Samenloop huurovereenkomst voor bepaalde tijd en huur met diplomatenclausule, kan dat?

Tijdelijke huur ex art. 7:271 lid 1 BW

Per 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 van kracht geworden, dit teneinde (o.a.) de flexibiliteit op de huurmarkt te vergroten. Vanaf toen is het mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst van 2 jaar of korter (bij zelfstandige woningen) aan te gaan, die van rechtswege eindigt, mits de verhuurder tijdig, zijnde tussen de 3 en 1 maand voor het einde van de huurperiode de huurder bericht dat de overeenkomst eindigt. De verhuurder hoeft geen opzeggronden te geven, wat bij een regulier huurcontract wettelijk verplicht is op straffe van nietigheid van de opzegging. Als het einde niet juist wordt aangezegd wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd voor onbepaalde tijd. De huurder heeft geen huurbescherming, maar is gerechtigd om maandelijks de huur op te zeggen. Als het einde van de huurovereenkomst correct is aangezegd, dan eindigt deze dus tegen de overeengekomen einddatum en verblijft de huurder – als hij dan niet weggaat – er zonder recht of titel. 

Tussenhuur – diplomatenclausule ex art. 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW

Het is ook mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan met daarin een diplomatenclausule, zgn. tussenhuur. Dit is een overeenkomst van bepaalde tijd met een reeds in de huurovereenkomst opgenomen bijzondere opzeggrond, omdat de verhuurder wil terugkeren naar de woning en de verhuurder daarvoor aan het einde van de huurperiode de woning dient te ontruimen. Een overeenkomst van bepaalde tijd kan niet tussentijds worden opgezegd, behalve als partijen dat zijn overeengekomen. Dit wordt vaak toegepast als de verhuurder tijdelijk naar het buitenland gaat en bij terugkomst weer in de woning wil gaan wonen. De verhuurder moet dan bij de opzegging een beroep doen op deze opzeggrond en ook dient hij de wettelijke opzegtermijn in acht te nemen. De huurder heeft hier wel recht op huurbescherming en de huurovereenkomst eindigt pas als de huurder met de opzegging heeft ingestemd of de rechter de huurovereenkomst beëindigd heeft. Wordt niet tijdig de huur opgezegd, dan wordt de huurovereenkomst verlengd voor onbepaalde tijd. Bij deze soort huurovereenkomsten (tussenhuur) is het mogelijk om meerdere tussenhuren achterelkaar aan te gaan. Van belang is wel dat de verlenging steeds expliciet wordt overeengekomen vóór dat de huurperiode is verstreken.

In de praktijk wordt er veelvuldig van uitgegaan dat elke huurovereenkomst van 2 jaar of korter een huurovereenkomst is die van rechtswege eindigt ex art. 7:271 lid 1 jo 7:228 BW (variant 1). Maar is dat wel zo? De wetgever heeft eigenlijk geen aandacht besteed aan samenloop van een huurcontract van 2 jaar of korter en een huurcontract met diplomatenclausule van 2 jaar of korter. 

Eindelijk is er duidelijkheid. De rechter in Haarlem heeft daar een uitspraak over gedaan. Die oordeelde dat als in de huurovereenkomst een huurperiode van 2 jaar is overeengekomen en daarin tevens een diplomatenclausule is opgenomen, gekeken moet worden naar de tekst van de overeenkomst en de bedoeling van partijen. In de kwestie waarover hij moest oordelen bleek uit de huurovereenkomst, dat partijen beoogd hadden een tijdelijke huurovereenkomst met diplomatenclausule te sluiten. Dit volgde uit dat expliciet was opgenomen dat het geen huurovereenkomst was van korter dan 2 jaar ex art. 7:271 lid 1 BW en dat er een tussentijds opzegverbod voor zowel huurder als verhuurder was overeengekomen (een kernbeding).

Voorts overweegt de rechter:

“De vraag is nu of in onderhavig geval sprake is van samenloop tussen een huurovereenkomst op basis van een diplomatenclausule (ex artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW) en een huurovereenkomst voor twee jaar of korter (ex artikel 7:271 lid 1 BW). De verhouding tussen beide wettelijke regelingen is bij de totstandkoming van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (Vgl. Stb. 2016,158), waarbij artikel 7:271 lid 1 BW is ingevoerd, niet aan de orde gekomen maar duidelijk is wel dat de strekking van beide regelingen afwijkend is (vgl. Kamerstukken II 2015/16, 34373, 3, p. 12 en 17-18 en nr. 216). Hieruit volgt dat het niet de bedoeling is geweest om de toepasselijkheid van art. 7:274 lid 1 onder b jo. lid 2 BW uit te sluiten voor huurovereenkomsten voor een bepaalde tijd van maximaal twee, respectievelijk maximaal vijf jaar. Een andere uitleg zou immers tot onaanvaardbare situaties leiden, bijvoorbeeld dat huurders ingeval van een huurovereenkomst van maximaal twee jaar wel tussentijds zouden mogen opzeggen en ingeval van een huurovereenkomst van twee jaar of langer niet.”

Hiermee is eindelijk duidelijk geworden dat niet alle huurovereenkomsten van 2 jaar of korter bij zelfstandige woonruimtes vallen onder het bereik van art. 7:271 lid 1 BW. Men kan ook een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of korter sluiten met een diplomatenclausule. Vereist is dan wel dat partijen heel duidelijk aangeven dat zij geen overeenkomst ex art. 7:274 lid 1 onder b BW beogen aan te gaan. En dat de huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd en dat na ommekomst van die tijd de huurder het gehuurde dient te ontruimen vanwege terugkeer van de verhuurder naar de woning, alsmede dient een tussentijdsopzegverbod in de huurovereenkomst opgenomen te worden.

Indien u uw woning tijdelijk wenst te verhuren en de mogelijkheid wilt hebben om weer terug te kunnen, dan is het nuttig u goed te laten voorlichten over welke van de twee vormen tijdelijke verhuur voor u het beste is, beide varianten hebben voor- en nadelen. Brugrecht advocaten kan u hiermee helpen en tevens voor u de juiste huurovereenkomst opstellen.

Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.