Gebruiksrecht van het dakterras was niet overgedragen op de nieuwe eigenaar. 

Een appartement eigenaar heeft met het bestuur van de VvE een overeenkomst gesloten met betrekking tot het exclusief gebruik van het gemeenschappelijke dak als terras. In die overeenkomst is ook opgenomen dat het gebruiksrecht onbeperkt overdraagbaar is.

De eigenaar verkoopt zijn appartement met dakterras. En u raadt het al, op enig moment bericht het bestuur van de VvE dat de nieuwe eigenaar het dakterras niet meer mag gebruiken. De nieuwe eigenaar is not amused, en vecht het besluit aan. De rechter geeft de VvE gelijk, de nieuwe eigenaar mag het dak niet meer als terras gebruiken.

Hoe kan dat nou, er waren toch duidelijke afspraken?

De rechter legt in zijn vonnis stap voor stap uit waarom in dit geval de nieuwe eigenaar toch geen dakterras heeft gekocht bij zijn appartement. Eerst kijkt de rechter of er een rechtsgeldig gebruiksrecht is verstrekt. Daarvoor moet eerst vastgesteld worden of het hier een daad van beheer of een daad van beschikking betreft. Een daad van beheer zijn handelingen die geen invloed hebben op de goederenrechtelijke situatie. De VvE kan hierover besluiten nemen met een gewone meerderheid van stemmen.

Een daad van beschikking heeft wel gevolgen voor de goederenrechtelijke situatie. Besluiten die de goederenrechtelijke situatie wijzigen, dienen unaniem of met 80% van alle stemmen en de medewerking van het bestuur genomen te worden. Bij een wijziging van de goederenrechtelijke situatie moet u denken aan een situatie waarbij b.v. een gemeenschappelijk deel wordt ‘gegeven’ aan een individuele eigenaar waardoor de eigendomsverhoudingen veranderen. De Hoge Raad heeft hier wel de kanttekening bij gemaakt, als de verandering tijdelijk is en eenvoudig is op te heffen dan is er geen sprake van een wijziging van de goederenrechtelijke situatie.

In de overeenkomst staat dat deze individuele eigenaar een exclusief gebruiksrecht heeft verkregen van het dak boven het appartement dat onbeperkt overdraagbaar aan opvolgende eigenaren. 

In de vergadering is besloten dat de eigenaar het dak mocht gebruiken voor een dakterras, een daad van beheer, maar er is niet besloten dat de eigenaar een exclusief en overdraagbaar gebruiksrecht krijgt, een daad van beschikking, zoals is opgenomen in de overeenkomst. 

Het exclusieve en overdraagbare gebruiksrecht van het gemeenschappelijke dak voor een dakterras, beperkt de rechten van andere eigenaren niet slechts tijdelijk, maar is onbeperkt in tijd. De rechtbank oordeelt dan ook dat hier sprake is van een goederenrechtelijke wijziging waarvoor een unanieme meerderheid of 80% van alle stemmen met medewerking van het bestuur nodig is. Dit is niet gebeurd. Bij gebrek aan een rechtsgeldig besluit terzake en omdat de splitsingsakte die ruimte ook niet biedt, mocht het bestuur helemaal niet deze overeenkomst met het exclusieve en onbeperkt overdraagbare gebruiksrecht aangaan namens de VvE. De overeenkomst is dan ook op dit punt nietig en de nieuwe eigenaar kan er geen beroep op doen.  

Super zuur voor de nieuwe eigenaar. Geen dakterras en hij kan geen schadevergoeding van de VvE vorderen, omdat het gebruik van het dakterras is gebaseerd op een nietig besluit en de VvE handhavend optreedt. Dit is niet onrechtmatig oordeelt de rechter en dus is de VvE niet schadeplichtig. De nieuwe eigenaar kan alleen schadevergoeding van de verkoper vorderen op basis van dwaling. Dit is ook erg zuur voor de verkoper die er op vertrouwde dat alles netjes was geregeld.

De uitspraak geeft maar weer goed aan hoe belangrijk het is om voor de aankoop van een appartement de zaken echt goed (door de makelaar) te (laten) checken. Ook al denkt de verkoper dat hij een rechtsgeldig exclusief gebruiksrecht heeft op het dakterras, dat ondersteund wordt door een overeenkomst, vraag altijd naar het besluit waarop het is gebaseerd. U, als verkoper of koper, wilt toch ook niet zo bedrogen uitkomen als de koper en verkoper in deze uitspraak?

Heeft u vragen of wilt u advies over VvE zaken, dan kunt u altijd contact met ons opnemen.

Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.