Studentenkamer opgezegd? Dit zijn je rechten als huurder

Valerie BulkValerie Bulk

Steeds meer studenten krijgen te maken met grote onzekerheid over hun huisvesting. In vrijwel alle universiteitssteden is er een ernstig tekort aan betaalbare studentenkamers. Door strengere regelgeving, gemeentelijk beleid en recente wijzigingen in het huurrecht besluiten veel verhuurders hun studentenpanden te verkopen of de verhuur te beëindigen. Het gevolg: studenten die te veel huur betalen, tijdelijke contracten moeten tekenen zonder huurbescherming of plotseling te horen krijgen dat zij hun kamer moeten verlaten.

Bij Brugrecht advocaten worden wij regelmatig benaderd door studenten die zich afvragen: mag mijn verhuurder mijn studentenkamer zomaar opzeggen? In veel gevallen blijkt het antwoord nee te zijn. Studenten hebben vaker huurbescherming dan zij zelf denken.

In dit artikel legt Valerie Bulk duidelijk uit wat je rechten zijn als huurder van een studentenkamer, wanneer een verhuurder de huur mag opzeggen en – minstens zo belangrijk – wanneer niet.

Wordt jouw studentenkamer opgezegd? Stem nooit zomaar in.

De belangrijkste tip vooraf: ga nooit zomaar akkoord met de beëindiging van je huurcontract. Als je instemt, kan dat grote juridische gevolgen hebben, terwijl de huur misschien niet eens opgezegd mocht worden. Laat altijd eerst juridisch toetsen of de opzegging wel rechtsgeldig is. In veel gevallen kan een verhuurder de huur niet beëindigen, of is er inmiddels sprake van een huurcontract voor onbepaalde tijd met huurbescherming.

Waarom is de positie van studenten op de huurmarkt zo onzeker geworden?

De afgelopen jaren is het juridisch en financieel kader voor verhuurders aanzienlijk strenger geworden. Denk aan:

• de uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel (WWS);
• de invoering van de Wet betaalbare huur;
• fiscale wijzigingen in box 3;
• strengere handhaving en bestuurlijke boetes door gemeenten.

Voor veel particuliere verhuurders wegen de kosten, risico’s en lagere opbrengsten niet langer op tegen verhuur. Door de sterk gestegen huizenprijzen kiezen zij er steeds vaker voor hun pand te verkopen in plaats van te blijven verhuren aan studenten.

Wanneer mag een verhuurder de huur van een studentenkamer opzeggen?

Een verhuurder kan een huurovereenkomst niet zomaar beëindigen. Opzegging is alleen mogelijk op de limitatief opgesomde gronden in artikel 7:274 Burgerlijk Wetboek, zoals:

• dringend eigen gebruik;
• ernstig tekortschieten van de huurder (bijvoorbeeld een structurele huurachterstand of ernstige overlast).

Verkoop van de woning is géén wettelijke opzeggingsgrond.

Bovendien geldt: zelfs als de verhuurder een opzeggingsgrond noemt, eindigt de huurovereenkomst niet automatisch. Alleen de rechter kan bepalen dat de huur daadwerkelijk eindigt, tenzij jij als huurder instemt. Zonder rechterlijk vonnis kan een verhuurder je nooit uit je studentenkamer zetten.

Veelgebruikte (onjuiste) redenen om een studentenkamer op te zeggen.

In de praktijk zien wij dat verhuurders studenten regelmatig onder druk zetten met onjuiste of onvolledige informatie. Hieronder bespreken wij de meest voorkomende situaties.

“Ik verkoop de woning, dus jij moet weg”

Veel studenten krijgen te horen dat zij hun kamer moeten verlaten omdat de verhuurder het pand wil verkopen. Soms staat dit zelfs als opzeggingsgrond in het huurcontract. Toch is dit juridisch onjuist.

Op grond van artikel 7:226 Burgerlijk Wetboek geldt het beginsel “koop breekt geen huur”. Dit betekent dat de huurovereenkomst bij verkoop automatisch overgaat op de nieuwe eigenaar. De nieuwe eigenaar is volledig gebonden aan jouw huurcontract, inclusief de huurprijs en voorwaarden.

Daarnaast geldt voor de nieuwe eigenaar een wachttijd van drie jaar voordat hij de huur kan opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Deze termijn begint pas te lopen vanaf het moment dat jij schriftelijk bent geïnformeerd over de eigendomsoverdracht.

Conclusie: verkoop is geen reden om een studentenkamer op te zeggen.

“Je tijdelijke huurovereenkomst is afgelopen, dus je moet vertrekken”

Tussen 2016 en 1 juli 2024 mochten verhuurders tijdelijke huurovereenkomsten sluiten van maximaal twee jaar. Sinds 1 juli 2024 zijn vaste huurcontracten weer de norm.

Voor studenten geldt echter een uitzondering. Verhuurders mogen nog steeds tijdelijke contracten aanbieden op grond van artikel 7:271 lid 2 BW, maar alleen onder strikte voorwaarden:

• een studenten die in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren;
• de studentenstatus wordt bij aanvang aangetoond;
• de overeenkomst duurt maximaal twee jaar;
• de verhuurder moet het einde van de huur tijdig aanzeggen (tussen drie en één maand voor afloop).

Als de verhuurder deze aanzegging te laat doet, wordt het tijdelijke contract automatisch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming.

“Je huurovereenkomst is geëindigd, je mag wel nog tijdelijk blijven, maar alleen tegen een hogere huur”

Regelmatig zien wij dat verhuurders na afloop van een tijdelijk contract een nieuw tijdelijk contract of een zogenoemde bruikleenovereenkomst (waarbij een vergoeding gelijk aan de laatste of een hogere huur geldt) aanbieden – voor exact dezelfde kamer, maar vaak tegen een hogere huur.

De wet is hier duidelijk over: als de nieuwe overeenkomst feitelijk een voortzetting is van de eerdere huur, dan geldt deze als een verlenging. De huurovereenkomst wordt dan geacht voor onbepaalde tijd te zijn aangegaan, met volledige huurbescherming voor de student.

Eventuele huurverhogingen in zo’n tweede overeenkomst zijn in dat geval niet geldig. Vaak is het te veel betaalde terug te vorderen van de verhuurder. 

Wat kun je doen als jouw studentenkamer wordt opgezegd?

• Stem nooit direct in met de opzegging;
• Laat je huurcontract en de opzegging juridisch beoordelen;
• Controleer of de opzegging voldoet aan de wettelijke eisen;
• Laat vaststellen of je inmiddels huurbescherming hebt.

In veel gevallen kunnen wij voorkomen dat een student zijn kamer moet verlaten.

Juridisch advies voor studenten – Brugrecht advocaten

Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in huurrecht en studentenhuur. Wij staan jaarlijks veel studenten bij die te maken krijgen met opzegging van hun studentenkamer, te hoge huurprijzen of onterechte servicekosten.

Binnen ons kantoor is Valerie Bulk het vaste aanspreekpunt voor studenten. Zij beoordeelt jouw situatie helder en praktisch.

Wij begrijpen dat advocatenkosten voor studenten een drempel kunnen zijn. Daarom:

• werken wij voor studenten, indien mogelijk, op basis van een toevoeging (gesubsidieerde rechtsbijstand);
• heb je recht op een toevoeging dan betaal je slechts een eenmalige, relatief lage eigen bijdrage;
• is een eerste adviesgesprek van maximaal 30 minuten altijd gratis.

Twijfel je over je huurcontract, huurprijs of opzegging? Neem vrijblijvend contact op met Brugrecht advocaten. Wij kijken eerst of en hoe wij je kunnen helpen – voordat je ergens aan vastzit.

Je hoeft dit niet alleen uit te zoeken. In veel gevallen sta je juridisch sterker dan je denkt.

Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kan je contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.