zonnepanelen
Verhuurder geen recht op extra ‘service’-kosten voor zonnepanelen en -boilers

Huurder huurt van verhuurder een nieuwbouw ‘0-energie-woning’. Om energieneutraal te kunnen zijn, zijn de woningen voorzien van o.a. zonnepanelen en -boiler waarmee energie ten behoeve van de woning wordt verkregen. Voorafgaande aan de bouw van de woning hebben verhuurder en huurder een intentieovereenkomst gesloten, inhoudende dat de huurder de woning zou huren. In de gesloten huurovereenkomst staat dat huurder naast de kale huur, een vergoeding voor de energie-installatie (zonnepanelen en -boiler) zal betalen. Voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst is nog gediscussieerd over de hoogte van deze vergoeding. De reden dat de huurder de extra vergoeding naast de huur moest betalen was er in gelegen dat verhuurder zo diens investering kon terugverdienen en omdat de verhuurder de huurprijs op huurtoeslagniveau had gesteld, terwijl deze eigenlijk hoger was.

Huurder heeft vervolgens de extra ‘servicekosten’, die zagen op de energie-installatie, niet betaald. Verhuurder heeft daarop een vordering tot betaling van deze kosten ingediend en in eerste instantie gelijk gekregen.

Huurder is van deze uitspraak in hoger beroep gegaan.

Het Hof Amsterdam heeft het vonnis vernietigd.

Het Hof concludeert dat nu het om een ‘0-energie’- woning gaat, de zonnepanelen- en boiler wezenlijk zijn voor het functioneren van deze woning. Voorts zijn door de manier van aanbrengen de zonnepanelen en -boiler bestanddelen van de woning geworden ex. art 3:4 BW en daardoor kunnen zij niet als roerend worden aangemerkt. Het gevolg hiervan is dat de vergoeding van de zonnepanelen en -boiler bij de huurprijs inbegrepen is.

De dwingendrechtelijke wettelijke systematiek bepaalt dat voor onroerende bestanddelen niet afzonderlijk extra kosten, naast de kale huur, in rekening bij de huurder gebracht kunnen worden. Slechts in zeer klemmende omstandigheden kan een beroep op deze systematiek naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Het Hof oordeelt dat daarvan hier geen sprake is. Het was de vrije keuze van de verhuurder om fikse investeringen te doen en om de woning te verhuren tegen huurtoeslagniveau. Ook de afspraken tussen huurder en verhuurder, inhoudende dat huurder extra kosten zou moeten betalen, doen daar niet aan af, omdat deze afspraken strijdig zijn met het dwingend recht.

De huurder is derhalve niet gehouden om de extra kosten, ziende op de energie-installatie, naast de kale huur te betalen.

Voor meer informatie of advies terzake neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281.