Wel of geen schriftelijkheidsvereiste bij bouwkavel?

Annemarie Wiesmeier – van der BruggeAnnemarie

Wel of geen schriftelijkheidsvereiste bij bouwkavel?

Op 15 december 2023 heeft de Hoge Raad de vraag beantwoord of op de koop van een bouwkavel voor de bouw van een woning ook het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW geldt. Dit artikel bepaalt dat een koop door een natuurlijk persoon (consument) van een voor bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk moet worden aangegaan.

Het ging in de casus om het volgende. Verkoper heeft een bouwkavel voor het bouwen van een vrijstaand woonhuis, zoals toegestaan in het bestemmingsplan, te koop aangeboden. Koper (consument) bezichtigt de kavel en doet een bod van € 550.000, welk bod door verkoper wordt geaccepteerd. Nadat de koper de concept koopovereenkomst had ontvangen en voor het tekenen ervan, ziet de koper van de koop af. Enige tijd later verkoopt de verkoper de kavel aan een derde voor € 465.000,- 

Verkoper stelt zich op het standpunt dat er een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat koper tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen waardoor hij schadeplichtig is. Verkoper vordert € 85.000,- wegens de door hem geleden schade. Volgens de koper is er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat er niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW. Verkoper meent dat art. 7:2 lid 1 BW niet van toepassing is, omdat hij slechts een bouwkavel zonder woning heeft verkocht en dus geen voor woning bestemde onroerende zaak.

Waar het hierom gaat, is dus of art. 7:2 lid 1 BW van toepassing is op deze koop. Als dit artikel van toepassing is, dan geldt volgens art. 7:2 lid 2 BW een bedenktijd van 3 dagen na het aangaan van de schriftelijke koopovereenkomst waarbinnen de koper de koop mag ontbinden. 

De rechtbank Overijssel moest oordelen over deze kwestie en heeft in dat kader de volgende prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad:

Is een perceel grond met de bestemming wonen (wet ruimtelijke ordening) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan in de zin van art. 7:2 lid 1 BW? En zo ja, onder welke voorwaarden of omstandigheden? 

De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 15 december 2023 als volgt geoordeeld. 

Volgens de parlementaire geschiedenis moet het begrip ‘tot bewoning bestemde onroerende zaak’ worden uitgelegd als een gebouw of gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient, kortweg aangeduid als ‘woning’. Volgens de Hoge Raad is het beslissend of de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover de koper heeft verplicht een woning te leveren of de koper tegenover de verkoper recht heeft op levering van een woning. 

Heeft de verkoper zich slechts verplicht tot het leveren van een perceel grond zonder woning, dan is art. 7:2 lid 1 BW niet van toepassing. Dat geldt ook indien de bouwkavel de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ heeft en ook indien de verkoper weet dat de koper op het perceel een woning wil (laten) bouwen.

De conclusie is dus dat ten aanzien van de koop van een bouwkavel het schriftelijkheidsvereiste niet geldt en een mondelinge koopovereenkomst dus rechtsgeldig en afdwingbaar is. Indien u een bouwkavel wilt kopen waar u zelf een woning op gaat bouwen, dan dient u er dus rekening mee te houden dat wanneer u een bod heeft uitgebracht en deze wordt aanvaard er een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen en de bedenktijd waarin kan worden ontbonden niet van toepassing is.

Meer informatie

Advies of een advocaat nodig? Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in bouwrecht. Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-3263281 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn. 

Geschreven door:
Anouk Beerts, vastgoed advocaat bij Brugrecht advocaten.