Kan de huurder van mijn bedrijfsruimte altijd indeplaatsstelling afdwingen?
Nee, dat kan niet.
Indeplaatsstelling bij winkel/ horecabedrijfsruimte is geregeld in artikel 7:307 BW. Om indeplaatsstelling te kunnen afdwingen, moet de huidige huurder een zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht van zijn onderneming. Daarnaast moet de overnemer de bestaande onderneming in grote lijnen voortzetten en voldoende waarborgen bieden voor het nakomen van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.
Een vraag uit de praktijk
Onlangs kwam een vastgoedbelegger bij mij met de volgende vraag. Hij verhuurt bedrijfsruimte aan een huurder die daarin een Chinees restaurant exploiteert. Het restaurant loopt slecht. De huurder heeft zijn personeel al ontslagen en wil stoppen. Hij heeft daarom ‘zijn onderneming’ verkocht.
De koper wil in de bedrijfsruimte een Midden-Oosters restaurant beginnen. De huurder wil dat deze partij in zijn plaats wordt gesteld als huurder.
De vastgoedbelegger wilde weten of hij daaraan moet meewerken. Hij wil liever zijn pand vrij krijgen en zelf een nieuwe huurder selecteren met wie hij een nieuwe huurovereenkomst kan sluiten.
Juridisch kader
Van belang bij een beroep op indeplaatsstelling is dat de huidige huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van zijn onderneming. Daarnaast is vereist dat de bestaande onderneming wordt voortgezet door de koper. Daarbij moet de onderneming haar identiteit behouden.
De koper mag een ander menu, een andere naam en een andere inrichting doorvoeren. De wijzigingen mogen er echter niet toe leiden dat het karakter van de onderneming wezenlijk verandert.
Als de koper alleen de inventaris overneemt en direct een totaal andere exploitatie start, zonder dat de goodwill, de opgebouwde klantenkring of de naam van de bestaande onderneming een rol spelen, wordt in de rechtspraak in het algemeen aangenomen dat sprake is van een nieuw bedrijf in plaats van een bedrijfsovername. Indeplaatsstelling is dan niet aan de orde.
Mijn advies aan de vastgoedbelegger
In deze casus wordt de bestaande onderneming niet voortgezet. Waar eerst een Chinees restaurant zat, komt een Midden-Oosters restaurant. De goodwill, opgebouwde klantenkring en naam van het bestaande restaurant spelen bij de nieuwe exploitatie geen rol. Het gaat daarmee om een nieuwe onderneming op dezelfde locatie.
De vastgoedbelegger hoeft daarom niet mee te werken aan de indeplaatsstelling.
Heeft u een vergelijkbare vraag?
Wil uw huurder een ander in zijn plaats stellen en wilt u weten of u daaraan moet meewerken? Bij Brugrecht advocaten kunt u terecht voor advies, begeleiding en waar nodig juridische bijstand in een procedure.
Wilt u meer weten over de voorwaarden voor indeplaatsstelling? Lees dan ons artikel Indeplaatsstelling bij huur van bedrijfsruimte.
Annemarie Wiesmeier-van der Brugge, specialist in huurrecht bedrijfsruimte, begeleidt zowel commerciële verhuurders als huurders bij dit soort vraagstukken. Met meer dan 20 jaar ervaring als advocaat vastgoedrecht adviseert zij helder, strategisch en praktisch, gericht op het beste resultaat voor uw onderneming.
Indien u nog vragen heeft of informatie nodig heeft, neem dan contact op met Brugrecht advocaten via 070-326 328 1 of info@brugrecht.nl.
070-326 328 1 
info@brugrecht.nl
Lees publicaties 
For expats 
Zoeken 
