Mag een VvE exclusief gebruik van een gemeenschappelijke ruimte toestaan?

Annemarie Wiesmeier - van der BruggeAnnemarie Wiesmeier - van der Brugge

Ja, een VvE kan onder voorwaarden een appartementseigenaar exclusief gebruik laten maken van een gemeenschappelijke ruimte zonder dat daarvoor een wijziging van de splitsingsakte nodig is.

Een VvE kan onder voorwaarden een appartementseigenaar exclusief gebruik laten maken van een gemeenschappelijke ruimte zonder dat daarvoor een wijziging van de splitsingsakte nodig is. Dat volgt uit de uitspraak van Rechtbank Noord-Holland van 27 augustus 2025, omdat het ging om een tijdelijk en persoonlijk gebruiksrecht en niet om een eigendomsoverdracht. De uitspraak biedt belangrijke handvatten voor VvE-besturen, vastgoedbeleggers en appartementseigenaren die te maken krijgen met het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten binnen een appartementencomplex. 

Exclusief gebruik van een gemeenschappelijk gedeelte: wat speelde er?

De betreffende eigenaar bezat meerdere appartementen op dezelfde verdieping. Hij wilde eerst een deel van de gemeenschappelijke hal kopen van de VvE, dat ging niet omdat daarvoor een wijziging van de splitsingsakte nodig is en alle eigenaren daarmee in moesten stemmen, wat zij niet deden. Om toch het exclusieve gebruiksrecht te kunnen geven van de hal, besloot de VvE met meerderheid van stemmen een gebruiksovereenkomst goed te keuren, waarbij de eigenaar tegen betaling van een vergoeding van € 5.000,– een exclusief gebruiksrecht kreeg voor een gedeelte van de hal. 

Een andere eigenaar was het daar niet mee eens en verzocht de kantonrechter het VvE-besluit nietig te verklaren dan wel te vernietigen. Volgens hem was feitelijk sprake van een permanente onttrekking van gemeenschappelijke ruimte, waarvoor een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk zou zijn. 

Waarom oordeelde de rechtbank dat geen wijziging van de splitsingsakte nodig was?

De rechtbank maakte een belangrijk juridisch onderscheid tussen een goederenrechtelijke wijziging en een verbintenisrechtelijke afspraak.

Als door de afspraken de juridische eigendomssituatie (goederenrechtelijke wijziging) verandert, dient de splitsingsakte te worden gewijzigd, waarvoor volgens de wet de medewerking van alle betrokken appartementseigenaren vereist is.

In deze zaak ging het over een verbintenisrechtelijke afspraken waarbij de hal echter volledig gemeenschappelijk eigendom bleef, waardoor er geen sprake was van een wijziging in de eigendomsverhouding en de akte niet gewijzigd diende te worden. Voorts was het gebruiksrecht tijdelijk. Het kon worden opgezegd, het was niet overdraagbaar en eindigde bij verkoop van de betrokken appartementen, waardoor het een tijdelijk en een persoonlijk recht was.  

Belangrijk voor VvE-besturen en appartementseigenaren

Deze uitspraak bevestigt dat een VvE meer flexibiliteit heeft dan vaak wordt gedacht. Niet ieder gebruik van een gemeenschappelijke ruimte vereist direct een kostbare wijziging van de splitsingsakte.

Dat betekent echter niet dat ieder verzoek zomaar kan worden goedgekeurd. De juridische vormgeving blijft essentieel. Wanneer een gebruiksrecht feitelijk permanent wordt, niet makkelijk beëindigd kan worden of de belangen van andere eigenaars onevenredig schaadt, kan een VvE-besluit alsnog onder druk komen te staan.

Bij Brugrecht advocaten zien wij regelmatig discussies ontstaan over gemeenschappelijke hallen, galerijen, parkeerplaatsen, dakterrassen, bergingen en andere gemeenschappelijke gedeelten. Vaak ligt de kern van het geschil niet bij de ruimte zelf, maar bij de vraag of het VvE-bestuur de juiste procedure heeft gevolgd en of het besluit voldoende juridisch is onderbouwd.

Wat kunnen VvE’s leren van deze uitspraak?

Deze uitspraak laat zien dat een exclusief gebruiksrecht van een gemeenschappelijke ruimte mogelijk kan zijn wanneer:

• de ruimte gemeenschappelijk eigendom van de VvE blijft;

• geen wijziging van de appartementsrechten plaatsvindt;

• sprake is van een tijdelijk en persoonlijk gebruiksrecht;

• de belangen van andere eigenaars voldoende worden meegewogen;

• de besluitvorming conform de splitsingsakte en de wettelijke regels voor VvE-besluiten verloopt. 

Voor zowel VvE-besturen als appartementseigenaren is dit een belangrijke uitspraak. Zij bevestigt dat maatwerk mogelijk is, maar dan moet het juridisch wel juist vormgegeven zijn, anders kan het leiden tot procedures over nietige of vernietigbare VvE-besluiten.

Twijfelt u of uw VvE een exclusief gebruiksrecht mag verlenen of vraagt u zich af of een VvE-besluit juridisch standhoudt? 

Brugrecht advocaten adviseert dagelijks VvE-besturen, vastgoedbeleggers en appartementseigenaren over besluiten van de VvE die zien op gebruiksrechten van gemeenschappelijke ruimten, wijzigingen van splitsingsaktes en procedures bij de kantonrechter. Neem gerust contact op voor een praktische beoordeling van uw situatie.

Advies nodig?

Onze gespecialiseerde advocaten helpen u graag verder met advies, bemiddeling of een procedure.

Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kan je contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.