Jarenlange afspraken tussen VvE leden om het onderhoud zelf uit te voeren, niet rechtsgeldig omdat de splitsingsakte anders bepaalt.

Steeds vaker komen VvE’s en appartementseigenaren naar ons toe met de vraag of zij gehouden zijn het onderhoud aan de kozijnen voor eigen rekening uit te voeren. In sommige gevallen is het al tientallen jaren zo dat de eigenaren dit zelf verzorgen en de kosten hiervoor dragen, ook in geval van vernieuwing van de kozijnen. Dit is zo op basis van een besluit of omdat het gewoon zo gegroeid is, vaak in gevallen van niet actieve VvE’s. Jaren hebben de eigenaren zelf het onderhoud verzorgd, vervolgens komt er een nieuwe eigenaar die voor het onderhoud aanklopt bij de VvE. Het bestuur van de VvE wijst het verzoek af en wijst op de gebruikelijke gang van zaken. Wat is dan juist? Is er een gewoonte recht ontstaan en is de eigenaar zelf verantwoordelijk voor het onderhoud? Of moet de VvE toch het onderhoud laten uitvoeren en daar de kosten van dragen?

Het is van belang om altijd de splitsingsakte en het splitsingsreglement er bij te pakken. Daarin staat wat gemeenschappelijk is en wat tot de privé gedeelten behoort. Is het gemeenschappelijk, dan is de VvE hiervoor verantwoordelijk. Is bepaald dat het tot een privé gedeelte behoort, dan is de appartementseigenaar er zelf voor verantwoordelijk.

In vrijwel alle standaard splitsingsreglementen – die onlosmakelijk verbonden zijn met de splitsingsakte – is opgenomen dat de kozijnen in de buitengevels behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten, hetgeen betekent dat de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud, de reparaties en vernieuwingen en niet de individuele eigenaren. Wat regelmatig, vooral bij kleinere VvE’s, voorkomt is dat in afwijking van het splitsingsreglement in de splitsingsakte is opgenomen dat de kozijnen met ramen privé-gedeeltes zijn. 

Maar wat nou als alle eigenaren gezamenlijk hebben besloten, tijdens een vergadering of gewoon omdat het zo is ontstaan, dat de individuele eigenaren zelf moeten zorgen voor onderhoud, reparaties en vernieuwing van de kozijnen, kan het bepaalde in het van toepassing zijnde splitsingsreglement zo buiten spel worden gezet?

Het Hof Amsterdam en het Hof Den Haag hebben in twee zaken geoordeeld dat het besluit om de kosten van onderhoud van de kozijnen bij de individuele eigenaren te leggen strijdig is met het bepaalde in de splitsingsakte en het splitsingsreglement, nu daarin staat dat het tot de taken van de VvE behoort, waardoor het besluit op grond van art. 5:129 juncto 2:14 BW nietig is. Doordat het besluit nietig is, is de VvE gehouden zorg te dragen voor het onderhoud van de tot de gemeenschappelijke gedeelten behorende kozijnen. De daarmee gemoeide kosten zijn voor rekening van de VvE.

Voor het Haagse Hof is een beroep op de nietigheid van het besluit niet in strijd met de redelijkheid en de billijkheid ook al was de meerderheid van de eigenaren voor het besluit en bestaat dit beleid al 30 jaar. Dat de vernietiging van het besluit leidt tot hogere onderhoudskosten voor de VvE en mogelijk leidt tot gecompliceerde herberekeningen is ook niet van belang. Het beleid is in strijd met de akte en het reglement, en gezien de lange duur van dit beleid had het op de weg van de VvE gelegen om dit beleid vast te leggen in de splitsingsakte. 

Het Amsterdamse Hof heeft geoordeeld dat een beroep door de VvE op gebruik en gewoonte niet houdt. Het bepaalde in de splitsingsakte en het splitsingsreglement dient gevolgd te worden, wordt in strijd daarmee gehandeld – hoe lang ook –, dan is dat onjuist en kunnen daar niet op grond van gebruik en gewoonte rechten aan ontleend worden.

Kort en goed, wat in de splitsingsakte en het splitsingsreglement staat is leidend, hier kan niet zomaar vanaf geweken worden. Ook al zijn alle leden voor. Besluiten en gebruiken – hoe lang deze ook bestaan – die in strijd zijn met de splitsingsakte en het reglement, zijn nietig. Indien men de verantwoordelijkheid voor het onderhoud van de kozijnen en de ramen bij de individuele appartementseigenaren wil leggen en dit volgt niet uit de akte, dan zal men de splitsingsakte moeten wijzigen.

Wilt u meer informatie over dit onderwerp neemt u dan gerust contact op met de VvE-recht specialisten van Brugrecht www.brugrecht.nl.

mr A.A.S. Wiesmeier- van der Brugge