Bij de huur van bedrijfsruimte wordt vaak ook overeengekomen dat de verhuurder zorg draagt voor diensten en leveringen (zoals b.v. glasbewassing, schoonmaak, bewaking of liftonderhoud). In de huurovereenkomst worden de door de verhuurder verzorgde services omschreven en de huurder dient daarvoor dan een voorschot te betalen. De verhuurder dient ten aanzien van de verzorgde services een eindafrekening te sturen aan de huurder en voor zover van toepassing dient er afgerekend te worden. Hoe zit dat met servicekosten?
Servicekosten en woonruimte
Ten aanzien van woonruimte bepaalt de wet dat de verhuurder de huurder een eindafrekening van de servicekosten uiterlijk binnen 6 maanden na afloop van het kalenderjaar dient te verstrekken. Op het overschrijden van deze termijn staat geen sanctie, het is meer een aansporingstermijn/ streeftermijn. Toch kan de huurder wat doen. Deze kan tot 2 jaar na het verstrijken van genoemde 6 maanden naar de Huurcommissie. Indien de verhuurder in die 2 jaar geen eindafrekening heeft verstrekt, dan kan hij geen nabetaling van de servicekosten meer vorderen.
Servicekosten en bedrijfsruimte
Ten aanzien van bedrijfsruimte (winkels en horeca) en overige bedrijfsruimte (kantoren, showrooms, loodsen etc.) heeft de wet niets bepaald. Partijen dienen hierover zelf nadere afspraken te maken. In de meeste gevallen van huur van bedrijfsruimte wordt de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen opgesteld door het ROZ gebruikt. Daarin staat opgenomen dat het uitgangspunt is dat 12 maanden na afloop van het servicekostenjaar een eindafrekening door de verhuurder wordt verstrekt.
Deze termijn is eveneens slechts een aansporingstermijn/streeftermijn. Na afloop van deze termijn heeft de verhuurder nog steeds het recht om nabetaling van te weinig betaalde servicekosten te vorderen.
Verjaring, verval van recht of rechtsverwerking
De huurder van bedrijfsruimte dient er dus rekening mee te houden dat de verhuurder ook na de overeengekomen termijn kan komen met de eindafrekening servicekosten. Kan de verhuurder oneindig lang wachten met het opeisen van de nabetaling van de servicekosten? Nee.
Volgens de wet geldt er een verjaringstermijn van 5 jaar (uit hoofde van periodieke betalingen) welke in gaat nadat de vordering opeisbaar is geworden. Een vordering betreffende de eindafrekening servicekosten wordt opeisbaar nadat de eindafrekening aan de huurder is verstrekt met daarbij het betalingsverzoek. Volgens de ROZ-bepalingen is dat één maand na het verstrekken van de eindafrekening. Van verjaring zal dan ook niet snel sprake zijn, zo blijkt uit de rechtspraak.
Van verval van recht of rechtsverwerking aan de zijde van verhuurder met betrekking tot het opeisen van de te weinig betaalde servicekosten, wordt niet snel aangenomen. Het alleen stil zitten door de verhuurder is daarvoor onvoldoende. De verhuurder dient voor een succesvol beroep op verval van recht of rechtsverwerking iets gedaan te hebben waardoor de huurder er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er geen verrekening van de servicekosten meer zou komen. Dat is vaste jurisprudentie.
Wilt u meer weten over servicekosten of heeft u geschil hierover met uw huurder of verhuurder, neemt u dan contact op met Brugrecht advocaten.
Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.
