06/10/2026

Wetsvoorstel passende huurovereenkomsten: short stay-verhuur aan banden

De mogelijkheden voor short stay-verhuur worden mogelijk fors ingeperkt. Het wetsvoorstel Wet passende huurovereenkomsten introduceert een harde bovengrens voor huur van woonruimte die naar zijn aard slechts van korte duur is. Duurt de verhuur langer dan 30 nachten, dan kan geen beroep meer worden gedaan op de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW. Voor veel short stay-concepten waarbij woonruimte voor enkele maanden wordt verhuurd aan bijvoorbeeld expats, studenten of arbeidsmigranten kan dit grote gevolgen hebben.

Short stay is geen afzonderlijke contractsvorm

‘Short stay’ is geen wettelijke huurovereenkomst. In de praktijk wordt daarmee veelal gedoeld op huur van woonruimte die naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Op dergelijke huur is de reguliere huur(prijs)bescherming voor woonruimte niet van toepassing.

Ook onder het huidige recht moet deze uitzondering terughoudend worden toegepast. Niet de naam die partijen aan de overeenkomst geven is beslissend. Onder meer de aard van het gebruik, de aard van de woonruimte, de duur van het verblijf en de bedoeling van partijen zijn van belang. Lees hier ook ons artikel over short stay verhuur van woonruimte: wanneer is tijdelijk écht tijdelijk?

Langer dan 30 nachten: geen beroep meer op short stay

Het wetsvoorstel trekt een duidelijke grens. Huur van woonruimte voor meer dan 30 nachten kan in ieder geval niet meer worden aangemerkt als gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is.

Dat betekent niet dat iedere verhuur van maximaal 30 nachten automatisch short stay is. Ook binnen die periode moet nog steeds uit de omstandigheden van het geval volgen dat het gebruik daadwerkelijk naar zijn aard van korte duur is. De grens van 30 nachten is dus een bovengrens, geen vrijbrief. Wordt een huurovereenkomst aangegaan voor meer dan 30 nachten, dan betreft het een regulier huurcontract met huurbescherming.

Wordt een aanvankelijk korter verblijf daarentegen later verlengd waardoor de totale huurduur meer dan 30 nachten bedraagt, dan wordt die verlenging volgens het voorstel vanaf de 30e nacht aangemerkt als huur voor onbepaalde tijd. De memorie van toelichting vermeldt uitdrukkelijk dat de huur(prijs)bescherming in dat geval niet terugwerkt tot de eerste nacht.

Verhuizen binnen hetzelfde complex biedt geen uitweg

Het wetsvoorstel probeert ook zogenoemde draaideurconstructies te voorkomen. Opeenvolgende verblijven van dezelfde huurder in verschillende woonruimten binnen dezelfde bouwkundige eenheid worden bij elkaar opgeteld. Een verhuurder kan een huurder dus niet steeds na maximaal 30 nachten naar een andere kamer of studio binnen hetzelfde gebouw verplaatsen om daarmee buiten de reguliere huurbescherming te blijven.

Een belangrijke nuance is dat de 30-nachtenregel alleen relevant is wanneer juridisch sprake is van huur van woonruimte. Het wetsvoorstel verandert het woonruimtebegrip van artikel 7:233 BW niet. Bij bijvoorbeeld hotels, aparthotels en andere logiesconcepten zal daarom eerst moeten worden beoordeeld of de betreffende ruimte huurrechtelijk als woonruimte kwalificeert. De naam die aan het concept of contract wordt gegeven, is daarbij niet doorslaggevend.

Tijdelijke huur als alternatief voor specifieke groepen

Tegenover de beperking van short stay wil de regering voor bepaalde groepen meer mogelijkheden bieden voor tijdelijke verhuur.

Voor arbeidsmigranten wordt gewerkt aan een afzonderlijke wijziging van het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Het voornemen is tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar mogelijk te maken voor huisvesting die aan bepaalde kwaliteitseisen voldoet.

Ook voor studenten wil de regering de mogelijkheden verruimen. Het voornemen is tijdelijke huurcontracten mogelijk te maken voor alle studenten, dus niet uitsluitend voor studenten die voor hun studie vanuit een andere gemeente of vanuit het buitenland verhuizen.

Daarnaast bevat het wetsvoorstel een nieuwe opzeggingsmogelijkheid voor werkgevers die eigen werknemers huisvesten op het bedrijfsterrein. Als het dienstverband is beëindigd en de woonruimte nodig is voor een andere eigen werknemer, kan de huur onder omstandigheden worden opgezegd.

Geen overgangsrecht: ook bestaande contracten van belang

Opvallend is dat het huidige wetsvoorstel geen overgangsrecht kent. Volgens de memorie van toelichting betekent dit dat de nieuwe regels van toepassing zullen zijn op huurovereenkomsten die zowel vóór als na de inwerkingtreding van de wet zijn gesloten. Hoewel nog niet zeker is of dit blijft gehandhaafd, is het voor verhuurders en exploitanten nuttig niet alleen toekomstige modelcontracten, maar ook bestaande short stay-constructies tijdig te beoordelen. Met name overeenkomsten waarbij woonruimte voor enkele maanden wordt verhuurd, kunnen onder het voorgestelde regime niet zonder meer worden voortgezet op dezelfde juridische basis. Voor verhuurders die gebruikmaken van short stay is het daarom verstandig nu al in kaart te brengen welke overeenkomsten door de voorgestelde 30-nachtenregel worden geraakt en welke contractsvorm na inwerkingtreding nog passend is.

Hoe nu verder?

De internetconsultatie is op 28 augustus 2026 gesloten. Het wetsvoorstel is nog niet in werking en kan tijdens het verdere wetgevingstraject worden aangepast. Het huidige streven van het kabinet is inwerkingtreding per 1 juli 2028.

Brugrecht advocaten adviseert verhuurders, vastgoedbeleggers en huurders over short stay, tijdelijke verhuur en huurovereenkomsten voor woonruimte.

Heeft u vragen over short stay of wilt u een huurovereenkomst laten beoordelen of opstellen? Neem dan contact op met een van onze huurrechtspecialisten.

Voor meer informatie en juridische bijstand kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten via 070-326 328 1 of info@brugrecht.nl.

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie. Vanwege de voortdurende ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer volledig actueel zijn.