Hypotheek doorhalen zonder medewerking: wat als de erfgenamen niet meewerken?
Wilt u een oude hypotheek laten doorhalen zonder medewerking van erfgenamen? Of reageren zij helemaal niet? Dan loopt u in de praktijk vrijwel altijd vast. Dit probleem komt regelmatig voor bij oudere hypotheken waarbij geen royement heeft plaatsgevonden. Zonder medewerking van de bevoegde partij, de hypotheekverstrekker of diens erfgenamen, kan de hypotheek niet worden geroyeerd en kan uw vastgoed niet worden geleverd. Dit is een veelvoorkomend probleem bij oudere hypotheken.
Een hypotheek doorhalen zonder medewerking van erfgenamen kan alleen via een sommatie en, als dat niet werkt, via een procedure bij de rechtbank of een waardeloosverklaring (art. 3:29 BW).
Wanneer speelt dit probleem?
Dit speelt met name als de hypotheekhouder is overleden, de erfgenamen zijn bekend, maar niet reageren of hun medewerking expliciet weigeren, terwijl de lening al volledig is afgelost. Juridisch gezien blijft de hypotheek dan gewoon bestaan in het Kadaster.
Het gevolg is dat de levering van vastgoed wordt geblokkeerd, want er kan niet geleverd worden en er ontstaat risico op verschuldigdheid van de contractuele boete van 10% van de koopsom.
Waarom is medewerking van erfgenamen nodig?
Na overlijden van de hypotheekhouder gaan de rechten over op de erfgenamen (art. 4:182 BW). De erfgenamen zijn de gezamenlijke rechthebbenden en alleen zij mogen instemmen met het royement (art. 3:274 BW). Zonder hun handtekening kan de notaris de hypotheek niet doorhalen.
Meer hierover leest u in: Oude hypotheek verwijderen bij overleden hypotheekhouder? Zo pakt u dat juridisch aan.
Wat als erfgenamen niet reageren of weigeren?
Dan moeten de volgende stappen worden ondernomen:
Stap 1: Sommatie tot medewerking
De eerste stap is vrijwel altijd het sturen van een formele sommatiebrief, waarin wordt uitgelegd dat de lening is afgelost en wordt verzocht om medewerking aan royement binnen een redelijke termijn. In veel gevallen komt er alsnog beweging zodra de juridische consequenties duidelijk worden.
Stap 2: Procedure bij de rechtbank
Blijft medewerking uit?
Dan is een procedure noodzakelijk. In deze procedure kunnen de volgende vorderingen/verzoeken worden ingediend:
1. Medewerking vorderen (art. 3:296 BW jo. 3:274 BW)
Gevorderd wordt dan dat de erfgenamen verplicht worden om mee te werken aan het royement. De rechter kan dan de erfgenamen veroordelen tot medewerking of een vervangende machtiging geven.
2. Verzoeken om een waardeloosverklaring van de hypotheek (art. 3:29 BW)
De rechter wordt dan gevraagd om vast te stellen dat de hypotheek geen rechtsgevolg meer heeft. De rechter zal deze verklaring afgeven als aangetoond is dat de lening is afgelost en de medewerking om de oude hypotheek door te halen structureel uitblijft.
Na toewijzing wordt de uitspraak ingeschreven in het Kadaster en wordt de hypotheek definitief doorgehaald.
Lees meer over deze route: Hypotheek verwijderen via de rechtbank (art. 3:29 BW): zo werkt een waardeloosverklaring.
Welke route is het beste?
Dat hangt af van de situatie. In de praktijk geldt:
• bij passieve erfgenamen → vaak eerst sommatie
• bij actieve weigering → direct procederen
• bij onduidelijke situatie → vaak waardeloosverklaring
In veel dossiers wordt strategisch gekozen voor een combinatie van beide routes.
Praktische valkuilen
In dit soort zaken zien wij regelmatig dat het misgaat doordat de bewijsstukken onvolledig zijn, zoals geen bewijs van aflossing, maar ook omdat onduidelijk is wie de erfgenamen zijn. Ook kan het te lang wachten en het kiezen van een verkeerde procedure tot problemen leiden.
Praktisch advies
In de praktijk is een gerechtelijke procedure vaak de enige manier om een hypotheek door te halen zonder medewerking van erfgenamen.
Zodra duidelijk is dat erfgenamen niet meewerken, onderneem dan direct actie:
• Laat juridisch vaststellen wie bevoegd is
• Start direct met een sommatie
• Bereid parallel een procedure voor
Wilt u uw hypotheek laten doorhalen zonder medewerking van erfgenamen en voorkomen dat uw vastgoedtransactie vastloopt?
Neem direct contact op. Wij zorgen dat uw hypotheek juridisch wordt doorgehaald zonder vertraging en zorgen dat u snel verder kunt.
Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in vastgoedrecht. Wij weten precies hoe dit soort situaties moeten worden aangepakt. Wij analyseren uw dossier snel, bepalen de juiste strategie (sommatie of procedure) en ondernemen direct de juiste juridische stappen zodat de hypotheek wordt doorgehaald.
Advies nodig?
Onze gespecialiseerde advocaten helpen u graag verder met advies, bemiddeling of een procedure.
Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kan je contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per e-mail: info@brugrecht.nl
Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.
070-326 328 1 
info@brugrecht.nl
Lees publicaties 
For expats 
Zoeken 
