Geen toestemming VvE = geen vergunning?

Op de woningmarkt heerst krapte. Bij gebrek aan woonruimte proberen eigenaars de woningen te vergroten om aan de woonwensen te voldoen. Eigenaar van appartementen zien de potentie van bovenverdiepingen die relatief eenvoudig vergroot kunnen worden door middel van een dakopbouw. Binnen een VvE leidt dit vaak tot discussies. Immers, vaak worden de dakopbouwen ook nog eens kamersgewijs verhuurd, voor maximale winst. Sowieso leidt de vergroting van de woning in de regel tot meer bewoners en daarmee meer overlast, zowel in het pand als op straat door middel van de parkeerdruk of fietsen die ruimte innemen op de stoepen. Angst voor schade, jaloezie of vrees voor kamersgewijze verhuur zijn vaak oorzaak van bezwaren van de VvE-leden.

Wat zijn de regels?

Er zijn twee regimes van toepassing op zo’n dakopbouw, enerzijds het civiel recht (burgers onderling), vooral ten aanzien van buren en de VvE, anderzijds het bestuursrecht (overheid-burger) door middel van vergunningen, waarbij gekeken wordt naar het bouwbesluit, de plaatselijke regels zoals het bestemmingsplan en het algemene belang.

Veel VvE’s verzetten zich tegen de plaatsing van een dakopbouw vanwege de vrees voor overlast. In de meeste splitsingsreglementen is bepaald dat iedere op- of aanbouw verboden is, behoudens toestemming van de VvE. Bij een dakopbouw is dat bijzonder relevant omdat aangezien de grens van het gemeenschappelijke gedeelte (de schil van het gebouw) wordt doorbroken, waardoor de verhouding gemeenschappelijk en privé zoals die vastgesteld is in de splitsingsakte wijzigt. Het is inmiddels ook vaste rechtspraak dat dan de splitsingsakte gewijzigd dient te worden. Er dient dan toestemming te zijn van de VvE voor het plaatsen van de dakopbouw én voor het wijzigen van de splitsingsakte, waarbij ook de hypotheekverstrekkers van alle VvE-leden akkoord dienen te gaan.

Lange tijd was het zo dat iemand een vergunning kon krijgen, zonder dat door de gemeente rekening werd gehouden met de belangen van de VvE. In de kleine lettertjes van de vergunning werd dan vermeld dat dit onverlet liet dat een VvE nog wel bezwaar kon maken tegen de vergunde opbouw en dat de vergunning daar niet tegen geldt. Dit zorgde voor veel onduidelijkheid bij de vergunning aanvrager, immers de vergunning was dan verleend, waarom zou de VvE die dan nog tegen moeten kunnen houden?

Deze onduidelijkheid kan nu eindelijk worden weggenomen. Een aanvrager kan geen vergunning krijgen voor een dakopbouw als de VvE geen toestemming verleent voor een dakopbouw, omdat de eventueel te verkrijgen vergunning dan nooit uitgevoerd zou kunnen worden. Omdat de vergunning nooit uitgevoerd zou kunnen worden, wordt de aanvrager nu al bij het vergunningtraject aangemerkt als geen belanghebbende en is dat reeds een grond om de vergunningaanvraag af te wijzen.

In een uitspraak van de Raad van State van 29 september 2021 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak in rechtsoverweging 7.1 geschreven: “Bij de beoordeling van de belanghebbendheid geldt de hoofdregel dat degene die een verzoek om vergunning indient in beginsel wordt verondersteld belanghebbende te zijn bij een beslissing op het verzoek. Dit kan anders zijn als het verzoek om het verlenen van een vergunning betrekking heeft op gronden die bij een ander in eigendom zijn of waarop een ander zakelijke rechten heeft. (lees: zoals een VvE) Als aannemelijk is gemaakt dat de voorgenomen activiteit niet kan worden verwezenlijkt omdat de rechthebbende hiervoor geen toestemming wil geven en er geen mogelijkheid bestaat om de activiteit te verwezenlijken tegen de wens van de rechthebbende in (bijvoorbeeld via onteigening of het opleggen van een gedoogplicht), dan is de verzoeker geen belanghebbende.”

Op deze manier zijn de twee parallel lopende trajecten, civielrecht en bestuursrecht eindelijk aan elkaar verbonden. De verwachting is dat dit veel duidelijkheid geeft aan vergunning aanvragers en VvE’s en dat er minder aanvragen gedaan zullen worden. 

Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per mail: info@brugrecht.nl

mr. Marijke Graventein-van Etten