Minimumhuurtermijn van één jaar bij huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is nietig

Sanne UilkemaSanne Uilkema

De Rechtbank Midden-Nederland heeft in een uitspraak van 25 februari 2026 geoordeeld dat een minimumhuurtermijn van één jaar in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd nietig is. Een huurder mag een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd namelijk opzeggen met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn, ook wanneer in de huurovereenkomst is opgenomen dat tussentijdse opzegging gedurende het eerste jaar niet mogelijk is.

Deze uitspraak is van belang voor zowel huurders als verhuurders, omdat dergelijke bepalingen regelmatig voorkomen in huurovereenkomsten.

Wat speelde er?

De huurder had per 1 juli 2024 een woning gehuurd op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In de overeenkomst was opgenomen dat de huurder de overeenkomst niet vóór 30 juni 2025 mocht opzeggen.

In maart 2025 zegde de huurder de huurovereenkomst op tegen 30 april 2025. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat de huurder gebonden was aan de overeengekomen minimumduur van één jaar en daarom huur verschuldigd bleef tot 1 juli 2025. Omdat geen nieuwe huurder werd gevonden, verrekende de verhuurder de waarborgsom en een eerder betaalde boete met de niet betaalde huur over mei en juni 2025. De huurder stapte daarop naar de rechter.

Wat oordeelde de rechtbank?

De kantonrechter stelde vast dat artikel 7:271 lid 6 BW bepaalt dat een huurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd mag opzeggen met een opzegtermijn die gelijk is aan de betalingsperiode van de huur. Bij maandelijkse huurbetaling betekent dit doorgaans een opzegtermijn van één maand. Daarnaast bepaalt artikel 7:271 lid 8 BW dat afspraken die voor de huurder een langere opzegtermijn creëren, nietig zijn.

Volgens de rechtbank leidt een minimumduur van één jaar er feitelijk toe dat de huurder gedurende twaalf maanden niet kan opzeggen. Daarmee wordt de wettelijke opzeggingsmogelijkheid beperkt. Een dergelijke bepaling is daarom in strijd met dwingend recht en daarom nietig.

De huurder had de overeenkomst dus rechtsgeldig opgezegd per 30 april 2025 en de huurder was geen huur verschuldigd voor de maanden mei en juni 2025. 

Waarom is deze uitspraak belangrijk?

Deze uitspraak bevestigt nogmaals dat huurbescherming van huurder van een woning zwaar weegt. Verhuurders kunnen niet via contractuele bepalingen afwijken van dwingendrechtelijke regels over opzegging van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd.

In de praktijk worden nog regelmatig huurovereenkomsten gebruikt waarin een minimale huurperiode van één jaar wordt opgenomen. Deze uitspraak laat zien dat dergelijke bepalingen juridisch kwetsbaar zijn wanneer sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Wat betekent dit voor huurders?

Huurders die een woning huren op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd doen er goed aan hun contract kritisch te laten beoordelen wanneer daarin een minimale huurtermijn is opgenomen. Een bepaling die opzegging gedurende een bepaalde periode uitsluit, kan nietig zijn. In dat geval kan de huurder mogelijk eerder opzeggen dan de verhuurder stelt.

Wat betekent dit voor verhuurders?

Verhuurders doen er verstandig aan bestaande modelovereenkomsten en algemene voorwaarden te controleren op bepalingen over minimale huurduur. Heeft u toch huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd gesloten met een minimumduur, dan is deze bepaling nietig en in de praktijk dus niets waard. 

Juridisch advies over huurrecht

Heeft u vragen over de opzegging van een huurovereenkomst, een minimumhuurtermijn of een geschil tussen huurder en verhuurder? Neem dan contact op met een van onze huurrechtspecialisten. Wij adviseren en procederen regelmatig over woonruimtehuur, opzeggingen, huurgeschillen en de uitleg van huurovereenkomsten.

Voor meer informatie en juridische bijstand kan je contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie. Vanwege de voortdurende ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer volledig actueel zijn.