Woonruimte of 230a-bedrijfsruimte? Rechtbank doorbreekt bedrijfsruimtecontract bij studentenhuisvesting
Woonruimte of 230a-bedrijfsruimte? Rechtbank doorbreekt bedrijfsruimtecontract bij studentenhuisvesting.
Een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam laat zien dat een huurovereenkomst niet automatisch als bedrijfsruimte kwalificeert omdat dit in het contract staat vermeld. De kantonrechter oordeelde dat een pand dat ruim twintig jaar werd gebruikt voor studentenhuisvesting moest worden aangemerkt als woonruimte, ondanks het feit dat partijen destijds een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte hadden gesloten. Daardoor waren de wettelijke huurbeschermingsregels voor woonruimte van toepassing en bleek de opzegging door de verhuurder niet rechtsgeldig.
Zonshofje-arrest blijft bepalend
Deze uitspraak sluit aan bij vaste rechtspraak van de Hoge Raad, waaronder het bekende Zonshofje I-arrest (HR 20 september 1985, NJ 1986/260). Uit die rechtspraak volgt dat de dwingendrechtelijke bescherming die geldt voor woonruimte onder omstandigheden kan doorwerken in de hoofdhuurrelatie. Bij de beoordeling van een huurovereenkomst kijkt de rechter niet uitsluitend naar de tekst van het contract, maar naar alle omstandigheden van het geval, waaronder de bedoeling van partijen en het feitelijke gebruik van het gehuurde.
Wat speelde er?
De verhuurder had in 2002 een pand verhuurd als atelierruimte, waarbij gebruik werd gemaakt van een huurovereenkomst voor 230a-bedrijfsruimte. Ook bevatte de overeenkomst een verbod op onderverhuur. In de praktijk werd het pand echter verbouwd tot studentenkamers en jarenlang als woonruimte geëxploiteerd. Toen de verhuurder de huur wilde beëindigen, stelde hij zich op het standpunt dat sprake was van 230a-bedrijfsruimte en dat de huurovereenkomst daarom relatief eenvoudig kon worden opgezegd.
De rechtbank volgde dat standpunt niet.
Waarom oordeelde de rechtbank dat sprake was van woonruimte?
Volgens de rechtbank was van belang dat de huurder al jarenlang actief was in de verhuur van studentenwoningen. Daarnaast bleek uit verklaringen van de verhuurder zelf dat partijen juist vanwege die ervaring waren gaan samenwerken. Ook werd erkend dat het gebruikte bedrijfsruimtecontract destijds vooral uit praktische overwegingen en routine was gekozen.
Verder stond vast dat het pand ongeveer vierentwintig jaar als woonruimte werd gebruikt en dat de verhuurder daarvan op de hoogte was. Onder die omstandigheden concludeerde de rechtbank dat partijen feitelijk hadden beoogd woonruimte te verhuren. Het woonruimteregime was daarom van toepassing.
Ook de opzegging hield geen stand
Omdat sprake was van woonruimtehuur, kon de verhuurder de huurovereenkomst niet zonder meer beëindigen. Bovendien had de huurder niet schriftelijk ingestemd met de beëindiging zoals vereist op grond van artikel 7:272 BW. De huurovereenkomst bleef daarom in stand.
Juridische betekenis voor vastgoedbeleggers en verhuurders
Deze uitspraak bevestigt opnieuw dat de kwalificatie van een huurovereenkomst niet uitsluitend wordt bepaald door de titel van het contract of de gekozen modelovereenkomst. Rechters kijken naar de economische werkelijkheid, het feitelijke gebruik van het pand en de bedoeling van partijen.
In onze praktijk zien wij dit regelmatig terug bij studentenhuisvesting, kamerverhuur, transformatieprojecten en panden die door de jaren heen een andere functie hebben gekregen dan oorspronkelijk was voorzien. Juist daar ontstaan vaak discussies over de vraag of sprake is van woonruimte, bedrijfsruimte of 230a-bedrijfsruimte.
De les uit deze uitspraak is eenvoudig samen te vatten met de bekende duck test:
“If it looks like a duck, walks like a duck and quacks like a duck, then it is probably a duck.“
Of vertaald naar het huurrecht: ziet een pand eruit als woonruimte, wordt het jarenlang als woonruimte gebruikt en hebben partijen feitelijk woonruimte voor ogen gehad, dan is de kans groot dat een rechter het ook als woonruimte kwalificeert, ongeacht wat boven het contract staat.
Wat betekent dit voor u?
Wilt u een huurovereenkomst beëindigen, een vastgoedobject herontwikkelen of beoordelen of sprake is van woonruimte of 230a-bedrijfsruimte? Dan is het verstandig om vooraf te laten onderzoeken welk huurregime daadwerkelijk van toepassing is. Een onjuiste kwalificatie kan leiden tot langdurige procedures, vertraging van plannen en aanzienlijke financiële gevolgen.
Brugrecht advocaten adviseert vastgoedbeleggers, verhuurders, beheerders en ontwikkelaars over huurrecht, huurbescherming, studentenhuisvesting, kamerverhuur en de beëindiging van huurovereenkomsten. Twijfelt u over de juridische kwalificatie van uw huurovereenkomst? Neem contact op met onze huurrechtspecialisten voor een praktische en strategische beoordeling van uw positie.
Advies nodig?
Onze gespecialiseerde advocaten helpen u graag verder met advies, bemiddeling of een procedure.
Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kan je contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per e-mail: info@brugrecht.nl
Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.
070-326 328 1 
info@brugrecht.nl
Lees publicaties 
For expats 
Zoeken 
