Huur wanprestatie

Makelaar aansprakelijk voor schade vanwege hennepkwekerij

Makelaar aansprakelijk voor schade vanwege hennepkwekerij in gehuurde bedrijfs-/ opslagruimte, ook al wilde verhuurder geen screening van huurder; zware zorgplicht makelaar

De rechtbank Breda heeft geoordeeld dat de verhurende makelaar een beroepsfout heeft gemaakt bij het totstandkomen van de huurovereenkomst. Hij heeft zijn onderzoeks-, informatie-, en waarschuwingsplicht geschonden en is daardoor aansprakelijk voor de schade van de verhuurder. De uitspraak is in lijn met eerdere uitspraken waarin makelaars aansprakelijk waren vanwege het niet goed screenen van huurders, maar deze uitspraak geeft nieuwe aandachtspunten voor de verhurende makelaars en de reikwijdte van hun zorgplicht.

De basis is dat de makelaar als een goed opdrachtnemer zelf dient te beoordelen welke werkzaamheden hij moet uitvoeren met het oog op een zorgvuldige uitvoering van zijn opdracht, die werkzaamheden zijn niet beperkt tot de uitdrukkelijk aan hem opgedragen werkzaamheden. Hij dient bij de uitvoering van zijn opdracht uit te gaan van zijn eigen deskundigheid en ervaring, waarbij hij zijn opdrachtgever niet onnodig bloot mag stellen aan risico’s. Of de makelaar gehandeld heeft zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot verwacht mag worden, hangt af van alle omstandigheden van het geval.

Casus:
Verhuurder heeft met een makelaar een bemiddelingsovereenkomst gesloten om bedrijfs-/opslagruimte te verhuren. De makelaar verhuurt de ruimte. De huurder is niet gescreend. Na een halfjaar deed de politie een inval en trof in het gehuurde een hennepkwekerij aan. De hennepkwekerij is ontmanteld met grote schade aan het gehuurde tot gevolg. Verhuurder heeft vervolgens de makelaar aansprakelijk gesteld voor zijn schade, omdat de makelaar verantwoordelijk was voor de totstandkoming en het opstellen van de overeenkomst en dat hij daarbij niet het handelsregister heeft geraadpleegd noch dat hij de door de huurder aangeleverde gegevens heeft geverifieerd.

Uiteraard betwist de makelaar zijn aansprakelijkheid. Hij stelt dat de verhuurder uit kostenoverwegingen geen screening van de huurder wenste. En verhuurder zou in strijd met het advies van de makelaar genoegen hebben genomen met een kopie ID bij de ondertekening van de huurovereenkomst. Voorts beroept hij zich op eigen schuld van verhuurder.

De rechtbank oordeelt als volgt:
In dit specifieke geval betrof het de verhuur van een bedrijfs-/opslagruimte welke ruimte een verhoogde kans heeft voor het vestigen van een hennepkwekerij. De rechter zegt:

Gelet hierop dient de makelaar zijn opdrachtgever over de mogelijke risico’s te informeren, omdat het bij verhurende makelaars bekend hoort te zijn dat het gebruik van het verhuurde als hennepkwekerij veelal leidt tot veiligheidsrisico’s in verband met de (vaak illegaal afgetapte) elektriciteit en aanzienlijke bouwkundige schade aan het gehuurde. Van belang hierbij is voorts dat de verhuurder van een tot hennepkwekerij ingerichte ruimte na beëindiging van de huur door het energiebedrijf aansprakelijk kan worden gehouden voor illegaal afgetapte elektriciteit indien de overeenkomst met het energiebedrijf op naam van de verhuurder is blijven staan, zodat verhuurder voor een aanzienlijk bedrag door het elektriciteitsbedrijf kan worden aangesproken. Dit behoort aldus tot de wetenschap van een makelaar, welke wetenschap in het onderhavige geval bij [de makelaar] aanwezig mag worden geacht gezien het feit dat in het door haar opgestelde overeenkomst in artikel 8.4 is opgenomen dat het plegen van een strafbaar feit, zoals het kweken van wiet in het gehuurde, de verhuurder het recht geeft om de overeenkomst per ommegaande te ontbinden. Gezien het vorenstaande diende [de makelaar] als bemiddelaar voor de totstandkoming van de bewuste overeenkomst onderzoek te doen naar de (potentiële) huurder door een adequate controle te verrichten naar de (identiteits- en bedrijfs) gegevens van de potentiële huurder.

De rechter is voorts van mening dat zelfs al zou de verhuurder geen screening hebben gewild vanwege de kosten (hetgeen verhuurder betwist) dan zou dat de makelaar nog niet uit zijn zorgplicht ontslaan. Gezien het vorenstaande meent de rechter dat de makelaar als deskundige en professioneel makelaar de verhuurder had moeten waarschuwen voor de gevolgen van het niet screenen van de huurder. Op die manier had de verhuurder een goed geïnformeerde keuze kunnen maken of hij de huurder zonder screening – met alle risico’s van dien – had willen accepteren.

Hier vindt de rechter dat de informatie- en waarschuwingsplicht van makelaar nog belangrijker, omdat de contracten voor de levering van gas/water en licht op naam van verhuurder zouden blijven staan tijdens de huurperiode. Met als gevolg dat als een hennepkwekerij gevestigd zou worden in het gehuurde de schade voor verhuurder nog groter zou zijn, en verhuurder aangesproken kan worden door de elektriciteitsleverancier voor diens schade. Nergens blijkt uit dat de makelaar verhuurder hiervoor heeft gewaarschuwd.

De op makelaar rustende informatie- en waarschuwingsplicht strekt ter voorkoming van verwezenlijking van risico’s waarvoor een makelaar in beginsel zijn opdrachtgever voor dient te behoeden. Deze risico’s hebben zich hier verwezenlijkt, hetgeen een beroepsfout van de makelaar oplevert, zo oordeelt de rechter. De makelaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst en is dan ook aansprakelijk voor de schade van de verhuurder (zijn opdrachtgever).

Advies:
Belangrijke les uit dit vonnis is, dat op de makelaar een zorgplicht rust en dat hij zijn opdrachtgever adequaat moet informeren en waarschuwen ook als de opdrachtgever hier niet om vraagt. Als de verhuurder aangeeft dat een screening van de huurder niet nodig is, dan dient de makelaar de verhuurder uitgebreid schriftelijk te waarschuwen voor alle mogelijke schadelijke gevolgen die dat kan hebben, helemaal als wordt overeengekomen dat de contracten van levering van gas/water en licht op naam van verhuurder blijven staan. Doet hij/zij dat niet, althans ligt het niet goed schriftelijk vast, dan kan een fikse schadeclaim voor de makelaar volgen als het dan toch fout gaat. Uiteraard is en blijft het altijd erg belangrijk dat de huurders goed worden gescreend, zie mijn andere artikel “makelaar aansprakelijk voor schade huurder”, ook voor een checklist.

Voor meer informatie of advies terzake neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281

makelaar

Makelaar aansprakelijk voor schade door slechte huurder

MAKELAAR AANSPRAKELIJK VOOR SCHADE DOOR SLECHTE HUURDER

makelaar

Een professionele verhuurmakelaar heeft als taak om goede huurders te vinden. Het is daarbij van belang dat de makelaar de betrouwbaarheid en solvabiliteit van de potentiële huurder adequaat checkt

Als de makelaar de huurder adequaat heeft gescreend, dan kan hij niet aansprakelijk gehouden voor het geval de huurder zich als niet goed huurder gaat gedragen. Dat risico is dan verschoven naar de verhuurder.

Laat de makelaar na de huurder in redelijk goed te screenen, dan kan hem dat duur komen te staan. Onlangs heeft de rechter een makelaar veroordeeld om aan de verhuurder zijn schade van meer dan € 80.000,00 te vergoeden omdat hij tekort was geschoten in zijn zorgplicht door de huurder niet goed te screenen. Een dure fout die eenvoudig voorkomen had kunnen worden, als de makelaar de huurder had gescreend.

Wat moet de makelaar checken van de huurder om aansprakelijkheid af te wenden?

Verhuur woningen:

  • heeft de particuliere huurder een normale baan en controleer of de werkgever bestaat;
  • ontvangt de huurder zijn loon op zijn bankrekening;
  • check identiteit van de huurder, door zelf het originele id-bewijs in te zien, neem geen genoegen met een (gescand) kopietje ervan;
  • check of het opgegeven adres van de huurder bestaat;
  • vraag om een recente werkgeversverklaring;
  • google de huurder even;
  • als de huurder de eerste maand huur en de borg cash geeft, dat is een red flag en kan duiden op huurders met slechte bedoelingen.

Verhuur bedrijfspanden:

  • check het KvK gegevens;
  • vraag om een recent uittreksel uit het KvK;
  • vraag recente jaarcijfers op en kijk of ze zijn gedeponeerd bij de KvK;
  • google de huurder, het bedrijf en de personen erachter;
  • check of de persoon die wil huren bevoegd is namens de bv te tekenen;
  • check het insolventieregister

Voorts is het belangrijk om vast te leggen welke zaken allemaal zijn gecheckt, mocht het namelijk toch fout gaan met de huurder, dan heeft u bewijs van uw onderzoek. Mocht u ongeregeldheden tegen komen bij de huurder, deel dit altijd met de verhuurder. Als de verhuurder toch in zee wil gaan met die huurder, dan heeft u hem gewaarschuwd.

Wilt u meer weten over dit onderwerp, neemt u dan contact op met Brugrecht advocaten.

Huurovereenkomst horeca/winkelruimte van 2 jaar eindigt van rechtswege, of toch niet?

De wet bepaalt dat huurovereenkomst van horeca/winkelruimte in beginsel voor de duur van 5 + 5 jaar wordt aangegaan. De gedachte hierachter is dat zo de huurder voldoende tijd heeft om zijn investeringen terug te kunnen verdienen.

makelaar

Makelaar aansprakelijk en schadevergoeding

Als makelaar is het belangrijk om te handelen als zorgvuldig, redelijk bekwaam en redelijk handelend (NVM) makelaar. Doet hij dat niet, dan handelt hij onrechtmatig en is hij schadeplichtig.

Dit bleek maar weer eens in een recente uitspraak ECLI:NL:RBGEL:2015:8297. Het gevolg was dat de makelaar de koper € 20.000,00 moest betalen. Een dure fout.

Wat was er aan de hand?

De NVM makelaar had een woning in de verkoop. In de verkoopbrochure en op Funda stond dat de woning een woonoppervlakte had van 150m2. De makelaar had de woning echter niet gemeten volgens de NVM-meetinstructie (gebaseerd op NEN 2580).

Na verkoop bleek de woning 26m2 kleiner te zijn, dan waarvoor deze was verkocht.

De koper stelde de makelaar aansprakelijk voor zijn schade, welke hij baseerde op koopprijs en vorderde bijna € 33.000,00 van hem.

De woonoppervlakte was voor de koper van doorslaggevend belang geweest bij de koop. Dit bleek onder meer uit de door de koper op Funda gebruikte zoekcriteria en het feit dat de koper alleen woningen van 150m2 of meer wilde bezichtigen.

Op basis van deze feiten oordeelde de rechter dat de NVM-makelaar ten opzichte van de koper onzorgvuldig en dus onrechtmatig had gehandeld. Als de makelaar de juiste afmetingen had gebruikt, dan zou de koper de woning nooit gevonden hebben. Mocht hij de woning toch gevonden hebben, dan zou hij de woning niet hebben gekocht.

De makelaar is aansprakelijk en moet betalen.

De rechter matigde de vordering van de koper, omdat er meer factoren van belang waren bij de aankoop van de woning dan alleen de woonoppervlakte. De makelaar diende toch nog een bedrag van € 20.000,00 te betalen.

De makelaar verweerde zich nog met een beroep op artikel 7:17 lid 6 BW – het non-conformiteitsartikel – dat bepaalt, dat de bij de verkoop vermelde afmetingen slechts als aanduiding hebben te gelden, zonder dat de zaak er aan behoeft te beantwoorden. Dit hielp hem niet, omdat dit artikel ziet op de verhouding tussen koper en verkoper en niet geldt wanneer de makelaar aansprakelijk wordt gesteld uit onrechtmatige daad.

Brugrecht advocaten staat partijen bij in onder andere geschillen als deze, voor meer informatie neemt u gerust contact op 070-326 328 1 of stuur een e-mail naar info@brugrecht.nl