Makelaar moet fikse schadevergoeding betalen wegens niet goed screenen huurders

Annemarie Wiesmeier - van der BruggeAnnemarie Wiesmeier - van der Brugge

Het Hof heeft recent een belangrijke uitspraak gedaan over de zorgplicht van makelaars bij verhuur van woningen. Deze uitspraak laat zien welke risico’s verhuurders lopen als de makelaar tekortschiet bij het screenen van huurders of het opstellen van een huurovereenkomst volgens de Leegstandwet.

Casus

Verhuurder, eigenaar van een woning, gaf een makelaarskantoor de opdracht om de woning te verkopen. Omdat verkoop uitbleef, werd afgesproken dat de woning tijdelijk zou worden verhuurd onder de Leegstandwet, zodat de huurders geen huurbescherming zouden genieten.

In augustus 2018 meldde zich een serieuze huurder via het makelaarskantoor. Een huurovereenkomst samen met haar partner werd opgesteld en de sleuteloverdracht vond plaats op 3 september 2018. De woning werd bewoond voordat de overeenkomst door verhuurder was ondertekend.

Toen de verhuurder de huur wilde opzeggen wegens een huurachterstand en het niet betalen van de borg, weigerden de huurders te vertrekken. Verhuurder startte een kort geding, maar verloor. Toch vertrokken de huurder daarna. Vervolgens stelde de verhuurder de makelaar aansprakelijk en vorderde hij schadevergoeding van de makelaar. In de bodemprocedure is de verhuurder niet geheel in het gelijk gesteld en daarom ging hij in hoger beroep.

Hoger beroep procedure

Verhuurder wil schadevergoeding van de makelaar omdat die op drie punten tekort is geschoten:
• Het aangaan van de huurovereenkomst zonder zijn expliciete toestemming.
• De huurovereenkomst voldeed niet aan de eisen van de Leegstandwet, waardoor de huurders huurbescherming genoten.
• De makelaar had de financiële situatie van de huurders onvoldoende gecontroleerd (huurdersscreening).

Beoordeling door het Hof

1. Huurovereenkomst zonder toestemming: Het Hof oordeelde dat verhuurder onvoldoende bewijs leverde dat hij niet had ingestemd met de verhuur. Het feit dat de schriftelijke overeenkomst nog niet was ondertekend, maakte dit niet anders. Een huurovereenkomst is vormvrij en mondelinge instemming is voldoende. De makelaar heeft hier geen fout gemaakt.

2. Huurovereenkomst voldoet niet aan de Leegstandwet: Het Hof bevestigde dat de huurovereenkomst niet volledig voldeed aan de vereisten van artikel 16 lid 12 van de Leegstandwet. Hierdoor genoten de huurders huurbescherming. Dit was een fout van de makelaar, maar omdat de huurders zijn vertrokken leidt dit niet tot een veroordeling van de makelaar.

3. Onvoldoende huurdersscreening: Het Hof stelde vast dat de makelaar de huurder slechts informeel over haar inkomen had geïnformeerd en haar partner helemaal niet had gecontroleerd. Dit was een schending van de zorgplicht van de makelaar, omdat een redelijk bekwaam makelaar de financiële situatie van beide huurders had moeten controleren.

Het gevolg was dat verhuurder een huurcontract sloot met huurders die mogelijk niet in staat waren de huur te betalen, waardoor hij schade leed door onbetaalde huur en borg.

Nu de makelaar toerekenbaar te kort was geschoten is hij verplicht de schade die verhuurder daardoor lijdt te vergoeden. 

De makelaar wordt veroordeeld tot het vergoeden van de volgende zaken:

• De onbetaalde huur.
• De advocaatkosten vanwege het kort geding om de huurders te ontruimen.
• De niet betaalde borg.
• De schade aan de woning, inboedel of onderzoekskosten komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat het verband met de fout van de makelaar te ver verwijderd was.

Belangrijkste lessen voor verhuurders en voor verhuurmakelaars

• Zorg voor goede screening van huurders: De makelaar dient altijd inkomens- en vermogensgegevens te controleren.
• Controleer de huurovereenkomst: Een contract dat niet voldoet aan de Leegstandwet kan leiden tot huurbescherming voor huurders.
• Documenteer communicatie: Schriftelijke bevestiging van afspraken voorkomt discussie over instemming.

Deze uitspraak geeft maar weer duidelijk aan dat als de makelaar de huurders niet goed screent en geen juiste huurovereenkomst opstelt, dit voor zowel de makelaar maar ook voor de verhuurder tot aanzienlijke schade kan leiden.

Meer weten of (ver)huuradvies nodig?

Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in huurrecht, neem gerust contact met ons op voor een eerste kort vrijblijvend advies.

Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.