BIJ VERKOOP WONING DOOR CONSUMENT-VERKOPER AAN ZAKELIJKE KOPER GELDT HET SCHRIFTELIJKHEIDSVEREISTE NIET: EEN MONDELINGE OVEREENSTEMMING IS DAN BINDEND.

Het schriftelijkheidsvereiste bij koop van een woning hoe zit dat ook al weer? Wie is gebonden aan de mondelinge overeenstemming?

Consument-koper wil na mondelinge overeenstemming niet nakomen

Art. 7:2 BW bepaalt dat in geval van de koop van een woning waarbij de koper een particulier is die niet handelt in de uitoefening van een bedrijf of beroep (consument/ particulier), er alleen sprake is van een rechtsgeldige koopovereenkomst als deze schriftelijk – middels een koopakte – is aangegaan. De achterliggende gedachte bij deze bepaling is dat de wetgever de consument-koper wil beschermen. Zolang er geen koopovereenkomst is getekend is er volgens de wet geen koopovereenkomst. Van de consument-koper kan dan ook niet met succes nakoming worden gevorderd, ook al zijn er diverse mails en is de concept koopovereenkomst aan partijen gestuurd. De consument-koper kan dan ook van de mondelinge koop afzien zonder gevolgen.

Consument-verkoper wil na mondelinge overeenstemming niet nakomen:

Wat nu als de consument-verkoper van de koop aan een consument-koper af wil zien voordat de koopovereenkomst is getekend? De Hoge Raad heeft zich in 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BU7212) over deze vraag uitgelaten. Hij bepaalde, dat in geval van een mondelinge overeenstemming over de verkoop van een woonhuis aan een consument-koper en consument-verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopovereenkomst, dan mag (ook) de consument-verkoper zich er ex art. 7:2 BW op beroepen dat aan de mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt. Dus de consument-verkoper kan succesvol een beroep doen op het schriftelijkheidsvereiste en van hem kan ook niet met succes nakoming gevorderd worden. 

Zakelijke koper wil na mondelinge overeenstemming niet nakomen:

Art. 7:2 BW is niet van toepassing als de koper de woning koopt in de uitoefening van diens bedrijf of beroep en dus een zakelijke koper is. De zakelijke koper kan derhalve wel gehouden geworden aan een mondelinge overeenstemming over de koop van de woning. De verkoper, of die nu consument of zakelijk is, kan dan met succes nakoming van de mondelinge koop vorderen.

Consument-verkoper komt na mondelinge overeenstemming met zakelijke koper niet na:

Op 20 oktober 2020 deed het Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2020:2757) uitspraak in zo’n zaak. Nadat er tussen de consument-verkoper en een professionele vastgoedhandelaar (zakelijke koper) overeenstemming was bereikt, maar voor het tekenen van de koopovereenkomst, gaf de verkoper aan van de koop af te willen zien. De koper liet het er niet bij zitten. De bodemrechter oordeelde dat er een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand was gekomen waaraan de verkoper gebonden was. De verkoper werd ook veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding. De verkoper ging in hoger beroep. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat de wetgever niet bedoeld heeft de consument- verkoper te beschermen in geval van verkoop aan een zakelijke koper. Immers, de verkoper kan zich voordat die de woning te koop aanbiedt laten voorlichten door deskundigen. Vaak heeft de koper die tijd niet, daarom geldt het schriftelijkheidsvereiste en de drie dagen bedenktijd teneinde de consument-koper te beschermen tegen onbezonnen acties. Het Hof Amsterdam sloot aan bij de wetsgeschiedenis en was met de rechtbank van oordeel dat het schriftelijkheidsvereiste bij een koop tussen een consument-verkoper en een zakelijke koper niet van toepassing is. Het Hof bepaalde dat de consument-verkoper gebonden was aan de mondelinge overeenstemming over de koop en dat de verkoper toerekenbaar te kort was geschoten en derhalve schadeplichtig was jegens de zakelijke koper. Het Hof kende voorts een hogere schadevergoeding toe dan de rechtbank.

Met deze uitspraak is eindelijk duidelijkheid gekomen en staat nu vast dat de consument-verkoper door een zakelijke koper gehouden kan worden aan een mondelinge koopovereenkomst. 

Goed nieuws voor de professionele vastgoedpartijen!

Dit is dus goed nieuws voor de professionele vastgoed partijen die, zoals ik regelmatig tegen kom in mijn praktijk, in deze overspannen vastgoedmarkt regelmatig worden geconfronteerd met consument-verkopers die na overeenstemming toch van de koop willen afzien omdat er een derde is die meer wil betalen voor de woning. De zakelijke koper kan de consument-verkoper dus gewoon aan de mondelinge koop houden en als die vervolgens niet nakomt kan de zakelijke koper schadevergoeding vorderen van de consument-verkoper.

Voor meer informatie en juridische bijstand in kwesties als deze kunt u contact opnemen met Brugrecht advocaten op tel: 070-326 328 1 of per mail: info@brugrecht.nl

mr Annemarie A.S. Wiesmeier- van der Brugge