Aanbouw of opbouw wijziging splitsingsakte VvE nodig? 

Niet altijd. Maar voor een dakkapel op gemeenschappelijke dak, eerst wijziging splitsingsakte, anders geen rechtsgeldig besluit van VvE waarin toestemming is verleend!

In deze tijd waarin de huizenmarkt redelijk op slot zit waardoor verhuizen naar een grotere woning vrijwel onmogelijk is, kiest men ervoor om de huidige woning te vergroten door een dakkapel of aan-/opbouw. Wanneer een appartementseigenaar dit wil doen, dan is die gebonden aan de regels van de VvE. Deze staan in de splitsingsakte en het van toepassing zijnde splitsingsreglement. Daarnaast bepalen deze regels ook welke onderdelen van het gebouw waarin het appartement ligt gemeenschappelijk zijn. De VvE is voor de gemeenschappelijke zaken verantwoordelijk en aan die zaken mag je als eigenaar niet zomaar wijzigingen aanbrengen.

Vrijwel alle splitsingsaktes- en reglementen bepalen dat elke op-, aan of onderbouw is verboden zonder toestemming van de VvE, net als bij veranderingen aan het uiterlijk van het gebouw waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie wordt gewijzigd. 

Appartementseigenaren met een wens om hun appartement te vergroten door een aanbouw of opbouw zullen dan ook eerst toestemming van de VvE moeten verkrijgen voordat zij kunnen starten met de werkzaamheden.

Kan een VvE zomaar besluiten om toestemming aan een appartementseigenaar te verlenen voor zo’n aan- of opbouw (dakkapel)? Is zo’n besluit rechtsgeldig of moet eerst de splitsingsakte gewijzigd worden?

Dat hangt er van af.

Toestemming VvE voldoende, geen wijziging splitsingsakte nodig

Uit de rechtspraak volgt dat als een aan- of opbouw binnen het privé gedeelte (het gedeelte op de splitsingstekening binnen de dikke lijnen van het appartementsrecht) wordt gerealiseerd, deze aan- of opbouw niet leidt tot een verandering van in de begrenzing de privé-gedeelten. (zie onder andere deze uitspraak) Er is dan geen sprake van een wijziging van de goederenrechtelijke situatie, dus hoeft de splitsingsakte niet gewijzigd te worden. In zo’n geval is een toestemming van de VvE voor een aan- of uitbouw voldoende en rechtsgeldig.

Eerst wijziging splitsingsakte, dan pas kan toestemming worden gegeven door VvE

Echter, geldt dat ook voor een dakkapel op het gemeenschappelijke dak van de VvE?

Nee, dit volgt uit het arrest van het Hof Den Haag. In de omgeving van Gouda vroeg een appartementseigenaar toestemming aan de VvE voor het plaatsen van een dakkapel. De leden van de VvE hebben met meerderheid voor de toestemming voor het plaatsen van een dakkapel gestemd. Een van de eigenaren was het er niet mee eens en heeft een verzoek bij de rechtbank ingediend om het besluit te vernietigen. Hij stelde daartoe dat de dakkapel een stuk gemeenschappelijk dak zou vervangen en hierdoor de verhouding tussen het privé gedeelte en het gemeenschappelijk gedeelte zou wijzigen, waardoor eerst een wijziging van de splitsingsakte nodig was. 

De kantonrechter wees het verzoek af, die was van mening dat de dakkapel geen wijziging van de goederenrechtelijke situatie met zich bracht.

Het Hof oordeelde in hoger beroep anders. Die was van oordeel dat voor het plaatsen van een dakkapel een wijziging van de splitsingsakte vereist is. Met het plaatsen van een dakkapel wordt namelijk het gemeenschappelijke dak doorbroken en wordt de omvang van het appartement ten behoeve waarvan de dakkapel dient, uitgebreid. De hele dakkapel gaat (door natrekking) tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren met mogelijke extra kosten voor de VvE. Er vindt een goederenrechtelijke wijziging in de situatie plaats. Een dakkapel zorgt derhalve voor verandering in de constructie en omgrenzing van het appartement. Het besluit om de dakkapel toe te staan, is dus in strijd met de splitsingsakte en daarmee nietig, aldus het Hof. De bepaling in het splitsingsreglement dat de VvE toestemming moet geven, maakt dit niet anders, dat ziet alleen op ondergeschikte wijzigingen waarvoor de splitsingsakte niet gewijzigd behoeft te worden. 

Wij hebben ook een ander artikel op onze site staan over toestemming VvE en vergunningen, het artikel staat hier op onze site.

Meer weten of VvE advies nodig?

Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in VvE recht, neem gerust contact met ons op voor een eerste kort vrijblijvend advies.

Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per mail: info@brugrecht.nl

mr Annemarie Wiesmeier-van der Brugge