Casus
De koper (eiser) heeft in 2010 een woning gekocht welke volgens de verkoopbrochure 80 m2 groot was, voor een bedrag van
€ 415.000,00. Toen de koper de woning in 2014 verkocht, bleek dat de woning slechts 71 m2 groot was en is deze voor
€ 375.000,00 verkocht. De koper stelde de (NVM) verkoopmakelaar aansprakelijk voor zijn schade.
De makelaar stelde zich op het standpunt dat de meetinstructie van de NVM niet betekende dat de koper er op mocht vertrouwen dat hier ook gevolg aan gegeven zou worden en dat het vermelde woonoppervlakte juist was, zonder dat de makelaar in stond voor de juistheid van de verstrekte informatie. Bovendien was in de verkoopbrochure vermeld dat daaraan geen rechten ontleend konden worden en in de koopovereenkomst is de uitsluiting voor onder- of bovenmaat verrekening opgenomen. De makelaar, gesteund door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), vond dan ook dat hij niet aansprakelijk was.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad vond dat hij wel aansprakelijk was en een schadevergoeding van € 10.000,00 moest betalen aan de koper.
De Hoge Raad kwam tot dit oordeel, omdat de NVM aan haar leden een meetinstructie (netto-woonoppervlakte volgens NEN 2580) verplicht heeft gesteld. Hierdoor zijn alle NVM makelaars verplicht op eenzelfde manier te meten, waardoor derden (kopers) erop kunnen vertrouwen dat er eenduidig wordt gemeten en de gegeven oppervlaktematen correct zijn. De ratio hierachter is om de belangen van de koper te beschermen.
De Hoge Raad overweegt dat de meetinstructie strekt ter bescherming van de belangen van kopers en dat kopers op er op mogen vertrouwen dat conform de meetinstructie is gemeten en het vermeld woonoppervlakte correct is. Dit is alleen anders als de koper moest begrijpen dat de makelaar niet conform de meetinstructie heeft gemeten en/of wanneer er omstandigheden spelen waardoor er sterk getwijfeld moet worden aan de opgegeven woonoppervlakte. Het is dan wel aan de makelaar om dit aan te voeren en te bewijzen.
Door het niet volgen van de meetinstructie handelt de makelaar niet zoals van een zorgvuldig handelend makelaar mag worden verwacht, hij handelt daardoor onrechtmatig en is dien ten gevolge schadeplichtig.
Dat de verkoopbrochure vermeldt dat daaraan geen rechten ontleend kunnen worden, doet volgens de Hoge Raad geen afbreuk aan het vertrouwen dat de koper in de verplichte meetinstructie mag hebben nu het slechts een standaardmededeling betreft en derhalve te algemeen is.
De uitsluiting terzake verrekening van onder en overmaat in de koopovereenkomst, kan de makelaar ook niet helpen, omdat hij geen partij is bij de koopovereenkomst.
Conclusie
Kort en goed, de NVM makelaar dient volgens de meetinstructie (netto-woonoppervlakte volgens NEN 2580) het woonoppervlakte te meten, doet hij dat niet dan handelt hij onrechtmatig en kan hij aansprakelijk worden gesteld voor de schade die daaruit volgt. De NVM heeft aangegeven deze procedure als een proefprocedure te zien, teneinde duidelijkheid van de Hoge Raad te verkrijgen inzake geschillen tussen kopers en makelaars aangaande woonoppervlakte.
NVM, VBO Makelaar en VastgoedPRO, hebben samen met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer, de “Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen” opgesteld en hanteren deze ook. Deze uitspraak is daarom ook voor makelaars aangesloten bij VBO Makelaar en VastgoedPRO van belang, in die zin dat ik voorzie dat zij door deze uitspraak ook sneller aansprakelijk kunnen zijn.
Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.
