Mondelinge koopovereenkomst woning: wanneer bent u juridisch gebonden?

Annemarie Wiesmeier - van der BruggeAnnemarie Wiesmeier - van der Brugge

Een mondelinge koopovereenkomst voor een woning is niet altijd bindend. Bij een consument-koper geldt het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW, waardoor zonder getekende koopakte géén rechtsgeldige koop ontstaat. In transacties met zakelijke partijen kan een mondelinge overeenkomst daarentegen wel bindend zijn.

Geldt een mondelinge koopovereenkomst bij de koop van een woning?

Of een mondelinge koopovereenkomst voor een woning juridisch bindend is, hangt af van:
• de hoedanigheid van koper en verkoper (consument of zakelijk);
• het doel van de aankoop (eigen bewoning of belegging);
• de toepassing van het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 BW.
De wetgever heeft dit vereiste ingevoerd ter bescherming van de consument-koper.

Het schriftelijkheidsvereiste bij koop van een woning (art. 7:2 BW)

Wat houdt het schriftelijkheidsvereiste in?

Artikel 7:2 BW bepaalt dat bij de koop van een woning door een consument-koper pas sprake is van een rechtsgeldige koopovereenkomst als deze schriftelijk is vastgelegd en is ondertekend.

Dit betekent dat:
• Zonder ondertekende koopakte:
• bestaat juridisch geen koopovereenkomst;
• kan geen nakoming worden gevorderd;
• kan de consument-koper kosteloos afzien van de koop.

Dit geldt ook als:
• mondeling overeenstemming is bereikt;
• er e-mails of Whats apps zijn uitgewisseld;
• een concept-koopovereenkomst is opgesteld.

Wanneer zijn koper en verkoper gebonden aan een mondelinge overeenkomst?

1. Consument-koper wil na mondelinge overeenstemming niet nakomen

Is de koper een particulier die:
• niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, én
• de woning koopt voor eigen bewoning,
• dan is hij niet gebonden aan een mondelinge overeenkomst.
De verkoper kan geen nakoming afdwingen.

Uitzondering: aankoop als belegging

Koopt een particulier een woning als belegging (bijvoorbeeld voor verhuur), dan is hij geen consument-koper. In dat geval kan hij wél gebonden zijn aan een mondelinge koopovereenkomst.

2. Consument-verkoper en consument-koper

De Hoge Raad heeft in 2011 geoordeeld dat ook een consument-verkoper zich kan beroepen op het schriftelijkheidsvereiste wanneer hij verkoopt aan een consument-koper.

Ook de consument-verkoper is in dat geval niet gebonden zolang geen koopakte is getekend.

3. Consument-verkoper en zakelijke koper

Het Hof Amsterdam oordeelde op 20 oktober 2020 over een situatie waarin:

• een consument-verkoper een woning verkocht;
• de koper een professionele vastgoedhandelaar was;
• de verkoper vóór ondertekening van de koopakte afzag van de verkoop.

Het hof oordeelde dat:

• het schriftelijkheidsvereiste niet geldt ter bescherming van de consument-verkoper, die heeft immers voldoende tijd om zich voor te bereiden op de verkoop;
• de consument-verkoper gebonden was aan de mondelinge koop;
• de verkoper schadeplichtig was jegens de zakelijke koper.

Met deze uitspraak is definitief duidelijk dat een consument-verkoper door een zakelijke koper kan worden gehouden aan een mondelinge koopovereenkomst, omdat het schriftelijkheidsvereiste niet geldt.

4. Zakelijke verkoper en consument-koper

Een zakelijke verkoper (bijvoorbeeld een belegger of projectontwikkelaar) kan zich niet beroepen op het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 BW.

De consument-koper kan zich wél beroepen op het schriftelijkheidsvereiste;

De zakelijke verkoper is gebonden aan de mondelinge overeenstemming.

Dit volgt eveneens uit het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad uit 2011.

5. Zakelijke koper wil na mondelinge overeenstemming niet nakomen

Koopt een woning:
• in de uitoefening van beroep of bedrijf, of
• als belegging,

dan is sprake van een zakelijke koper. In dat geval is art. 7:2 BW niet van toepassing.

De zakelijke koper kan worden gehouden aan een mondelinge koopovereenkomst.

De verkoper kan nakoming of schadevergoeding vorderen.

Overzicht: wie is gebonden aan een mondelinge koopovereenkomst?

Juridisch advies bij mondelinge koop van een woning

De vraag of een mondelinge koopovereenkomst bindend is, vergt altijd een juridische beoordeling van de concrete situatie. De gevolgen kunnen groot zijn, met name wanneer schadevergoeding of nakoming wordt gevorderd.

Brugrecht advocaten specialisten in vastgoed recht.

Wij zijn gespecialiseerd in het adviseren en procederen over:
• (on)geldigheid van koopovereenkomsten;
• vastgoedtransacties;

Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.