Indeplaatsstelling komt voor de bakker

Annemarie Wiesmeier - van der BruggeAnnemarie Wiesmeier - van der Brugge

Twee ondernemers hebben een banketbakkerij en voeren die in een VOF. Op enig moment hebben zij die VOF in gebracht in een BV. De reden is dat dit fiscaal voordeliger is en dat wanneer de vennoten met pensioen gaan zij een BV makkelijker kunnen overdragen. De bedrijfsvoering en de personen achter de banketbakkerij zijn hetzelfde gebleven. Zij huren de ruimte waarin de banketbakkerij is gevestigd. Zij waren vergeten de verhuurder hierover in te lichten en zijn toestemming te vragen. Toen de verhuurder er achter kwam zijn ze in overleg getreden, maar zijn er niet uitgekomen. De verhuurder weigerde akkoord te gaan met de indeplaatsstelling.  De vennoten van de VOF hebben vervolgens de rechter gevraagd om een machtiging tot indeplaatsstelling. Uiteindelijk komen partijen bij het Hof, die toestemming gaf voor de indeplaatsstelling maar wel onder strikte voorwaarden.

In ons artikel “Indeplaatsstelling bij huur van bedrijfsruimte, wanneer is het mogelijk?’ hebben we uitgelegd wat indeplaatsstelling is en wat het toetsingskader van de rechter is om indeplaatsstelling toe te staan als de verhuurder weigert. Alle in dit artikel genoemde elementen kwamen in deze uitspraak aanbod.

De zaak in hoger beroep? 

Volg deze link voor de uitspraak in hoger beroep: ECLI:NL:GHDHA:2025:193

Is het verzoek tijdig gedaan?

Als eerste diende het Hof te oordelen of het verzoek tot indeplaatsstelling wel tijdig was gedaan. Zo een verzoek dient zo spoedig mogelijk te worden gedaan. Het verzoek was ná de overdracht en ook nog eens meer dan 5 maanden later dan de bedrijfsoverdracht, daarom meende verhuurder dat het verzoek te laat was. Het Hof was het daar niet mee en vond dat het verzoek in dit specifieke geval tijdig was. Het Hof vond dat omdat partijen lang overleg hebben gevoerd, de verhuurder nooit eerder had gesteld dat huurder te laat was met zijn verzoek en de verhuurder niet was geschaad in diens belangen door het tijdsverloop.

Vervolgens is het Hof de vereisten van art. 7:307 BW gaan toetsen:

A. Is er sprake van overdracht van een bedrijf dat in het gehuurde wordt uitgeoefend;

Het Hof oordeelde dat dat het geval was. De bakkerij werd feitelijk ongewijzigd voortgezet; alleen de rechtsvorm wijzigde (VOF → BV). Het Hof kwalificeert dit als overdracht van een uitgeoefend bedrijf in de zin van art. 7:307 BW. 

B. Is er sprake van een zwaarwichtig belang van de huurder bij de overdracht;

Het Hof oordeel dat dit ook het geval was. Huurder stelde dat het zwaarwichtig belang was gelegen in o.a. fiscale en bedrijfseconomische voordelen, continuïteit, pensioenplanning en de mogelijkheid om de BV in dat kader te kunnen overdragen.

C. Biedt de nieuwe huurder voldoende waarborgen voor een behoorlijke bedrijfsvoering en de nakoming van de huurovereenkomst 

Het Hof oordeelde dat dit het geval was. Immers, de onderneming zoals die in de VOF werd gevoerd door de twee vennoten werd ongewijzigd doorgevoerd in de BV door deze zelfde mensen. Met andere woorden, er waren geen aanwijzingen dat exploitatie of huurbetaling door de omzetting in gevaar kwam. Daarbij hadden de vennoten aangegeven dat zij persoonlijk borg zouden staan voor de juiste nakoming van de huurovereenkomst.

Eindoordeel van het Hof:

Het Hof oordeelt dan ook dat de BV in de plaats gesteld mag worden van VOF en wijst de machtiging tot indeplaatsstelling toe. Echter, het Hof vindt wel dat de huurder extra waarborgen moet stellen. In dat kader koppelde het Hof 4 praktische waarborgen aan de machtiging:

1) Persoonlijke, hoofdelijke borgstelling door de voormalige vennoten voor huur en nevenverplichtingen (tot einde huur of nieuwe rechterlijke indeplaatsstelling).
2) Uitschakeling van specifieke bepalingen uit de allonge van 1 maart 2018 (art. 2 en 5).
3) Nieuwe bankgarantie ter hoogte van drie maanden huur + btw per datum indeplaatsstelling.
4) Beperking change of control: aandelenoverdracht/bestuurderswisseling alleen naar/door een partij met goede naam en faam en voldoende financiële zekerheid.

Wel waarborgen bij indeplaatsstelling maar geen volledige risico-eliminatie

Verhuurder had een algemene verplichting tot vergoeding van toekomstige leegstandschade gevorderd. Dit wijst het Hof af, omdat de wet eist “voldoende waarborgen”, en dat is geen volledige risico-eliminatie. Ook de gevorderde contractuele boete wegens een overdrachtsverbod naast een verleende indeplaatsstelling wijst het Hof af. Art. 7:307 BW is juist bedoeld om ook zonder toestemming een overdracht van de huur mogelijk te maken.

Wat betekent dit voor in de praktijk?

Voor huurders/ondernemers

• Plan bij bedrijfsopvolging of rechtsvormwijziging (bijv. VOF → BV) tijdig de indeplaatsstelling.
• Onderbouw het zwaarwichtig belang (fiscale structuur, aansprakelijkheid, pensioen, continuïteit).
• Communiceer vroeg met de verhuurder, vraag zo spoedig mogelijk toestemming voor de indeplaatsstelling en bied waar passend borgstelling en bankgarantie aan.
• Komt er geen akkoord? Schakel een advocaat in en vorder bij de rechtbank een indeplaatsstelling (art. 7:307 BW).

Voor verhuurders

• Een algemeen overdrachtsverbod of verwijzing naar art. 6:159 BW (contractsoverneming) is geen absolute barrière.
• Focus op kredietwaardigheid en behoorlijke exploitatie van de nieuwe huurder.
• Onderhandel over maatwerkzekerheden (persoonlijke borg, bankgarantie, voorwaarden bij aandeelhouderswijziging).
• Een boeteclausule houdt geen stand wanneer de rechter indeplaatsstelling verleent.

Conclusie

Dit arrest bevestigt dat indeplaatsstelling een krachtige en flexibele route is om de huur van bedrijfsruimte mee te laten lopen met een bedrijfsoverdracht of herstructurering. De rechter kijkt pragmatisch: feitelijke continuïteit, zwaarwichtig belang en voldoende waarborgen staan centraal. Met goede voorbereiding en heldere zekerheden is veel mogelijk, ook als het contract streng lijkt.

Vragen of hulp nodig?

Brugrecht advocaten ondersteunt ondernemers en verhuurders bij indeplaatsstelling (art. 7:307 BW), contractsoverneming (art. 6:159 BW) en procesvoering.

Neem contact op met mr Annemarie Wiesmeier – van der Brugge, advocaat vastgoedrecht & huurrecht.

Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kan je contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.