Huurcommissie verlaagt huurprijs vanwege energielabel: twee uitspraken die verhuurders helpen

Annemarie Wiesmeier - van der BruggeAnnemarie Wiesmeier - van der Brugge

Moet de Huurcommissie bij het toetsen van de aanvangshuurprijs uitsluitend kijken naar het energielabel dat op de peildatum geregistreerd stond?

Hoewel de Wet betaalbare huur uitgaat van het energielabel dat op de peildatum aanwezig is, blijkt uit recente rechtspraak dat rechters onder omstandigheden ook rekening houden met de feitelijke energieprestatie van de woning. Dat kan ertoe leiden dat een huurprijsverlaging door de Huurcommissie geen stand houdt.

Voor verhuurders, beleggers en vastgoedondernemers kan de afwezigheid of toepassing van een verkeerd energielabel leiden tot huurprijsvermindering en dus grote financiële gevolgen hebben. Het toepaste energielabel kan immers het verschil betekenen tussen een gereguleerde of geliberaliseerde huurwoning in de vrije sector en gemis van huurinkomsten.

Hoofdregel: label op peildatum

Sinds de Wet Betaalbare Huur geldt als uitgangspunt dat bij de puntentelling conform het woningwaarderingstelsel (WWS) wordt uitgegaan van het energielabel dat aanwezig is op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Ontbreekt een geldig label, dan wordt teruggevallen op het bouwjaar van de woning, wat veel minder punten oplevert en dus een veel lagere huurprijs.

De wetgever heeft het oordeel van de Hoge Raad uit 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005), die alstoen bepaalde dat de feitelijke toestand van de woning op de peildatum (moment van verhuur) bepalend is, en niet of deze energieprestatie op die datum al volgens de toepasselijke methode was bepaald, niet gevolgd. Waar de Hoge Raad vooral keek naar de feitelijke energieprestatie van de woning op de peildatum, legt de Wet betaalbare huur de nadruk op het op dat moment aanwezige energielabel.

Huurders gaan vaak naar de Huurcommissie omdat zij een huurprijsvermindering willen hebben en hopen dat door een toetsing van de aanvangshuurprijs (ex art. 7:249 BW) dat de huur wordt verlaagd. Ontbreekt een geldig energielabel of staat een verkeerd label in EP Online, dan levert minder WWS-punten op en wordt door de Huurcommissie, op grond van de Wet Betaalbare Huur, de huur verlaagd. Een verschil van enkele WWS-punten kan betekenen dat een woning van de vrije sector naar het gereguleerde segment verschuift. Dat kan leiden tot duizenden euro’s lagere huuropbrengsten per jaar en substantiële terugbetalingsverplichtingen aan huurders.

Maar twee recente rechtbankuitspraken laten zien dat deze regel niet altijd onverkort wordt toegepast als dit leidt tot een onredelijke situatie.

Rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2025:3392): later energielabel telt toch mee

In de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland van 2 juli 2025 (ECLI:NL:RBMNE:2025:3392) stond een huurovereenkomst centraal die was aangegaan vóór 1 juli 2024. De verhuurder had pas na aanvang van de huur een energielabel laten registreren.

De huurder stelde dat dit label buiten beschouwing moest blijven. De kantonrechter volgde dat standpunt niet.

Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad uit 2023 oordeelde de rechtbank dat een later opgesteld energielabel alsnog mag worden gebruikt bij de huurprijsbeoordeling, mits de feitelijke toestand van de woning niet is gewijzigd ten opzichte van de aanvang van de huur. Omdat daarvan geen sprake was, werden de extra energiepunten alsnog toegekend. 

De uitkomst was verstrekkend: de woning kwam uit boven de liberalisatiegrens, waardoor de overeengekomen huurprijs in stand bleef. 

Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2026:5429): feitelijke energieprestatie belangrijker dan administratieve registratie

Nog interessanter is de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 22 mei 2026 (ECLI:NL:RBAMS:2026:5429).

Hier was sprake van een woning waarvoor bij aanvang van de huur in de landelijke systemen nog een lager energielabel zichtbaar was. De verhuurder kon echter aantonen dat de woning feitelijk al vóór de huuringangsdatum voldeed aan de eisen voor energielabel A. De latere registratie bleek het gevolg van administratieve verwerking en correcties buiten de invloedssfeer van de verhuurder.

De kantonrechter keek niet uitsluitend naar wat op de peildatum in EP-Online zichtbaar was, maar naar de daadwerkelijke energieprestatie van de woning. Omdat de verhuurder voldoende aannemelijk had gemaakt dat de woning feitelijk al energielabel A had, werd voor de puntentelling van dat label uitgegaan. Daardoor bleef ook hier de overeengekomen huurprijs overeind. 

Wat betekenen deze uitspraken voor verhuurders/ beleggers?

Deze uitspraken maken duidelijk dat rechters bereid zijn verder te kijken dan een strikt administratieve benadering wanneer dat tot een onredelijke uitkomst zou leiden.

Daarbij lijken twee situaties te onderscheiden:

1. Huurovereenkomsten van vóór 1 juli 2024

Een later opgesteld energielabel kan nog steeds relevant zijn wanneer de feitelijke situatie van de woning sinds de huuringangsdatum niet is gewijzigd.

2. Administratieve onvolkomenheden

Ook onder het regime van de Wet betaalbare huur kan de feitelijke energieprestatie zwaarder wegen dan een registratieachterstand of administratieve fout, mits de verhuurder dat overtuigend kan bewijzen.

Deze uitspraken onderstrepen hoe belangrijk een goed dossier is. Bouwtekeningen, isolatierapporten, foto’s, facturen en correspondentie over energiemaatregelen kunnen beslissend zijn wanneer een huurder de huurprijs laat toetsen.

Conclusie

De Wet betaalbare huur lijkt op het eerste gezicht weinig ruimte te laten voor discussie over energielabels. De uitspraken van de Rechtbank Midden-Nederland en de Rechtbank Amsterdam laten echter zien dat de rechter blijft kijken naar de feitelijke werkelijkheid achter de registratie.

Een onjuist energielabel kan leiden tot een aanzienlijke huurprijsverlaging. Het is dan ook belangrijk kritisch te zijn op uitspraken van de Huurcommissie. Zeker sinds de invoering van de Wet betaalbare huur kunnen enkele punten al bepalen of een woning in de vrije sector valt of niet, hetgeen grote financiële gevolgen voor verhuurder kan hebben. In de praktijk zien wij regelmatig dat energielabels, isolatievoorzieningen of andere woningkenmerken niet volledig of onjuist zijn verwerkt in een puntentelling. Het is dan ook belangrijk om tijdig tegen de uitspraak van de Huurcommissie bij de rechtbank op te komen als verhuurder wanneer je twijfelt aan de juistheid ervan. Als je dit niet tijdig doet dan geldt de nieuwe huurprijs als tussen huurder en verhuurder overeengekomen, als je tijdig naar de rechtbank gaat, dan vervalt de uitspraak van de Huurcommissie (zie art. 7:262 BW).  

Wordt uw huurprijs ter discussie gesteld vanwege het energielabel of de puntentelling?

Dan loont het om niet alleen naar het labelregister te kijken, maar ook naar de onderliggende feiten en het beschikbare bewijs.

Brugrecht advocaten adviseert en procedeert voor vastgoedbeleggers, verhuurders en vastgoedondernemers over huurprijsregulering, de Wet betaalbare huur en procedures bij de Huurcommissie en de kantonrechter.

Veelgestelde vragen

Mag een later energielabel meetellen bij de huurprijscheck?

Bij huurovereenkomsten van vóór 1 juli 2024 kan dat onder omstandigheden wel. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een later vastgesteld energielabel mag worden gebruikt als de feitelijke toestand van de woning niet is gewijzigd.

Kan een uitspraak van de Huurcommissie worden aangevochten?

Ja. Op grond van artikel 7:262 BW kan binnen acht weken na verzending van de uitspraak een procedure bij de kantonrechter worden gestart. Een tijdig ingestelde procedure bij de rechtbank doet de uitspraak van de Huurcommissie vervallen, waardoor die niet meer geldig is.

Wat als het energielabel in EP-Online onjuist staat geregistreerd?

Uit een recente uitspraak van de Rechtbank Amsterdam blijkt dat de rechter onder omstandigheden kan kijken naar de feitelijke energieprestatie van de woning in plaats van uitsluitend naar de administratieve registratie.

Kan een verkeerd energielabel leiden tot huurverlaging?

Ja. Een lager energielabel leidt tot minder WWS-punten, waardoor de maximaal redelijke huurprijs lager kan uitvallen.

Advies nodig?

Onze gespecialiseerde advocaten helpen u graag verder met advies, bemiddeling of een procedure.

Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kan je contact opnemen met Brugrecht advocaten op
tel: 070-326 328 1 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.