All-in huur verhogen of beëindigen? Kan een verhuurder een extreem lage huur aanpassen?
Heeft u als verhuurder of vastgoedbelegger te maken met een extreem lage (all-in) huur die niet kostendekkend is? En vraagt u zich af of u de huur kunt verhogen of de huurovereenkomst kunt beëindigen?
De Rechtbank Amsterdam heeft op 23 januari 2025 geoordeeld dat huurbescherming zwaarder weegt dan financieel nadeel van de verhuurder.
In deze rechtszaak ging het precies over de vraag of de verhuurder een extreem lage huur kan aanpassen of dat een extreem lage huur tot beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden. Een verhuurder kocht een monumentaal pand mét huurder. De huur was € 456 per maand all-in, terwijl alleen al de energiekosten aanzienlijk hoger waren dan de huurprijs die huurder betaalt. De verhuurder leed daardoor structureel verlies op de exploitatie.
Kan de verhuurder in zo’n situatie de huur verhogen of de huurovereenkomst beëindigen?
De rechter is duidelijk: nee en oordeelt in kort:
• Een all-in huur verhogen kan alleen via wettelijke splitsing
• Een marktconforme huur afdwingen is bij gereguleerde huur niet mogelijk
• Verlies op de verhuur is geen grond voor beëindiging
De casus: monumentale woning met extreem lage all-in huur
De huurder woont sinds 1994 in een woning van circa 130 m² dat een Rijksmonument is (bouwjaar 1716). Er is geen schriftelijk huurcontract en huurder betaalt een all-in huurprijs van € 456,00 per maand. De woning is slecht geïsoleerd en heeft geen centrale verwarming.
Na aankoop blijkt dat de energiekosten € 606,94 per maand bedragen, terwijl de all-in huur € 456,00 is. De verhuurder lijdt dus een structureel en substantieel verlies en wil ofwel een marktconforme huur realiseren, dan wel de huurovereenkomst beëindigen om opnieuw te kunnen verhuren.
Wat probeerde de verhuurder?
De verhuurder zette breed in en probeerde onder meer:
• Ontbinding van de huurovereenkomst
• Beëindiging wegens dringend eigen gebruik (renovatie)
• Opzegging wegens weigering redelijk aanbod
• Opzegging wegens slecht huurderschap
• Herkwalificatie naar gebruiksovereenkomst
• Splitsing naar € 1.794 kale huur
• Gedeeltelijke ontbinding (energiekosten buiten huur)
Alle vorderingen werden echter afgewezen.
De belangrijkste juridische vragen
1. Is sprake van geliberaliseerde huur?
Nee, omdat de huurovereenkomst dateert uit 1994 en de huur onder de toenmalige liberalisatiegrens ligt, is er sprake van gereguleerde huur. Dit betekent dat er geen vrije huurprijsbepaling geldt en dat huurverhoging alleen mogelijk is binnen het wettelijke kader. De huurbescherming is in dit segment vergaand.
2. Kan een all-in huur alsnog worden verhoogd?
Alleen via de wettelijke route. In geval van een all-in huurprijs zal deze eerst moeten worden gesplitst in kale huur en een voorschot voor nutsvoorzieningen en servicekosten.
Op grond van artikel 17a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) geldt daarbij als uitgangspunt dat: kale huur = 55% en voorschot nutsvoorzieningen = 25% van de geldende all-in huurprijs.
In deze zaak betekent dat dat de kale huur uitkomt op circa € 250 per maand. Omdat sprake is van gereguleerde huur, is het juridisch niet mogelijk om de lage huurprijs te verhogen naar een marktconforme huurprijs. Een lage all-in huur verhogen naar marktniveau is daarmee uitgesloten.
Voor een nadere toelichting verwijzen wij naar ons artikel over all-in huur en sancties voor verhuurders.
3. Is verlieslatende exploitatie reden voor beëindiging?
Nee. Huurbescherming is dwingend recht en gaat vóór rendement.
De rechter overweegt dat de verhuurder het pand heeft gekocht mét huurder en dat bij een deugdelijk vooronderzoek duidelijk had kunnen zijn dat sprake was van een verlieslatende huur. Het financiële nadeel komt daarom voor rekening en risico van de koper en dus de verhuurder.
De rechter voegt daar aan toe: “Als de verhuurder een kat in de zak heeft gekocht, moet zij reclameren bij haar verkoper. Niet bij de huurder.”
Dat een verhuurder verlies lijdt, is op zichzelf geen grond om de huurovereenkomst te beëindigen of huurbescherming te doorbreken.
4. Is de wens om te renoveren reden om te beëindigen?
Dat zou kunnen, echter in dit geval was er niet eerder een redelijk voorstel gedaan dat voldoet aan de wettelijke voorschriften gedaan. En als dit wel het geval was, dan dient te worden aangetoond dat de huurder na renovatie niet meer terug kan naar het gehuurde.
5. Is hoog energieverbruik slecht huurderschap?
Niet automatisch. In dit geval was sprake van een slecht geïsoleerde woning zonder moderne installaties. Het hoge energieverbruik kan daardoor worden verklaard.
Er is geen overtuigend bewijs ingediend waaruit misbruik of onrechtmatig gedrag van de huurder blijkt. Het hoge energieverbruik leidt daarom niet tot de conclusie dat sprake is van slecht huurderschap.
6. Wordt een all-in huur een gebruiksovereenkomst?
Nee. De verhuurder stelde dat, omdat de energiekosten de all-in huur overstijgen, geen sprake meer is van huur maar van een gebruiksovereenkomst die eenvoudiger op te zeggen is.
De rechter gaat hier niet in mee. Volgens artikel 7:201 BW is sprake van huur als een zaak in gebruik wordt verstrekt en daarvoor een tegenprestatie wordt geleverd.
Dat de energiekosten inmiddels hoger zijn dan de totale all-in huurprijs en de verhuurder daardoor verlies lijdt, verandert de juridische kwalificatie van de huurovereenkomst niet.
Wat betekent dit voor vastgoedbeleggers?
Deze uitspraak bevestigt dat huurders in Nederland vergaand worden beschermd en dat dit de mogelijkheden voor verhuurders om een lage huur te verhogen of een huurovereenkomst te beëindigen aanzienlijk beperkt. Juist bij all-in huur en gereguleerde huur is het juridisch kader strikt. Dit is met name relevant voor beleggers die een woning kopen met een bestaande huurder en verwachten de huur te kunnen verhogen.
Voor vastgoedbeleggers en verhuurders betekent dit dat bij aankoop en exploitatie van verhuurd vastgoed scherp moet worden gekeken naar de feitelijke huursituatie, de toepasselijkheid van gereguleerde huur en de daadwerkelijke kosten.
1. Due diligence is cruciaal.
Controleer bij aankoop altijd:
• Is er sprake van all-in huur?
• Is de huur gereguleerd?
• Wat zijn de werkelijke kosten (energie, onderhoud)?
2. All-in huur is juridisch beperkt aanpasbaar.
De all-in huurprijs zal eerst gesplitst moeten worden, waarbij rekening moet worden gehouden met een mogelijke directe terugval in opbrengst. Let op! de huurder kan ook zelf om splitsing verzoeken. Indien de kale huur in het gereguleerde segment valt, kan de huur alleen binnen het wettelijke systeem worden verhoogd en niet naar een marktconforme huur.
3. Exploitatieverlies is geen beëindigingsgrond.
Verlieslatende verhuur vormt geen zelfstandige juridische grond voor beëindiging van de huurovereenkomst.
Heeft u als verhuurder of vastgoedbelegger te maken met een extreem lage (all-in) huur en wilt u deze verhogen of de huurovereenkomst beëindigen?
Uit de jurisprudentie volgt dat de mogelijkheden voor verhuurders om een lage huur aan te passen beperkt zijn, maar dat er in de praktijk vaak nog wel strategische opties zijn die wij voor u kunnen uitzoeken.
Brugrecht advocaten is gespecialiseerd in het huurrecht en adviseert en procedeert voor vastgoedbeleggers en verhuurders. Wij denken met u mee over wat in uw situatie wél mogelijk is, bijvoorbeeld bij:
• All-in huur die niet kostendekkend is
• Gereguleerde huur met beperkte aanpassingsmogelijkheden
• Aankoop van verhuurd vastgoed
• Huurprijsaanpassing en splitsing
• Procedures bij de Huurcommissie
• Beëindiging van huurovereenkomsten
• Renovatietrajecten
Wilt u weten wat in uw situatie juridisch wél mogelijk is?
Neem contact op voor een haalbaarheidsanalyse en inzicht in uw concrete mogelijkheden.
Advies nodig?
Onze gespecialiseerde advocaten helpen u graag verder met advies, bemiddeling of een procedure.
Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kan je contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per e-mail: info@brugrecht.nl
Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.
070-326 328 1 
info@brugrecht.nl
Lees publicaties 
For expats 
Zoeken 
