Servicekosten

Huur vrije sector; contractsvrijheid bij overeenkomen vaste bijkomende (service)kosten, geen afrekening nodig.

Het Amsterdamse Hof (gepubl. 5 november 2018; ECLI:NL:GHAMS:2018:4030) heeft een interessante uitspraak gedaan, waarmee hij terug is gekomen van zijn eerdere uitspraken. Het Hof bepaalde hier dat er geen recht op terugbetaling van servicekosten bestaat ex art. 7:259 lid 1 BW, omdat dat artikel feitelijk bepaalt dat de betalingsverplichting van de huurder terzake servicekosten beloopt tot het bedrag dat is overeengekomen. Er geldt contractsvrijheid, er hoeft geen relatie te bestaan met de werkelijke kosten en er hoeft geen afrekening plaats te vinden.

De casus.

Mevrouw x huurde van 1 augustus 2014 tot 15 november 2016 een appartement. De huurprijs bedroeg € 1.500, bestaande uit de kale huur ad € 740, vaste prijs voor: gas/elektra/internet € 110, meubileringskosten € 450 en servicekosten V.V.E. € 200. Het betrof hier geliberaliseerde ofwel vrije sector huur.

Kort na haar vertrek vordert Mevrouw x van de verhuurder € 16.843,75 terug, nu zij van mening is dat zij de VvE-bijdragen en de meubileringskosten onverschuldigd zou hebben betaald. Verhuurder heeft de vordering verworpen. Mevrouw x gaat naar de rechter en vordert alle betaalde meubileringskosten en servicekosten VvE in totaal € 16.843,75 terug. Zij onderbouwt haar vordering door te stellen dat de verhuurder niet aan diens wettelijke plicht heeft voldaan om de betaalde voorschotbedragen jaarlijks en bij het einde van de huurovereenkomst af te rekenen (art. 7:259 BW). Voorts stelt zij dat ze de servicekosten VvE onverschuldigd heeft betaald, nu dit geen levering of dienst aan haar was, waardoor deze niet aan haar doorberekend kunnen worden.

De kantonrechter heeft Mevrouw x in het gelijk gesteld. Verhuurder was het niet eens met dit vonnis en is in hoger beroep gedaan. En met succes.

Het Hof vernietigt de uitspraak van de kantonrechter. Het Hof oordeelt dat Mevrouw x geen aanspraak kan maken op terugbetaling van de betaalde kosten voor meubilair en VvE kosten op grond van art. 7:259 BW. 

Het Hof baseert dit op het volgende. Artikel 7:259 BW, dat zowel voor geliberaliseerde als niet-geliberaliseerde huur geldt, bepaalt dat de betalingsverplichting van de huurder terzake de nutsvoorzieningen gebaseerd is op de individuele meter en voor wat betreft de servicekosten beloopt de betalingsverplichting tot het bedrag dat door huurder en verhuurder is overeengekomen. In deze zaak gaat het niet over de afrekening van de kosten van nutsvoorzieningen, maar om andere zaken waarvoor servicekosten worden gerekend. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt ook dat de betalingsverplichting voor de servicekosten op een andere manier dienen geregeld te worden, dan nutsvoorzieningskosten. Ten aanzien van servicekosten gaat het er om wat partijen hebben afgesproken. 

Het Hof geeft aan dat bij geliberaliseerde (vrije sector) woningen contractsvrijheid geldt ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (art. 7:259 lid 1 eerste volzin), net zoals partijen vrij zijn in het vaststellen van de huurprijs. Het artikel bepaalt dat de betalingsverplichting van de huurder terzake de servicekosten het bedrag dat is overeengekomen beloopt, dus er behoeft geen relatie te bestaan met de werkelijke kosten. Uit de inhoud van de getekende huurovereenkomst blijkt de overeenstemming tussen huurder en verhuurder en tevens uit het feit dat lopende de huurovereenkomst nooit is geklaagd. Voorts geldt dat in de huurovereenkomst blijkt dat het niet over voorschotten gaat, maar om het vaste bedragen als onderdeel van de totale prijs als bedoeld in art. 7:237 lid 1 BW.

Voor wat betreft de door de huurder betaalde VvE bijdrage, oordeelde het Hof dat art. 7:259 BW niet daarop ziet en dat partijen vrij waren daarover af te spreken wat zij wilden.

Het vonnis van de kantonrechter is vernietigd en verhuurder hoeft mevrouw X niets te betalen.

Conclusie: In geval van vrije sector huur, geldt een grote mate van contractsvrijheid. Partijen zijn vrij vaste prijzen af te spreken met betrekking tot de servicekosten. Ook kan overeengekomen worden dat de VvE-bijdrage door de huurder wordt betaald. Van belang is dat partijen daarover overeenstemming hebben. Hebben partijen overeenstemming over de bijkomende kosten, dan hoeft er geen afrekening plaats te vinden en zijn de werkelijke kosten ook niet van belang.

Voor meer informatie of advies terzake neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281

Meetinstructie

Hoge Raad: Makelaar niet gemeten volgens meetinstructie moet € 10.000,00 aan schadevergoeding betalen.

Hoge Raad d.d. 13 juli 2018

Casus
De koper (eiser) heeft in 2010 een woning gekocht welke volgens de verkoopbrochure 80 m2 groot was, voor een bedrag van
€ 415.000,00. Toen de koper de woning in 2014 verkocht, bleek dat de woning slechts 71 m2 groot was en is deze voor
€ 375.000,00 verkocht. De koper stelde de (NVM) verkoopmakelaar aansprakelijk voor zijn schade.

De makelaar stelde zich op het standpunt dat de meetinstructie van de NVM niet betekende dat de koper er op mocht vertrouwen dat hier ook gevolg aan gegeven zou worden en dat het vermelde woonoppervlakte juist was, zonder dat de makelaar in stond voor de juistheid van de verstrekte informatie. Bovendien was in de verkoopbrochure vermeld dat daaraan geen rechten ontleend konden worden en in de koopovereenkomst is de uitsluiting voor onder- of bovenmaat verrekening opgenomen. De makelaar, gesteund door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM),  vond dan ook dat hij niet aansprakelijk was.

Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad vond dat hij wel aansprakelijk was en een schadevergoeding van € 10.000,00 moest betalen aan de koper. 

De Hoge Raad kwam tot dit oordeel, omdat de NVM aan haar leden een meetinstructie (netto-woonoppervlakte volgens NEN 2580) verplicht heeft gesteld. Hierdoor zijn alle NVM makelaars verplicht op eenzelfde manier te meten, waardoor derden (kopers) erop kunnen vertrouwen dat er eenduidig wordt gemeten en de gegeven oppervlaktematen correct zijn. De ratio hierachter is om de belangen van de koper te beschermen. 

De Hoge Raad overweegt dat de meetinstructie strekt ter bescherming van de belangen van kopers en dat kopers op er op mogen vertrouwen dat conform de meetinstructie is gemeten en het vermeld woonoppervlakte correct is. Dit is alleen anders als de koper moest begrijpen dat de makelaar niet conform de meetinstructie heeft gemeten en/of wanneer er omstandigheden spelen waardoor er sterk getwijfeld moet worden aan de opgegeven woonoppervlakte. Het is dan wel aan de makelaar om dit aan te voeren en te bewijzen.

Door het niet volgen van de meetinstructie handelt de makelaar niet zoals van een zorgvuldig handelend makelaar mag worden verwacht, hij handelt daardoor onrechtmatig en is dien ten gevolge schadeplichtig.

Dat de verkoopbrochure vermeldt dat daaraan geen rechten ontleend kunnen worden, doet volgens de Hoge Raad geen afbreuk aan het vertrouwen dat de koper in de verplichte meetinstructie mag hebben nu het slechts een standaardmededeling betreft en derhalve te algemeen is. 

De uitsluiting terzake verrekening van onder en overmaat in de koopovereenkomst, kan de makelaar ook niet helpen, omdat hij geen partij is bij de koopovereenkomst. 

Conclusie
Kort en goed, de NVM makelaar dient volgens de meetinstructie (netto-woonoppervlakte volgens NEN 2580) het woonoppervlakte te meten, doet hij dat niet dan handelt hij onrechtmatig en dat hij aansprakelijk voor de schade die daaruit volgt. De NVM heeft aangegeven deze procedure als een proefprocedure te zien, teneinde duidelijkheid van de Hoge Raad te verkrijgen inzake geschillen tussen kopers en makelaars aangaande woonoppervlakte.

NVM, VBO Makelaar en VastgoedPRO, hebben samen met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer, de “Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen” opgesteld en hanteren deze ook. Deze uitspraak is daarom ook voor makelaars aangesloten bij VBO Makelaar en VastgoedPRO van belang, in die zin dat ik voorzie dat zij door deze uitspraak ook sneller aansprakelijk kunnen zijn.

Huur wanprestatie

Einde huur vanwege onterechte opschorting / deels niet betalen van de huur door huurder

Einde huur vanwege onterechte opschorting / deels niet betalen van de huur door huurder

Hof Amsterdam:ECLI:GHAMS:2017:3583

Casus:

Huurster heeft lange tijd de huur op eigen initiatief deels niet betaald c.q. opgeschort. Huurster meende recht te hebben op een aanzienlijke huurprijsvermindering vanwege vochtproblemen in het gehuurde en problemen met de CV.

Huurster heeft geklaagd bij verhuurder over de vochtproblemen en de problemen met de CV. De verhuurder heeft aangegeven er iets aan te willen doen en wilde graag toegang tot de woning om de ernst en de omvang van het vochtprobleem in kaart te brengen, te bezien wat er gedaan moest worden en om te kunnen vaststellen of een huurkorting op zijn plaats was. Zonder een redelijke weigeringsgrond heeft huurster nagelaten om mee te werken en heeft verhuurder telkens de toegang tot het gehuurde geweigerd, waardoor verhuurder de situatie niet heeft kunnen beoordelen.

De vraag in deze procedure was of de gebreken in de woning een huurprijsverminderingen rechtvaardigen en zo ja, van welke omvang. 

Algemeen leerstuk bij gebreken en opschorting huur

Het Hof stelt voorop dat niet ieder gebrek in het gehuurde zonder meer recht geeft op een vermindering van de huurprijs. Ook niet als het om vochtproblemen gaat. Dat is slechts het geval indien het huurgenot daardoor substantieel wordt aangetast. Een huurder heeft pas recht op huurprijsvermindering vanaf de dag dat huurder verhuurder van de gebreken behoorlijk kennis heeft gegeven (art. 7:207 BW). Volgens het hof houdt de wettelijke term “behoorlijke kennisgeving” mede in dat de huurder verhuurder toegang tot het gehuurde moet verlenen om de ernst van de situatie te kunnen beoordelen. Het kunnen vaststellen van de gebreken is ook van belang voor de eventuele huurkorting, nu deze in verhouding dient te staan tot ernst van de gebreken. Derhalve is het noodzakelijk om verhuurder in de gelegenheid te stellen de ernst en omvang van het gebrek te kunnen vaststellen en daarmee te kunnen vaststellen of een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is.

Procedure

Verhuurder is op enig moment een procedure gestart om de huur te beëindigen onder andere vanwege de inmiddels zeer omvangrijke huurachterstand. Huurder stelde zich op het standpunt dat zij vanwege de vochtproblemen en de problemen met de CV recht had op huurprijsvermindering en dat zij daarom (grotendeels) de huur heeft opgeschort. Het Hof is het niet met haar eens en oordeelt dat huurster onvoldoende haar stellingen – dat er sprake was van gebreken die een huurprijsvermindering rechtvaardigt – heeft onderbouwd én dat door de weigerachtige houding van de huurster de ernst en omvang van de vochtproblemen niet vastgesteld kon worden Dit heeft als gevolg dat niet vastgesteld kon worden of er recht is op huurprijsvermindering. Het hof kent dan ook geen huurprijsvermindering toe. Nu huurder jarenlang slechts een deel van de huur heeft betaald, is de huurachterstand zo groot dat die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Huurster moest de huurachterstand betalen en de woning verlaten.

Hoe wel en niet te handelen als huurder bij gebreken?

Indien er sprake is van een gebrek dan is het zaak dat het gebrek (schriftelijk) gemeld wordt aan de verhuurder en verzocht wordt om herstel binnen een redelijke termijn. De verhuurder moet de mogelijkheid geboden worden om de ernst van de gebreken te kunnen beoordelen en om deze te (laten) herstellen. De huurder dient daaraan mee te werken. Doet de huurder dat niet dan kan niet worden dan verliest de huurder al snel het recht op huurprijsvermindering. 

Verder is het erg belangrijk om als huurder de gebreken en de schade daardoor goed vast te leggen en de meldingen bij de verhuurder schriftelijk te doen en te bewaren. 

Het opschorten van de huur, of gewoon (deels) ophouden met het betalen van de huur is vrijwel nooit een goed idee, in lijn met eerdere uitspraken heeft het hof ook hier weer aangegeven dat een eventuele huurkorting in verhouding tot het gebrek dient te staan. Dit geldt dus ook voor het deel van de huur dat door de huurder wordt opgeschort. 

Is de verhouding zoek en ontstaat er een grote huurachterstand en wordt de vordering van de huurder tot huurprijsvermindering vanwege gebreken afgewezen, dan ligt de vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming vanwege de huurachterstand voor toewijzing gereed.

Heeft u gebreken gemeld en om herstel verzocht, en de verhuurder doet niets, zoek dan juridische hulp bij de verder te nemen stappen en ga nooit zo maar over tot het niet (in zijn geheel) betalen van de huur. Het kan u als huurder duur komen te staan.

Voor meer informatie of advies terzake neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281

Zelf aangebrachte voorzieningen

Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) aan het gehuurde door de huurder, hoe zit dat?

Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) aan het gehuurde door de huurder, hoe zit dat?

In Nederland wordt veel gehuurd en verhuurd. Nuttig dus om nog eens een veel voorkomende situatie juridisch te belichten; wijzigingen die de huurder aanbrengt.

De wet bepaalt dat de huurder geen wijzigingen aan het gehuurde mag aanbrengen, behalve als het gaat om kleine wijzigingen gaat, die zonder grote kosten aan het einde van de huur weer ongedaan gemaakt kunnen worden. Het gehuurde dient bij het einde van de huur te worden opgeleverd in staat zoals deze is vast gelegd in het opleverrapport, behoudens de toegestane veranderingen aan het gehuurde. Bij gebreke van een opnamestaat bij aanvang van de huur, bepaalt de wet dat het gehuurde wordt verondersteld te worden opgeleverd in de staat waarin de huurder het gekregen bij aanvang, behoudens wanneer de verhuurder het tegendeel kan bewijzen. Het is in dat kader dan ook altijd verstandig om een opleverrapport/opnamestaat op te stellen bij het begin van de huur, waarin duidelijk is omschreven wat de staat is van het gehuurde en foto’s te maken.

De huurder mag dus kleine wijzigingen aanbrengen. Als de huurder grotere wijzigingen zou willen aanbrengen, dan is de toestemming van de verhuurder vereist. Aan die toestemming mag de verhuurder voorwaarden stellen. Als de verhuurder geen toestemming geeft kan aan de rechter vervangende toestemming gevraagd worden. De rechter geeft in beginsel toestemming als door de wijzigingen het gehuurde niet wordt beschadigd of in waarde daalt.

Afhankelijk van de voorgenomen wijzigingen aan het gehuurde is het voor de verhuurder nuttig om bij toestemming tot het aanbrengen van wijzigingen overeen te komen dat die wijzigingen door de huurder ongedaan dienen te zijn bij het einde van de huurovereenkomst, indien dit gewenst is. De huurder is niet verplicht geoorloofde (door de verhuurder toegestane) wijzigingen te verwijderen bij het einde van de huur. De huurder mag dit wel doen, dat heet het ‘wegbreekrecht’. Het wegbreken van de ZAV dient netjes te worden gedaan en zonder achterlating van schade.

Wat als de ZAV aan het einde van de huur achterblijven en er niets over afgesproken tussen de verhuurder en de vertrekkende huurder? Wie is dan verantwoordelijk voor die zelf aangebrachte voorzieningen? Als de verhuurder met de nieuwe huurder niets afspreekt, dan maken deze wijzigingen onderdeel uit van het gehuurde en is de verhuurder daarvoor verantwoordelijk. Verhuurders willen vaak niet de verantwoordelijkheid voor de door een huurder aangebrachte voorzieningen op zich nemen. In dat geval kan de verhuurder de vertrekkende huurder met nieuwe huurder een overnameovereenkomst laten sluiten en zo de nieuwe huurder laten tekenen voor de overname van de ZAV met de daarbij behorende onderhoudsverplichting. De verhuurder wordt dan niet verantwoordelijk voor de ZAV.

Dat een huurder de ZAV heeft overgenomen, betekent niet dat hij dan ook automatisch de ongedaanmakingsplicht (het verwijderen van de ZAV) op zich heeft genomen. De verhuurder zal bij het sluiten van de huurovereenkomst zich uitdrukkelijk en ondubbelzinnig het recht moeten voorbehouden om aan het einde van de huur verwijdering van de (overgenomen) wijzigingen door de nieuwe huurder (succesvol) te kunnen vorderen. Dit geldt niet voor geoorloofde ZAV, want die mogen blijven aan het einde van de huur, als terzake niets anders is overeengekomen.

Wat nu als aan het einde van de huur de nieuwe huurder de ZAV niet wenst over te nemen? Kan de vertrekkende huurder dan nog een vergoeding krijgen voor de ZAV? De wet biedt daartoe wel de mogelijkheid, echter uit de rechtspraak blijkt dat de lat om een vergoeding te krijgen erg hoog ligt. Op grond van de feitelijke omstandigheden, zoals de hoogte van de investeringen, hoelang zijn de ZAV al aanwezig, zijn ze inmiddels afgeschreven en leveren de ZAV de verhuurder een voordeel op door dat ze waardevermeerderend waren, zal worden geoordeeld of er ruimte is voor een vergoeding voor de achtergelaten ZAV.

Maak dus bij het sluiten van de huurovereenkomst en bij het toestemming geven aan huurder voor zelf aan te brengen voorzieningen en wijzigingen goede heldere schriftelijke afspraken, zodat bij het einde van de huur de verplichtingen van de huurder en verhuurder duidelijk zijn en onnodige discussies voorkomen worden.

Voor meer informatie of advies terzake neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281