Huurprijswijzigingsbeding niet nietig als het een huurovereenkomst tussen twee consumenten betreft

Annemarie Wiesmeier – van der BruggeAnnemarie

Huurprijswijzigingsbeding niet nietig als het een huurovereenkomst tussen twee consumenten betreft

Een grote shock ging vorig jaar door verhurend Nederland heen toen een aantal rechters had geoordeeld dat een veel gebruikt huurprijswijzigingsbeding nietig is in de zin van de Europese Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn) en daarmee alle huurverhogingen ongeldig waren en de huur in de toekomst ook niet meer verhoogd konden worden. 

Het betrof telkens een huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst waarin was bepaald dat de huur jaarlijks wordt verhoogd aan de hand van de consumentenprijsindex (CPI) én verhuurder daarbovenop de mogelijkheid heeft de huurprijs te verhogen met ‘maximaal 5%’. Het betrof een standaardbeding waarover door partijen niet was onderhandeld en de huur kon kan nooit lager worden.

Consumenten worden door de genoemde Richtlijn beschermd tegen oneerlijke bedingen in overeenkomsten waarover niet is onderhandeld. De Richtlijn bepaalt dat een beding het evenwicht tussen partijen niet ten nadele van de consument mag verstoren. De rechter dient dit ambtshalve (dus uit zichzelf, partijen hoeven hierop geen beroep te doen) te toetsen en daarbij alle omstandigheden van het geval te betrekken. 

Uitspraken

Uit de gewezen uitspraken, zie o.a. rechtbank Amsterdam 21 april 2023, rechtbank Amsterdam 5 oktober 2023, rechtbank Amsterdam 5 oktober 2023 en rechtbank Rotterdam 16 februari 2024, volgt dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is als het voor de consument niet duidelijk is onder welke voorwaarden het huurprijswijzigingsbeding kan worden ingeroepen en wat de reden is voor de huurprijswijziging. Ook moet de consument het recht hebben om bij huurprijswijziging de huurovereenkomst te beëindigen. Uit de wet en rechtspraak volgt dat als een beding volgens de Richtlijn oneerlijk is, het beding nietig is waardoor het met terugwerkende kracht nooit geldig is geweest, ook kan niet meer op de nationale wet worden teruggevallen. De huurprijs kan dan ook niet worden verhoogd en de reeds betaalde huurverhogingen zouden moeten worden terugbetaald aan de huurder.

Gevolgen

De gevolgen van deze uitspraken zijn enorm groot en niet te overzien. Om die reden is de Hoge Raad gevraagd om zich over deze kwestie uit te laten, we wachten nog op zijn uitspraak.

Inmiddels beroept een groot aantal huurders zich jegens verhuurders op de nietigheid van het huurprijswijzigingsbeding waarin is opgenomen dat de verhuurder de mogelijkheid heeft om naast de CPI verhoging van de huurprijs deze ook nog met maximaal x percentage te verhogen.

Voorop moet gesteld worden dat, hoewel een aantal lagere rechters bedoelde nietigheid van dat huurprijswijzigingsbeding hebben uitgesproken het niet vaststaat dat dat oordeel in stand blijft. Pas als de Hoge Raad zich hierover heeft uitgelaten zal de houdbaarheid van het oordeel van die rechters blijken.

Een ander belangrijk punt waar vaak aan voorbij wordt gegaan is dat op een beroep op de Richtlijn en op nietigheid alleen kan in een situatie waarin er sprake is van een overeenkomst tussen een verhuurder die handelt in het kader van een bedrijfs- of beroepsactiviteit en een huurder die voor privédoeleinden handelt, zo oordeelde het Europese Hof van Justitie. Of een verhuurder handelt in de uitoefening van een bedrijf- of beroep hangt af van de omstandigheden. 

Het Hof Den Haag heeft over de nietigheid van een boetebeding in een huurovereenkomst vanwege het bepaalde in de Richtlijn in november 2023 geoordeeld. Het Hof oordeelde dat de Richtlijn niet van toepassing was omdat de verhuurder die inmiddels in een huurwoning was gaan wonen zijn oude woning verhuurde omdat die niet werd verkocht en geen andere woningen verhuurde, deze verhuurder niet handelde in de uitoefening van een bedrijf of een beroep en derhalve ook een consument is. Volgens het Hof was er derhalve sprake is van een overeenkomst tussen twee consumenten waarop de Richtlijn niet van toepassing is.

De rechtbank Oost Brabant heeft in februari 2024 uitspraak gedaan in een geschil waarin de huurder stelde dat het huurprijswijzigingsbeding nietig was op grond van de Richtlijn en dat dit zou blijken uit de uitspraken van rechtbank Amsterdam. In deze zaak woonde de verhuurder elders en had het gehuurde aangekocht om er eventueel later zelf te gaan wonen, hij had geen ander vastgoed en bij de verhuur had hij een makelaar ingeschakeld om hem te adviseren en het contract op te stellen. De rechtbank oordeelt hier dat de verhuurder niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft gehandeld en dat er geen sprake was van enige ongelijkwaardigheid tussen verhuurder en huurder. Beiden dienen aangemerkt te worden als consument, waardoor de Richtlijn van niet toepassing is en het huurprijswijzigingsbeding in beginsel rechtsgeldig is.

Conclusie:

De Europese Richtlijn oneerlijke bedingen consumentenovereenkomsten is alleen van toepassing op overeenkomsten die zijn gesloten tussen een persoon die handelt in de uitoefening van bedrijf of beroep en een consument. Wanneer het gaat om een huurovereenkomst die tussen twee consumenten is gesloten is de Richtlijn niet van toepassing en kan op grond daarvan het huurprijswijzigingsbeding niet worden vernietigd. Dit laat even wel onverlet dat bedingen in een huurovereenkomst nog wel op grond van de Nederlandse wet op de geldigheid beoordeeld kunnen worden, waarbij het er nu naar uitziet dat het standaard huurprijswijzigingsbeding gewoon rechtsgeldig is zolang daarbij de door de Overheid bepaalde maximale huurverhoging niet wordt overschreden.

Meer informatie

Advies of een advocaat nodig? Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in huurrecht. Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-3263281 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.