen bij aanvang, behoudens wanneer de verhuurder het tegendeel kan bewijzen. Het is in dat kader dan ook altijd verstandig om een opleverrapport/opnamestaat op te stellen bij het begin van de huur, waarin duidelijk is omschreven wat de staat is van het gehuurde en foto’s te maken.

De huurder mag dus kleine wijzigingen aanbrengen. Als de huurder grotere wijzigingen zou willen aanbrengen, dan is de toestemming van de verhuurder vereist. Aan die toestemming mag de verhuurder voorwaarden stellen. Als de verhuurder geen toestemming geeft kan aan de rechter vervangende toestemming gevraagd worden. De rechter geeft in beginsel toestemming als door de wijzigingen het gehuurde niet wordt beschadigd of in waarde daalt.

Afhankelijk van de voorgenomen wijzigingen aan het gehuurde is het voor de verhuurder nuttig om bij toestemming tot het aanbrengen van wijzigingen overeen te komen dat die wijzigingen door de huurder ongedaan dienen te zijn bij het einde van de huurovereenkomst, indien dit gewenst is. De huurder is niet verplicht geoorloofde (door de verhuurder toegestane) wijzigingen te verwijderen bij het einde van de huur. De huurder mag dit wel doen, dat heet het ‘wegbreekrecht’. Het wegbreken van de ZAV dient netjes te worden gedaan en zonder achterlating van schade.

Wat als de ZAV aan het einde van de huur achterblijven en er niets over afgesproken tussen de verhuurder en de vertrekkende huurder? Wie is dan verantwoordelijk voor die zelf aangebrachte voorzieningen? Als de verhuurder met de nieuwe huurder niets afspreekt, dan maken deze wijzigingen onderdeel uit van het gehuurde en is de verhuurder daarvoor verantwoordelijk. Verhuurders willen vaak niet de verantwoordelijkheid voor de door een huurder aangebrachte voorzieningen op zich nemen. In dat geval kan de verhuurder de vertrekkende huurder met nieuwe huurder een overnameovereenkomst laten sluiten en zo de nieuwe huurder laten tekenen voor de overname van de ZAV met de daarbij behorende onderhoudsverplichting. De verhuurder wordt dan niet verantwoordelijk voor de ZAV.

Dat een huurder de ZAV heeft overgenomen, betekent niet dat hij dan ook automatisch de ongedaanmakingsplicht (het verwijderen van de ZAV) op zich heeft genomen. De verhuurder zal bij het sluiten van de huurovereenkomst zich uitdrukkelijk en ondubbelzinnig het recht moeten voorbehouden om aan het einde van de huur verwijdering van de (overgenomen) wijzigingen door de nieuwe huurder (succesvol) te kunnen vorderen. Dit geldt niet voor geoorloofde ZAV, want die mogen blijven aan het einde van de huur, als terzake niets anders is overeengekomen.

Wat nu als aan het einde van de huur de nieuwe huurder de ZAV niet wenst over te nemen? Kan de vertrekkende huurder dan nog een vergoeding krijgen voor de ZAV? De wet biedt daartoe wel de mogelijkheid, echter uit de rechtspraak blijkt dat de lat om een vergoeding te krijgen erg hoog ligt. Op grond van de feitelijke omstandigheden, zoals de hoogte van de investeringen, hoelang zijn de ZAV al aanwezig, zijn ze inmiddels afgeschreven en leveren de ZAV de verhuurder een voordeel op door dat ze waardevermeerderend waren, zal worden geoordeeld of er ruimte is voor een vergoeding voor de achtergelaten ZAV.

Maak dus bij het sluiten van de huurovereenkomst en bij het toestemming geven aan huurder voor zelf aan te brengen voorzieningen en wijzigingen goede heldere schriftelijke afspraken, zodat bij het einde van de huur de verplichtingen van de huurder en verhuurder duidelijk zijn en onnodige discussies voorkomen worden.

Voor meer informatie of advies terzake neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281

Huur wanprestatie

Makelaar aansprakelijk voor schade vanwege hennepkwekerij

Makelaar aansprakelijk voor schade vanwege hennepkwekerij in gehuurde bedrijfs-/ opslagruimte, ook al wilde verhuurder geen screening van huurder; zware zorgplicht makelaar

De rechtbank Breda heeft geoordeeld dat de verhurende makelaar een beroepsfout heeft gemaakt bij het totstandkomen van de huurovereenkomst. Hij heeft zijn onderzoeks-, informatie-, en waarschuwingsplicht geschonden en is daardoor aansprakelijk voor de schade van de verhuurder. De uitspraak is in lijn met eerdere uitspraken waarin makelaars aansprakelijk waren vanwege het niet goed screenen van huurders, maar deze uitspraak geeft nieuwe aandachtspunten voor de verhurende makelaars en de reikwijdte van hun zorgplicht.

De basis is dat de makelaar als een goed opdrachtnemer zelf dient te beoordelen welke werkzaamheden hij moet uitvoeren met het oog op een zorgvuldige uitvoering van zijn opdracht, die werkzaamheden zijn niet beperkt tot de uitdrukkelijk aan hem opgedragen werkzaamheden. Hij dient bij de uitvoering van zijn opdracht uit te gaan van zijn eigen deskundigheid en ervaring, waarbij hij zijn opdrachtgever niet onnodig bloot mag stellen aan risico’s. Of de makelaar gehandeld heeft zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot verwacht mag worden, hangt af van alle omstandigheden van het geval.

Casus:
Verhuurder heeft met een makelaar een bemiddelingsovereenkomst gesloten om bedrijfs-/opslagruimte te verhuren. De makelaar verhuurt de ruimte. De huurder is niet gescreend. Na een halfjaar deed de politie een inval en trof in het gehuurde een hennepkwekerij aan. De hennepkwekerij is ontmanteld met grote schade aan het gehuurde tot gevolg. Verhuurder heeft vervolgens de makelaar aansprakelijk gesteld voor zijn schade, omdat de makelaar verantwoordelijk was voor de totstandkoming en het opstellen van de overeenkomst en dat hij daarbij niet het handelsregister heeft geraadpleegd noch dat hij de door de huurder aangeleverde gegevens heeft geverifieerd.

Uiteraard betwist de makelaar zijn aansprakelijkheid. Hij stelt dat de verhuurder uit kostenoverwegingen geen screening van de huurder wenste. En verhuurder zou in strijd met het advies van de makelaar genoegen hebben genomen met een kopie ID bij de ondertekening van de huurovereenkomst. Voorts beroept hij zich op eigen schuld van verhuurder.

De rechtbank oordeelt als volgt:
In dit specifieke geval betrof het de verhuur van een bedrijfs-/opslagruimte welke ruimte een verhoogde kans heeft voor het vestigen van een hennepkwekerij. De rechter zegt:

Gelet hierop dient de makelaar zijn opdrachtgever over de mogelijke risico’s te informeren, omdat het bij verhurende makelaars bekend hoort te zijn dat het gebruik van het verhuurde als hennepkwekerij veelal leidt tot veiligheidsrisico’s in verband met de (vaak illegaal afgetapte) elektriciteit en aanzienlijke bouwkundige schade aan het gehuurde. Van belang hierbij is voorts dat de verhuurder van een tot hennepkwekerij ingerichte ruimte na beëindiging van de huur door het energiebedrijf aansprakelijk kan worden gehouden voor illegaal afgetapte elektriciteit indien de overeenkomst met het energiebedrijf op naam van de verhuurder is blijven staan, zodat verhuurder voor een aanzienlijk bedrag door het elektriciteitsbedrijf kan worden aangesproken. Dit behoort aldus tot de wetenschap van een makelaar, welke wetenschap in het onderhavige geval bij [de makelaar] aanwezig mag worden geacht gezien het feit dat in het door haar opgestelde overeenkomst in artikel 8.4 is opgenomen dat het plegen van een strafbaar feit, zoals het kweken van wiet in het gehuurde, de verhuurder het recht geeft om de overeenkomst per ommegaande te ontbinden. Gezien het vorenstaande diende [de makelaar] als bemiddelaar voor de totstandkoming van de bewuste overeenkomst onderzoek te doen naar de (potentiële) huurder door een adequate controle te verrichten naar de (identiteits- en bedrijfs) gegevens van de potentiële huurder.

De rechter is voorts van mening dat zelfs al zou de verhuurder geen screening hebben gewild vanwege de kosten (hetgeen verhuurder betwist) dan zou dat de makelaar nog niet uit zijn zorgplicht ontslaan. Gezien het vorenstaande meent de rechter dat de makelaar als deskundige en professioneel makelaar de verhuurder had moeten waarschuwen voor de gevolgen van het niet screenen van de huurder. Op die manier had de verhuurder een goed geïnformeerde keuze kunnen maken of hij de huurder zonder screening – met alle risico’s van dien – had willen accepteren.

Hier vindt de rechter dat de informatie- en waarschuwingsplicht van makelaar nog belangrijker, omdat de contracten voor de levering van gas/water en licht op naam van verhuurder zouden blijven staan tijdens de huurperiode. Met als gevolg dat als een hennepkwekerij gevestigd zou worden in het gehuurde de schade voor verhuurder nog groter zou zijn, en verhuurder aangesproken kan worden door de elektriciteitsleverancier voor diens schade. Nergens blijkt uit dat de makelaar verhuurder hiervoor heeft gewaarschuwd.

De op makelaar rustende informatie- en waarschuwingsplicht strekt ter voorkoming van verwezenlijking van risico’s waarvoor een makelaar in beginsel zijn opdrachtgever voor dient te behoeden. Deze risico’s hebben zich hier verwezenlijkt, hetgeen een beroepsfout van de makelaar oplevert, zo oordeelt de rechter. De makelaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst en is dan ook aansprakelijk voor de schade van de verhuurder (zijn opdrachtgever).

Advies:
Belangrijke les uit dit vonnis is, dat op de makelaar een zorgplicht rust en dat hij zijn opdrachtgever adequaat moet informeren en waarschuwen ook als de opdrachtgever hier niet om vraagt. Als de verhuurder aangeeft dat een screening van de huurder niet nodig is, dan dient de makelaar de verhuurder uitgebreid schriftelijk te waarschuwen voor alle mogelijke schadelijke gevolgen die dat kan hebben, helemaal als wordt overeengekomen dat de contracten van levering van gas/water en licht op naam van verhuurder blijven staan. Doet hij/zij dat niet, althans ligt het niet goed schriftelijk vast, dan kan een fikse schadeclaim voor de makelaar volgen als het dan toch fout gaat. Uiteraard is en blijft het altijd erg belangrijk dat de huurders goed worden gescreend, zie mijn andere artikel “makelaar aansprakelijk voor schade huurder”, ook voor een checklist.

Voor meer informatie of advies terzake neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281

makelaar

Makelaar aansprakelijk en schadevergoeding

Als makelaar is het belangrijk om te handelen als zorgvuldig, redelijk bekwaam en redelijk handelend (NVM) makelaar. Doet hij dat niet, dan handelt hij onrechtmatig en is hij schadeplichtig.

Dit bleek maar weer eens in een recente uitspraak ECLI:NL:RBGEL:2015:8297. Het gevolg was dat de makelaar de koper € 20.000,00 moest betalen. Een dure fout.

Wat was er aan de hand?

De NVM makelaar had een woning in de verkoop. In de verkoopbrochure en op Funda stond dat de woning een woonoppervlakte had van 150m2. De makelaar had de woning echter niet gemeten volgens de NVM-meetinstructie (gebaseerd op NEN 2580).

Na verkoop bleek de woning 26m2 kleiner te zijn, dan waarvoor deze was verkocht.

De koper stelde de makelaar aansprakelijk voor zijn schade, welke hij baseerde op koopprijs en vorderde bijna € 33.000,00 van hem.

De woonoppervlakte was voor de koper van doorslaggevend belang geweest bij de koop. Dit bleek onder meer uit de door de koper op Funda gebruikte zoekcriteria en het feit dat de koper alleen woningen van 150m2 of meer wilde bezichtigen.

Op basis van deze feiten oordeelde de rechter dat de NVM-makelaar ten opzichte van de koper onzorgvuldig en dus onrechtmatig had gehandeld. Als de makelaar de juiste afmetingen had gebruikt, dan zou de koper de woning nooit gevonden hebben. Mocht hij de woning toch gevonden hebben, dan zou hij de woning niet hebben gekocht.

De makelaar is aansprakelijk en moet betalen.

De rechter matigde de vordering van de koper, omdat er meer factoren van belang waren bij de aankoop van de woning dan alleen de woonoppervlakte. De makelaar diende toch nog een bedrag van € 20.000,00 te betalen.

De makelaar verweerde zich nog met een beroep op artikel 7:17 lid 6 BW – het non-conformiteitsartikel – dat bepaalt, dat de bij de verkoop vermelde afmetingen slechts als aanduiding hebben te gelden, zonder dat de zaak er aan behoeft te beantwoorden. Dit hielp hem niet, omdat dit artikel ziet op de verhouding tussen koper en verkoper en niet geldt wanneer de makelaar aansprakelijk wordt gesteld uit onrechtmatige daad.

Brugrecht advocaten staat partijen bij in onder andere geschillen als deze, voor meer informatie neemt u gerust contact op 070-326 328 1 of stuur een e-mail naar info@brugrecht.nl