Huurprijsverhoging met CPI + 3% opslag: recente rechtspraak

Sanne UilkemaSanne Uilkema

Veel huurovereenkomsten bevatten een bepaling waarin de huur jaarlijks wordt verhoogd met de consumentenprijsindex (CPI) én een vaste opslag, van bijvoorbeeld 3%. Waar de Hoge Raad eind 2024 nog ruimte leek te bieden voor dergelijke bedingen, heeft het Hof Amsterdam in maart 2026 geoordeeld dat een opslag van 3% in combinatie met CPI onder omstandigheden oneerlijk kan zijn. Wat betekent dit voor de praktijk en bestaande huurovereenkomsten? 

In het kort: wat oordeelde de Hoge Raad? 

Een beding is op grond van artikel 6:233 onder a BW vernietigbaar wanneer het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de overeenkomst tot stand is gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend (oneerlijk) is voor de consument. Een beding waarover niet afzonderlijk is onderhandeld wordt volgens de Hoge Raad als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Voor de beoordeling moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst in aanmerking worden genomen, alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. Kort gezegd zijn er vier punten ter beoordeling van de vraag of het opslagbeding (naast het CPI) oneerlijk is, gegeven door de Hoge Raad: de evenredigheid, de voorzienbaarheid, de opzeggingsbevoegdheid en de vergelijking met het wettelijke kader. 

Wat oordeelde het Hof Amsterdam? 

Het Hof Amsterdam volgt het wettelijk kader zoals deze door de Hoge Raad is gegeven en gaat daarbij in haar beoordeling uit van de volgende omstandigheden: 

1) Aard van de overeenkomst

2) Transparantie

3) Indicatieve lijst bij richtlijn oneerlijke bedingen

4) Verstoring evenwicht in nadeel consument 

Het Hof acht het opslagbeding van 3% naast de CPI oneerlijk nu deze niet transparant (voorzienbaar) is. Alhoewel een stijging met jaarlijks 3% op papier misschien niet zoveel lijkt, leidt dit op lange termijn – bovenop de CPI indexering – tot een enorme stijging van de huurprijs, aldus het Hof. Zij illustreert dit met een grafiek waaruit volgt dat bij een huur van 20 jaar de huurprijs in 20 jaar met bijna 200% stijgt, en in 5 jaar met 41,43%. Het Hof komt vervolgens tot het oordeel dat de vergaande financiële consequenties van het huurprijswijzigingsbeding op het moment dat de huurovereenkomst is gesloten als normaals geïnformeerde en redelijk omzichtige en oplettende consument niet inzichtelijk waren. Hierdoor is het opslagbeding onvoldoende transparant volgens het Hof en daarmee oneerlijk. Dit heeft tot gevolg dat de huur uitsluitend met het CPI verhoogd mag worden.

Conclusie

Waar uit het artikel van mijn collega Annemarie Wiesmeier-van der Brugge volgt dat naar aanleiding van de uitspraak van de Hoge Raad er hoop was voor verhuurders, lijkt deze hoop met deze uitspraak van het Hof Amsterdam (deels) te vervliegen. Door de kantonrechter in Amsterdam is ook de vraag gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie of een beding dat huurprijsindexatie combineert met een jaarlijkse opslag van maximaal 3% wel voldoet aan de Europese regels voor consumentenbescherming en welke gevolgen dit heeft als het beding oneerlijk is. Als het Hof van Justitie streng oordeelt, kunnen verhuurders met forse terugbetalingsverplichtingen worden geconfronteerd. Zowel in toekomst als met terugwerkende kracht tot het begin van de huurovereenkomst. Dit onderwerp wordt dus weer vervolgd. 

Advies nodig?

Onze gespecialiseerde advocaten helpen u graag verder met advies, bemiddeling of een procedure.

Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kan je contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.