Aansprakelijkheid makelaar huurprijsregelgeving

Aansprakelijkheid makelaar vanwege het niet wijzen van de huurder op huurprijsregelgeving

Een expat kwam in 2005 naar Nederland om hier te werken en te wonen. De werkgever (een multinational) had een bemiddelingsovereenkomst gesloten met een makelaar om voor de expat een woning te vinden. De bemiddelingsovereenkomst is uitgevoerd in direct en persoonlijk contact tussen de expat en de makelaar, omdat de expat de woning zelf zou gaan bewonen en betalen. Is de makelaar aansprakelijk?

Een huurovereenkomst werd per 1 februari 2005 gesloten met een huurprijs van € 1.200,00. In het najaar van 2009 kwam de expat er achter dat de woning volgens het puntensysteem een maximale redelijke huurprijs van € 508,86 mocht hebben en dat het niet-geliberaliseerde woonruimte was.

De expat – niet de opdrachtgever – stelde de makelaar aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad voor de schade, kortom het verschil tussen de betaalde huur en de maximale redelijke huurprijs. Immers, als zij was geïnformeerd over de bestaande huurprijsregelgeving, dan zou zij niet meer hebben hoeven te betalen dan de wettelijk toegestane maximale redelijke huurprijs.

De expat stelt dat de makelaar in strijd heeft gehandeld met zijn zorg(vuldigheids)plicht en dat er sprake is van een onrechtmatige daad. Van zo’n zorgplicht kan sprake zijn als de huurder direct en persoonlijk betrokken is bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst, waardoor de makelaar op basis van de maatstaven van maatschappelijke zorgvuldigheid zich de belangen van die huurder had dienen aan te trekken en zijn gedrag daarop had moeten aanpassen.

Het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2015:2890, 14 juli 2015) oordeelde dat die zorgplicht hier jegens de expat bestond en er sprake was van een fout van de makelaar. En wel, om de volgende redenen:
• De expat sprak en las geen Nederlands en heeft geen kennis van de Nederlandse regelgeving;
• De makelaar is een professionele partij die behoort deskundig te zijn ten aanzien van de huurprijsregelgeving, het puntensysteem en van de maximale redelijke huurprijs van de huurwoning;
• De bemiddelingsovereenkomst is uitgevoerd in direct en persoonlijk contact met de expat, die de woning zelf zou bewonen en betalen;
• De expat verkeerde in een van de makelaar afhankelijke positie en mocht er op vertrouwen dat haar belangen op juiste wijze werden behartigd, ook ten aanzien van de huurprijs;
• Ook speelde hiermee dat een Amsterdamse verordening verbiedt woningen (indien van toepassing) boven de maximale redelijke huurprijs te verhuren.

Het Hof oordeelde, in lijn met eerdere rechtspraak, dat van een makelaar niet verwacht wordt dat deze de huurder uitdrukkelijk wijst op een huurprijstoetsing, maar dat van hem wel wordt verwacht dat hij de huurder in hoofdlijnen dient te informeren over diens rechtspositie en haar er op te wijzen dat de vaststelling van huurprijzen is onderworpen aan wettelijke regels en dat de Huurcommissie de terzake toetsende instantie is.

Bij bemiddeling bij aanhuur mag de huurder er op vertrouwen dat de toepasselijke regelgeving wordt nageleefd. Hierdoor bestaat er geen aanleiding om als huurder zelf actief te onderzoeken of de huurprijs, die het resultaat is van de bemiddeling, wel in overeenstemming is met de toepasselijke regelgeving.

Makelaars let dus op bij bemiddeling bij aanhuur, dat u de huurder afdoende informeert over het bestaan van de regelgeving omtrent de huurprijs, huurprijstoetsing en Huurcommissie. Hier liep het fout af voor de makelaar, hij moest uiteindelijk vanwege deze beroepsfout meer dan € 62.000 betalen aan de huurder.

Zorg dat u niet aansprakelijk bent of wilt u meer weten neem contact op met Brugrecht advocaten.