15/05/2026

Funderingsrisico bij koop en verkoop van een woning: wat zijn uw rechten en plichten?

Sinds 1 april 2026 speelt funderingsproblematiek een grotere rol bij de aankoop en verkoop van woningen. Taxateurs zijn namelijk verplicht om in het taxatierapport een funderingsrisico op te nemen, variërend van risicoklasse A tot en met E. Dit heeft directe gevolgen voor zowel kopers als verkopers. Het is dan ook belangrijk om te weten welke juridische risico’s hierbij komen kijken. In dit artikel leggen wij uit wat funderingsrisico betekent, welke gevolgen dit heeft voor de koopovereenkomst en wanneer juridische bijstand verstandig is.

Wat is funderingsrisico?

Funderingsproblemen ontstaan onder meer door bodemdaling, droogte, wisselende grondwaterstanden en verouderde funderingen. Vooral oudere woningen in gebieden met een slappe bodem lopen een verhoogd risico. Volgens schattingen lopen honderdduizenden woningen in Nederland risico op funderingsschade.

Om meer transparantie te creëren, moeten taxateurs sinds 1 april 2026 een funderingsscore opnemen in het taxatierapport:

– A: zeer laag risico

– B: laag risico

– C: matig risico

– D: hoog risico

– E: zeer hoog risico of vastgesteld probleem

Bij een score D of E is aanvullend funderingsonderzoek vaak noodzakelijk voordat financiering kan worden verstrekt.

Waarom is funderingsproblematiek juridisch relevant?

Funderingsproblemen kunnen leiden tot zeer hoge herstelkosten. In sommige gevallen lopen de kosten op tot tienduizenden euro’s of meer. Daarnaast kan een verhoogd funderingsrisico invloed hebben op:

– De financiering van de woning;

– De marktwaarde;

– De onderhandelingspositie;

– De mededelingsplicht van de verkoper;

– De onderzoeksplicht van de koper;

– Aansprakelijkheid na verkoop.

Kopers zijn zich bij de aankoop van een woning vaak niet bewust van mogelijke funderingsproblematiek. Vaak maakt een funderingsonderzoek ook geen onderdeel uit van een bouwkundige keuring die je als koper kunt laten uitvoeren. Het funderingsrisico was eerst ook geen onderdeel van het taxatierapport dat opgesteld moest worden ten behoeve van de financiering. In veel gevallen waren kopers zich dus niet bewust van een mogelijk risico. Nu de taxatie ten behoeve van de financiering pas na het tekenen van de koopovereenkomst plaatsvindt, komt de koper pas na het sluiten van de koopovereenkomst achter mogelijke funderingsproblematiek. Maar wat kan een koper hier al mee voor het tekenen van de koopovereenkomst?

Financiering van de woning

Hypotheekverstrekkers kijken steeds kritischer naar funderingsrisico’s. Bij een score D of E kan aanvullend onderzoek vereist zijn voordat financiering wordt verstrekt. In sommige gevallen kan de maximale hypotheek lager uitvallen of wordt financiering zelfs geweigerd. In dat kader adviseren wij dan ook om naast een financieringsvoorbehoud ook een funderingsvoorbehoud op te nemen in de koopovereenkomst. Een funderingsvoorbehoud biedt de koper de mogelijkheid de koop te ontbinden wanneer uit onderzoek blijkt dat: er sprake is van ernstige funderingsproblemen (score D of E), herstelkosten hoger zijn dan een nader overeen te komen bedrag en de hypotheek niet rondkomt vanwege het funderingsrisico. Zonder een dergelijk voorbehoud ben je als koper gehouden de woning af te nemen en doe je dat niet dan kan de verkoper jou aansprakelijk houden voor de 10% contractuele boete. Het is dus erg belangrijk in de koopovereenkomst hier een bepaling over op te nemen.

Mededelingsplicht verkoper

Een verkoper is verplicht bekende gebreken en relevante informatie over de woning te melden. Dat geldt ook voor funderingsproblemen of eerdere herstelwerkzaamheden die zijn uitgevoerd aan de fundering. Het verzwijgen van deze informatie kan leiden tot een schending van de mededelingsplicht op grond waarvan de koper de verkoper aansprakelijk kan houden voor de schade.

Onderzoeksplicht koper

Ook de koper heeft een eigen verantwoordelijkheid. Zeker bij oudere woningen of woningen in risicogebieden mag van een verkoper worden verwacht dat hij kritisch onderzoek doet, zoals: het opvragen van funderingsinformatie, vragen stellen aan de verkopend makelaar en het later uitvoeren van een funderingsonderzoek. Vereniging Eigen Huis adviseert kopers ook nadrukkelijk om niet te wachten op het taxatierapport, maar al vóór het uitbrengen van een bod vragen te stellen over de fundering. Bespreek dit ook met een eventuele aankoopmakelaar.

Praktische tips bij funderingsrisico:

Tips voor kopers:

1. Vraag altijd naar eerdere funderingsonderzoeken: controleer of er rapporten, herstelwerkzaamheden of meldingen bij de gemeente bekend zijn.

2. Laat een bouwkundige keuring uitvoeren: zeker bij oudere woningen of woningen in risicogebieden is een bouwkundige keuring essentieel. Komen er kenmerking van funderingsproblematiek naar boven? Laat aanvullend funderingsonderzoek doen.

3. Neem een funderingsvoorbehoud op in de koopovereenkomst: hiermee voorkom je dat je vastzit aan een woning met onverwacht hoge herstelkosten.

4. Schakel tijdig juridisch advies in: bij twijfel over aansprakelijkheid, verborgen gebreken of het formuleren van de clausule over het funderingsvoorbehoud.

Tips voor verkopers:

1. Wees volledig transparant: meldt bekende funderingsproblemen aan potentiële kopers.

2. Leg communicatie schriftelijk vast: zorg dat informatie over de fundering aantoonbaar is gedeeld.

3. Laat eventueel vooraf onderzoek uitvoeren: een actueel funderingsrapport kan onzekerheid bij kopers verminderen en discussie achteraf voorkomen.

4. Controleer de inhoud van de koopovereenkomst zorgvuldig: denk aan clausules omtrent ouderdom, aansprakelijkheid en verborgen gebreken.

Advies nodig?

Onze gespecialiseerde advocaten helpen u graag verder met advies, bemiddeling of een procedure.

Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kan je contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.