10% boete bij woningkoop: wat kunt u eisen, wat moet u betalen?
De koper neemt de woning niet af en de verkoper eist de contractuele boete van 10%. Mag de verkoper de boete volledig behouden als hij de woning vervolgens voor méér verkoopt? Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden verlaagde een boete van € 38.000 naar € 10.000. Het hof vond de hoogte van de boete gezien de gestegen huizenprijzen en de overspannen woningmarkt in deze zaak niet passend. Een interessante nieuwe onderbouwing van matiging van de contractuele boete.
De boete is verschuldigd, maar daarmee is niet alles gezegd.
De kopers konden de koopsom niet tijdig betalen. De verkoper ontbond de koopovereenkomst na ingebrekestelling en maakte aanspraak op de boete van € 38.000. Deze werd via de notaris aan verkoper betaald. De kopers startten een procedure om hun geld terug te krijgen. Bij de rechtbank kregen zij ongelijk. In hoger beroep liep het anders.
De kopers stellen onder meer dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking. Het hof gaat daarin niet mee: het boetebeding biedt een rechtsgrond voor de betaling. Ook van onverschuldigde betaling is daarom in beginsel geen sprake.
Verder stellen de kopers dat de tekortkoming hun niet kan worden toegerekend. Ook dat verweer strandt. Toerekenbaarheid vereist niet steeds persoonlijke schuld. In dit geval komt de tekortkoming volgens de verkeersopvattingen voor risico van de kopers.
Wanneer kan de rechter de boete matigen?
De kopers doen ook een beroep op matiging. Volgens artikel 6:94 BW kan de rechter op verzoek van de schuldenaar een contractuele boete matigen als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. De lat ligt hoog: toepassing van het boetebeding moet tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leiden.
Daarbij telt niet alleen de verhouding tussen de werkelijke schade en de boete. Ook de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het wordt ingeroepen, wegen mee.
Dat de kopers hun best hebben gedaan en de betalingsproblemen volgens hen onvoorzienbaar waren, baat hen niet. Ook hun positie als particulier en het gebruik van een standaardbeding helpen op zichzelf niet. De verkoper is immers eveneens particulier en de kopers werden bijgestaan door een financieel adviseur.
Financieel voordeel voor de verkoper, maar ook overlast en onzekerheid.
De woning is na ontbinding voor € 18.555 meer verkocht. Daartegenover stelt de verkoper € 11.455,65 aan schade. Per saldo resteert ruim € 7.000 voordeel.
Volgens de verkoper mag de hogere opbrengst niet ten gunste van de kopers worden meegenomen. Het hof oordeelt anders. Artikel 6:100 BW bepaalt dat voordelen bij de schadevaststelling moeten worden betrokken voor zover dat redelijk is. Zonder de niet-nakoming zou deze meeropbrengst niet zijn ontstaan. Het hof vindt het redelijk om dit voordeel hier mee te wegen.
Ook het beroep op hoge proceskosten verandert dat beeld niet. Proceskosten zijn voor beide partijen inherent aan procederen. Het hof weegt wel € 3.931 aan forfaitair begrote proceskosten mee, maar niet de volledige werkelijke kosten. Daarna resteert € 3.168,35 voordeel.
Daar staat echter de overlast en onzekerheid voor de verkoper tegenover. Een boete dient niet alleen om schade te vergoeden, maar ook als prikkel om afspraken na te komen, waardoor de verkoper wordt beschermd tegen onzekerheid. Geen financieel nadeel betekent dus niet automatisch: geen boete.
En dan komt de woningmarkt in beeld.
Ondanks het voorgaande ziet het hof een wanverhouding tussen de gevolgen voor de verkoper en de boete die de kopers moeten dragen. Het gaat om twee studerende zussen van 21 en 25 jaar. De boete beperkt hun financiële armslag fors, juist wanneer zij hun positie in het leven moeten opbouwen en de kosten van levensonderhoud en wonen hoog zijn.
Het hof betrekt daarbij nadrukkelijk de woningmarkt. Het standaardpercentage van 10% past volgens het hof bij een tijd waarin woningen aanzienlijk goedkoper waren en minder snel werden verkocht. In de overspannen woningmarkt van 2023 kon een woning na ontbinding juist relatief snel opnieuw worden verkocht, soms tegen een hogere prijs.
Het hof signaleert een veranderende verkeersopvatting over de redelijkheid van de hoogte van het standaardboetebeding. In samenhang met de vastgestelde wanverhouding weegt alsnog mee dat de kopers particulieren zijn die niet over aanpassing van het beding hebben onderhandeld.
De tekortkoming en het doel van de boete blijven echter overeind. Het hof matigt daarom niet tot nihil, maar tot € 10.000. De verkoper moet € 28.000 terugbetalen, met wettelijke rente. Door de matiging bestaat voor dat gedeelte wél een aanspraak uit onverschuldigde betaling.
Wat betekent dit voor kopers en verkopers in 2026?
Matiging van een contractuele boete is niet nieuw. Opvallend is hier de expliciete koppeling aan de marktomstandigheden. Daarmee is de standaard 10%-boete niet afgeschaft. Het hof benoemt bovendien dat de uitwerking bij een omslaande woningmarkt weer passend kan zijn.
Het geschil speelde in 2023, maar ook in 2026 staat de woningmarkt nog onder druk. Volgens de NVM-cijfers over het derde kwartaal 2026 staan verkochte woningen gemiddeld iets langer te koop dan een jaar eerder. De prijsstijging vlakt af, maar de koopprijzen blijven hoog en de markt blijft krap.
Naar onze mening is dit arrest daarom ook relevant voor ontbindingen en aanspraken op boetes die nu spelen. Een hogere doorverkoopprijs kan een beroep op matiging ondersteunen. Een langere verkooptijd, oplopende kosten en concrete onzekerheid kunnen juist in het voordeel van de verkoper wegen. De omstandigheden van de zaak, waaronder de woningmarkt, blijven beslissend. Het is dan ook van belang dit oordeel van het hof te betrekken bij de beslissing tot ontbinding en aanspraak maken op de 10% boete en het er over procederen.
Woningkoop loopt vast? Weet wat u kunt eisen en wat u riskeert.
Komt uw koper de afspraken niet na? Of wordt u als koper aangesproken op de 10%-boete? Brugrecht beoordeelt of ontbinding mogelijk is, of de boete verschuldigd is en welke argumenten voor of tegen matiging pleiten. Wij kennen de laatste ontwikkelingen in rechtspraak zodat wij u optimaal kunnen adviseren over het opeisen, betwisten en terugvorderen van de boete.
Neem contact op met Brugrecht advocaten, voordat u ontbindt, betaalt of een regeling treft, via 070-326 328 1, info@brugrecht.nl of maak een afspraak met een van onze specialisten.
Besproken arrest: gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29 september 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:6289, met name rechtsoverwegingen 4.2, 4.5 en 4.10–4.19.
Dit artikel is actueel op 14 oktober 2026. Door de voortdurende ontwikkelingen in wetgeving en rechtspraak kan de inhoud later wijzigen en mogelijk niet meer volledig actueel zijn.
Lees ook het artikel: Financieringsvoorbehoud te laat ingeroepen: is de 10% boete verschuldigd?
070-326 328 1 
info@brugrecht.nl
Lees publicaties 
For expats 
Zoeken 
