Geen schriftelijke getekende koopovereenkomst geen koop van de woning

Onze wet biedt de consument (particuliere) koper veel bescherming. Zo ook bij de koop van een woning. In art. 7:2 BW staat “De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van ene beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.” Dit wordt het schriftelijkheidsvereiste genoemd. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat als niet aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan, de koopovereenkomst niet rechtsgeldig tot stand is gekomen. De sanctie op het niet voldoen aan het schriftelijkheidsvereiste is dat de koop nietig is. Ook is daarbij aangegeven dat het schriftelijkheidsvereiste zowel in het belang van de koper als de verkoper door de wetgever is gesteld.  

Wanneer is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste?

Aan het schriftelijkheidsvereiste is pas voldaan als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Dit is onder andere bevestigd door de Rechtbank Limburg. In deze uitspraak heeft de rechtbank aangegeven dat een WhatsApp-bericht, inhoudende een toezegging tot ondertekening, een schriftelijke ondertekening van de koopovereenkomst niet vervangt, ook al heeft de andere partij al wel getekend. Hieruit kan worden afgeleid dat e-mailberichten eveneens niet voldoende zijn. Ook als een conceptovereenkomst is opgesteld maar niet is getekend, is er niet voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste en is er geen sprake van een (ver)koop.

Kan men gedwongen worden om de koopovereenkomst te tekenen? 

Dit is niet het geval, zo heeft de Hoge Raad geoordeeld. Het heeft overigens ook geen nut om een koper te dwingen tot het tekenen van de koopovereenkomst, want dan kan die binnen de drie dagen bedenktermijn alsnog zonder reden de koopovereenkomst ontbinden.

De Hoge Raad oordeelde in een kwestie waar de koper van een verkoper, beiden particulier, vorderde om de koopovereenkomst te tekenen. Nadat er mondeling overeenstemming over de koop was bereikt, wilde de verkoper de concept koopovereenkomst niet tekenen. Koper meende dat er een koopovereenkomst tot stand was gekomen en vroeg de rechtbank in eerste aanleg om de koopovereenkomst te ontbinden en de verkoper te veroordelen tot een schadevergoeding van de door de koper geleden schade. De vraag was echter, of artikel 7:2 lid 1 BW overeenkomstig van toepassing is op de verkoper en die een beroep op het schriftelijkheidsvereiste toekwam. In dit artikel is bepaald dat de koop van een woning door een particuliere koper schriftelijk dient te worden aangegaan. De Hoge Raad oordeelde hier, dat indien er slechts een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen over de verkoop van een woonhuis en de verkoper hieraan weigert mee te werken/te tekenen, de verkoper ook een beroep mag doen op het schriftelijkheidsvereiste ex art. 7:2 lid 1 BW in het geval de verkoper ook een particulier is. Hetgeen betekent dat als de koop niet schriftelijk is aangegaan, er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Aan een koper of verkoper, beide particulier, die niet wil tekenen, kan geen verplichting tot medewerking tot het aangaan van de koopovereenkomst worden opgelegd en voor een vordering tot schadevergoeding is ook geen plaats. 

In het geval dat de verkoper een hoger bod ontvangt van een derde, of als de koper liever een ander huis wil kopen, kunnen beiden, als de koopovereenkomst nog niet is getekend, een beroep doen op het ontbreken van het schriftelijkheidsvereiste. In dit geval kunnen beiden dus zonder consequenties van de koop afzien. Slechts onder bijzondere omstandigheden kunnen feiten ertoe leiden dat ondanks dat er niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste, er toch een koopovereenkomst tot stand komt.

Professionele verkoper en schriftelijkheidsvereiste

In 2012 bepaalde het Hof Arnhem dat ook een professionele verkoper een beroep op het schriftelijkheidsvereiste toekwam, omdat de koper na ontvangst van de overeenkomst, deze niet binnen redelijke termijn had ondertekend. Het Hof oordeelde dat het niet zo kan zijn dat de verkoper gedurende langere tijd aan de mondeling bereikte overeenstemming gebonden is, terwijl anderzijds de koper gebondenheid kan uitstellen zo lang als hem belieft en zich aldus langdurig de keuze voorbehouden of hij zich al dan niet aan de mondeling bereikte overeenstemming wenst te houden.

Wilt u meer informatie of advies over dit onderwerp, neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281.