Dringend eigen gebruik: wanneer mag een verhuurder de huur beëindigen?

Sanne UilkemaSanne Uilkema

De situatie dat een verhuurder de huur wil beëindigen omdat hij zijn woning zelf wil betrekken komt vaak voor. Dit wordt “dringend eigen gebruik” genoemd. Maar wanneer mag dat eigenlijk? En hoe kijkt de rechter naar zo’n situatie? 

De wet bepaalt in artikel 7:274 BW dat een huurovereenkomst beëindigd kan worden wegens dringend eigen gebruik als: 

a) De verhuurder voor eigen gebruik de woning dringend nodig heeft;
b) In de belangenafweging de belangen van de verhuurder zwaarder wegen;
c) Er passende vervangende woonruimte voor de huurder is. 

Voorts kan door de huurder nog aanspraak gemaakt worden op een tegemoetkoming van de verhuiskosten ex artikel 7:225 BW. 

Onlangs werd hierover een duidelijke uitspraak  gedaan waarin de rechter oordeelde dat de huurovereenkomst werd beëindigd op grond van dringen eigen gebruik. Hieronder leggen we uit hoe de rechter tot zijn beslissing kwam en wat dit betekent voor huurders en verhuurders.

De rechter beantwoord daarbij drie vragen:

1. Staat vast dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik? 

De rechter beoordeelde eerst of de verhuurder de woning écht dringend nodig had. De redenen c.q. belangen van de verhuurder waren:

• De verhuurder en zijn partner keerden na negen jaar terug uit het buitenland;
• Het dienstverband was beëindigd en zij hadden geen inkomen meer;
• Ze hadden bijna de pensioengerechtigde leeftijd bereikt;
• Hun kinderen en kleinkinderen wonen in dezelfde straat als de verhuurde woning;
• De woning was hypotheekvrij.

De rechter vond deze redenen overtuigend genoeg om te spreken van dringend eigen gebruik. 

2. Belangenafweging: wegen de belangen van de verhuurder zwaarder dan de belangen van de huurder? 

Wanneer vast staat dat er sprake is van een dringend eigen gebruik moet de rechter beoordelen wiens belangen zwaarder wegen: die van de verhuurder of de huurders. De verhuurder heeft een dringende reden om terug te keren naar de woning vanwege het einde van zijn werk in het buitenland, zijn naderende pensioen, familiebanden in Nederland, financiële voordelen en fiscale redenen. De huurders voeren aan dat zij graag in de woning willen blijven vanwege familiebanden in de buurt, hun huisdieren en de ziekte van één van hen.

De rechter oordeelt dat het belang van de verhuurder hier zwaarder weegt. Hoewel de situatie voor de huurders ingrijpend is, blijkt niet dat zij specifiek aan deze woning zijn gebonden of dat verhuizen door ziekte onmogelijk is. De rechter is van oordeel dat de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan die van de huurder. 

3. Is er passende woonruimte beschikbaar voor huurder?

Vervolgens keek de rechter of de huurders redelijkerwijs andere woonruimte konden vinden.

De verhuurder had diverse advertenties overgelegd van passende woonruimte. De huurders hadden zich daarentegen volgens de rechter onvoldoende actief opgesteld in het zoeken naar een nieuwe woning. De rechter oordeelde dat er passende alternatieven beschikbaar waren.

Uitkomst: huurovereenkomst wordt beëindigd

De rechter komt tot het oordeel dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. De rechter kent daarbij een vergoeding toe volgens de wettelijk vastgestelde verhuiskostenvergoeding. Daarnaast heeft de rechter ambtshalve bepaald dat de verhuurder op grond van artikel 7:276 lid 3 BW een bedrag van € 50.000,00 aan huurder moet betalen, als later mocht blijken dat de wil om het verhuurde duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. De verhuurder moet dus oprechte intenties hebben om in het gehuurde te gaan wonen en ook te blijven wonen. 

Advies nodig?

Twijfelt u of er in uw situatie als verhuurder sprake is van dringend eigen gebruik of heeft u als huurder te maken met een opzegging van een huurovereenkomst door de verhuurder op grond van dringend eigen gebruik? Onze gespecialiseerde advocaten helpen u graag verder met advies, bemiddeling of een procedure.

Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kan je contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.