Verhuurder gebonden aan Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening; huurschuld melden bij gemeente
Vanaf 1 januari 2021 geldt het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (hierna: “Besluit”) en is ook van toepassing op alle verhuurders; woningcorporaties maar ook grote en kleine particuliere verhuurders. De overheid wil door dit Besluit dat er zogenaamd sociaal geïncasseerd wordt, en dat schulden vroeg gesignaleerd worden zodat van uit de gemeente terzake hulp geboden kan worden.
Art. 2 van het Besluit bepaalt wat de verhuurder moet doen:
De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:
a. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
b. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
c. de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
d. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.
Als de verhuurder heeft voldaan aan deze punten, dient hij de huurschuld bij de gemeente te melden, ook als de huurder geen toestemming heeft gegeven.
Bij het maken van dit Besluit heeft de wetgever aangegeven dat die verwacht dat de rechters bij het oordelen over een huurbeëindigingvonnis als gevolg van een huurachterstand rekening houden met het door de verhuurder doorlopen van de stappen uit art. 2 van het Besluit. De wet geeft geen sanctie op het niet doorlopen van die stappen, maar uit de praktijk (ook in zaken bij ons op kantoor) blijkt dat rechters streng kijken naar dit punt. In diverse verstekvonnissen, heeft de rechter ambtshalve getoetst en als niet was gemeld de ontruiming afgewezen.
Verhuurders kunnen nog steeds de huurschuld incasseren, dat wordt niet verboden door dit Besluit. Maar zoals het voorheen was; dat bij een huurachterstand van meer dan 3 maanden huurachterstand de ontbinding wordt toegewezen, is niet meer zo vanzelfsprekend wanneer niet eerst de voornoemde punten uit het Besluit zijn doorlopen.
Uit de rechtspraak (tot nu toe) blijkt dat bij huurachterstanden waar tevens ontbinding wordt gevorderd, (ambtshalve) wordt getoetst of aan het Besluit is voldaan. Hoewel op het niet voldoen aan het Besluit geen sanctie staat, volgt wel uit de rechtspraak dat rechters snel geneigd zijn de gevorderde ontbinding bij huurachterstand waarbij geen melding is gedaan door verhuurder, de gevorderde ontbinding wordt afgewezen.
Dit kan anders zijn als de huurder al door een schuldhulpverlener wordt bijgestaan en/of als (na melding) de kans op een haalbare en redelijke (betalings)regeling (nagenoeg) nihil is of als de huurder schuldhulpverlening weigert.
Belangrijk is dat al bij de dagvaarding de brief waarin de stappen uit het Besluit staan opgenomen en de melding bij de gemeente worden overgelegd.
Het vorenstaande is niet van toepassing op ontbindingsvorderingen gebaseerd op andere tekortkomingen van de huurder, niet zijnde wanbetaling.
Wilt u weten wat tot nu toe de uitspraken zijn die betrekking hebben op het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening en gevorderde ontbinding vanwege huurachterstand klik dan hier voor een overzicht van de (gepubliceerde) rechtspraak tot eind november 2022.
Advies of advocaat nodig?
Mocht u als huurder of verhuurder tegen juridische vragen of problemen aanlopen bij het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening, dan kunt u altijd contact met ons opnemen of bel ons op telefoonnummer 070-326 328 1 of per mail: info@brugrecht.nl
Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.
