Oude hypotheek verwijderen bij overleden hypotheekhouder? Zo pakt u dat juridisch aan.

Annemarie Wiesmeier - van der BruggeAnnemarie Wiesmeier - van der Brugge

Staat er nog een oude hypotheek in het Kadaster en wilt u deze oude hypotheek verwijderen of laten doorhalen? En is de hypotheekhouder overleden of onvindbaar? 

In de praktijk zien wij regelmatig dat oude hypotheken “blijven hangen” in het Kadaster of dat rechtsopvolgers/erfgenamen niet te vinden zijn, waardoor notarissen niet verder kunnen zonder rechterlijke uitspraak. Dit kan de verkoop/levering van uw vastgoed blokkeren, omdat alleen de hypotheekhouder (die de hypothecaire lening heeft verstrekt) de hypotheek kan doorhalen. Als de oude hypotheek niet wordt doorgehaald/geroyeerd, kan er niet worden geleverd, met als gevolg dat koper de contractuele boete van 10% van de koopsom vordert van de verkoper. Een oude hypotheek verwijderen bij een overleden hypotheekhouder kan alleen via de erfgenamen of, als die ontbreken, via een rechtbankprocedure (art. 3:29 BW). Pas na een rechterlijke uitspraak kan het Kadaster de hypotheek doorhalen. Dit probleem komt vaak voor bij oudere hypotheken waarbij geen royement heeft plaatsgevonden.

De oplossing is juridisch goed mogelijk maar moet wél zorgvuldig worden aangepakt. In dit artikel geven wij in 5 stappen aan wat er moet gebeuren om die oude hypotheek doorgehaald te krijgen.

Stap 1: Controleer het Kadaster (wie is de hypotheekhouder?)

Uit kadastraal uittreksel hypotheken en beslagen is op te maken wie de hypotheekhouder is en de datum van inschrijving.

Stap 2: Hypotheekhouder overleden? Wie mag de hypotheek doorhalen?

Is de hypotheekhouder een particulier en overleden?

Dan geldt juridisch dat de (hypotheek)vordering over is gegaan op de erfgenamen (art. 4:182 BW). Alleen de erfgenamen mogen het royement tekenen (art. 3:274 BW) en instemmen met het royement. Zonder hun medewerking blijft de hypotheek dus in het Kadaster staan, ook als alles is afgelost.

Stap 3: Erfgenamen achterhalen

Dit kan je doen via het raadplegen van:

• Basisregistratie persoonsgegevens (BRP) (controle overlijden);
• Centraal Testamentenregister (CTR) (testament ja/nee);
• Notaris, die kan door een verklaring van erfrecht aangeven wie de erfgenamen zijn.

Stap 4: Oude hypotheek verwijderen zonder erfgenamen (rechtbankprocedure art. 3:29 BW)

Zijn erfgenamen onbekend of onvindbaar? Dan is de enige oplossing, een verzoekschriftprocedure starten bij de rechtbank om een waardeloosverklaring (art. 3:29 BW) te vragen. Dit houdt in dat de rechter wordt verzocht te verklaren dat de hypotheek geen rechtsgevolg meer heeft, omdat:

• de lening is afgelost;
• de hypotheekhouder is overleden;
• niemand meer kan tekenen.

Na toewijzing: wordt de rechterlijke uitspraak ingeschreven in het Kadaster en wordt de hypotheek definitief doorgehaald. De onroerende zaak wordt dan vrij van hypotheek geleverd.

Stap 5: Erfgenamen weigeren mee te werken?

Dan moeten zij eerst gesommeerd worden tot medewerking en als zij weigeren om mee te werken dan zal een procedure gestart moeten worden waarin de medewerking wordt gevorderd en/of een waardeloosverklaring aan de rechter worden verzocht.

Praktisch overzicht met betrekking tot verwijderen oude hypotheek

Praktisch advies bij het verwijderen van een oude hypotheek uit het Kadaster

Check voor de verkoop van de onroerende zaak of er nog een hypotheek op rust door het Kadaster te raadplegen. Als blijkt dat er nog een oude hypotheek op rust die al is afgelost, moet de hypotheekverstrekker achterhaald worden omdat die de enige is die de hypotheek kan laten doorhalen. Bestaat de hypotheekverstrekker niet meer, dan moet gezocht worden naar de rechtsopvolgers/erfgenamen. Deze moeten vervolgens worden aangeschreven met verzoek tot het doorhalen van de hypotheek. Als zij weigeren hieraan hun medewerking te verlenen, dan dient zo spoedig mogelijk een procedure gestart te worden om de nodige medewerking te verkrijgen danwel om een waardeloosverklaring te verzoeken, waardoor alsnog gekomen wordt tot het doorhalen van de hypotheek.

In veel gevallen is een rechtbankprocedure noodzakelijk om een oude hypotheek uit het Kadaster te laten verwijderen.

Wilt u uw oude hypotheek laten verwijderen en voorkomen dat uw vastgoedtransactie vastloopt?

Brugrecht advocaten, gespecialiseerd in vastgoedrecht, helpt u met het nemen van de juiste juridische stappen om de oude hypotheek opgeheven te krijgen, zodat u de verkochte onroerende zaak kan leveren. Neem direct contact op. Wij beoordelen uw dossier snel en zetten direct de juiste juridische stappen. 

Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kan je contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per e-mail: info@brugrecht.nl

Dit artikel is actueel op de datum van publicatie, vanwege de continue ontwikkeling van het recht kan de inhoud op een later moment niet meer up to date zijn.