Indeplaatsstelling bij huur van bedrijfsruimte, wanneer is het mogelijk?

Annemarie Wiesmeier - van der BruggeAnnemarie Wiesmeier - van der Brugge

Wanneer een ondernemer zijn bedrijf wil overdragen, bijvoorbeeld bij bedrijfsopvolging (b.v. bij pensionering) of wijziging van rechtsvorm (zoals het omzetten van een VOF naar een BV), rijst vaak de vraag of ook het huurcontract kan worden overgedragen. In het huurrecht heet dit een indeplaatsstelling. Dit houdt in dat een nieuwe huurder, vaak de koper of rechtsopvolger van de onderneming, in de plaats van de oorspronkelijke huurder komt. We leggen hierna uit waar u allemaal rekening mee moet houden en wanneer het mogelijk is.

Geen overdracht zonder toestemming verhuurder

Volgens de hoofdregel van art. 6:159 BW kan een contract niet zomaar worden overgedragen zonder toestemming van de verhuurder. In het huurrecht geldt echter een bijzondere regeling. Die staat in art. 7:307 BW. Dit artikel maakt het mogelijk dat de huurder (die een ander de huurovereenkomst wil laten overnemen) via de rechter vervanging kan afdwingen, ook als de verhuurder daar niet mee instemt.

Artikel 7:307 BW: de uitzondering

Art. 7:307 BW biedt huurders van bedrijfsruimte de mogelijkheid om, onder bepaalde voorwaarden, een machtiging tot indeplaatsstelling te vragen aan de rechter. Dat kan wanneer de verhuurder geen toestemming wil geven voor overdracht van het huurcontract, terwijl de huurder zijn bedrijf, mét de huurovereenkomst, wil overdragen aan een opvolger.

Tijdigheid van het verzoek

In beginsel moet de toestemming voor indeplaatsstelling vóór de overdracht zijn verkregen. Echter, ook na de overdracht kan die toestemming nog worden verzocht. De huurder moet dan wel zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht de verhuurder informeren en toestemming vragen voor de indeplaatsstelling. Als de verhuurder weigert, moet de huurder dan ook weer zo spoedig mogelijk zijn verzoek tot indeplaatsstelling bij de rechtbank indienen. 

Voorwaarden voor indeplaatsstelling, die door huurder moeten worden aangetoond:

A. Het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf wordt als zodanig overgedragen;
B. De huurder heeft een zwaarwichtig belang bij de overdracht;
C. De nieuwe huurder biedt voldoende waarborgen voor een behoorlijke bedrijfsvoering en de nakoming van de huurovereenkomst.

A. Overdracht en bedrijfscontinuïteit

In de praktijk betekent dit dat de rechter beoordeelt of het gaat om de daadwerkelijke voortzetting van de in het gehuurde gevoerde onderneming. Zoals bijvoorbeeld bij de overdracht van de onderneming van ouders aan kinderen in verband met pensioen of het inbrengen van een VOF in een BV. 

In die situaties blijft de onderneming feitelijk hetzelfde en kan het als een overdracht van een uitgeoefend bedrijf worden aangemerkt. De rechter kijkt dan naar de feitelijke voortzetting, de identiteit van de onderneming en het belang van de huurder bij de omzetting.

B. Zwaarwichtig belang

Een indeplaatsstelling wordt alleen toegestaan als de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van de onderneming. In de wet of wetsgeschiedenis wordt geen definitie gegeven van zwaarwichtig belang. De rechtspraak heeft dat verder ingevuld. Het gaat om de omstandigheden van het geval. Die kunnen bijvoorbeeld zijn:

• Pensionering of ziekte waardoor de huurder zelf de onderneming niet kan voortvoeren en deze wil overdragen;
• Fiscale voordelen bij omzetting van een vof naar een B.V.;
• Bedrijfsopvolging of continuïteit van het familiebedrijf;
• Beperking van ondernemersrisico’s;
• Verbetering van pensioen- of aansprakelijkheidsstructuur.

C. Een nieuwe huurder die voldoende waarborgen biedt voor een behoorlijke bedrijfsvoering en de nakoming van de huurovereenkomst.

De rechter dient hier te oordelen of de nieuwe huurder voldoende stabiel is, zowel in financiële zin als in de zin dat hij de onderneming op zo een manier voort voert dat de verplichtingen uit de huurovereenkomst nagekomen kunnen worden. Dit kan bijv. worden aangetoond door het overleggen van jaarcijfers, de CV van de nieuwe huurder, een businessplan of als de nieuwe huurder eerder heeft gehuurd een verklaring van de vorige huurder.  

Belangen van de verhuurder

De verhuurder mag zich verzetten tegen een indeplaatsstelling als de nieuwe huurder onvoldoende financiële waarborgen biedt of er twijfels zijn over de bedrijfsvoering. De verhuurder hoeft natuurlijk niet een andere huurder te accepteren als dat hem een financieel risico en/of verminderde verhaalsmogelijkheden oplevert. 

Belangenafweging 

De rechter beoordeelt of het belang van de huurder voldoende zwaar weegt en of de verhuurder hierdoor niet onevenredig wordt benadeeld. De rechter weegt de belangen van beide partijen met in achtneming van de omstandigheden van het geval af. 

Vaak wordt de machtiging toegekend onder voorwaarden, zoals:

• Een persoonlijke borgstelling door de voormalige vennoten;
• Het stellen van een bankgarantie ter hoogte van enkele maanden huur;
• Voorwaarden over toekomstige overdracht van aandelen of bestuur.

Zo wordt de verhuurder beschermd, terwijl de continuïteit van de onderneming behouden blijft.

Verplichte afwijzingsgrond indeplaatsstelling

Uit art. 7:307 BW volgt dat een verplichte afwijzingsgrond voor indeplaatsstelling is dat de voorgestelde nieuwe huurder onvoldoende waarborgen biedt voor een behoorlijke bedrijfsvoering en de nakoming van de huurovereenkomst. Dit is een verplichte toets voor de rechter bij een vordering tot indeplaatsstelling en kan niet contractueel worden uitgesloten. Biedt de nieuwe huurder onvoldoende waarborgen, dan moet de rechter het verzoek tot indeplaatsstelling afwijzen.

Praktische conclusie

Een indeplaatsstelling huur bedrijfsruimte biedt ondernemers de mogelijkheid hun bedrijf, inclusief de huurovereenkomst, over te dragen. Als de verhuurder niet instemt kan de huurder naar de rechter om de indeplaatsstelling af te dwingen. De rechter kijkt zorgvuldig naar de belangen van beide partijen, het zwaarwichtig belang van de huurder en de waarborgen die de nieuwe huurder biedt.

Rechtspraak:

Hoe komt de rechtbank/ het Hof tot een oordeel, waar wordt naar gekeken? Dat leggen we aan de hand van een uitspraak van het Hof uit in ons artikel “Indeplaatsstelling komt voor de bakker” en ECLI:NL:GHDHA:2025:193.

Hulp bij indeplaatsstelling of huurgeschillen

Heeft u te maken met een geschil over indeplaatsstelling, bedrijfsopvolging of de overdracht van een huurcontract?

Mr Annemarie Wiesmeier – van der Brugge, specialist in huurrecht en vastgoedrecht, begeleidt zowel commerciële huurders als verhuurders bij dit soort vraagstukken.

Met meer dan 20 jaar ervaring als advocaat vastgoedrecht adviseert zij helder, strategisch en praktisch gericht op het beste resultaat voor uw onderneming.

Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kan je contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.