Servicekosten

Huur vrije sector; contractsvrijheid bij overeenkomen vaste bijkomende (service)kosten, geen afrekening nodig.

Het Amsterdamse Hof (gepubl. 5 november 2018; ECLI:NL:GHAMS:2018:4030) heeft een interessante uitspraak gedaan, waarmee hij terug is gekomen van zijn eerdere uitspraken. Het Hof bepaalde hier dat er geen recht op terugbetaling van servicekosten bestaat ex art. 7:259 lid 1 BW, omdat dat artikel feitelijk bepaalt dat de betalingsverplichting van de huurder terzake servicekosten beloopt tot het bedrag dat is overeengekomen. Er geldt contractsvrijheid, er hoeft geen relatie te bestaan met de werkelijke kosten en er hoeft geen afrekening plaats te vinden.

De casus.

Mevrouw x huurde van 1 augustus 2014 tot 15 november 2016 een appartement. De huurprijs bedroeg € 1.500, bestaande uit de kale huur ad € 740, vaste prijs voor: gas/elektra/internet € 110, meubileringskosten € 450 en servicekosten V.V.E. € 200. Het betrof hier geliberaliseerde ofwel vrije sector huur.

Kort na haar vertrek vordert Mevrouw x van de verhuurder € 16.843,75 terug, nu zij van mening is dat zij de VvE-bijdragen en de meubileringskosten onverschuldigd zou hebben betaald. Verhuurder heeft de vordering verworpen. Mevrouw x gaat naar de rechter en vordert alle betaalde meubileringskosten en servicekosten VvE in totaal € 16.843,75 terug. Zij onderbouwt haar vordering door te stellen dat de verhuurder niet aan diens wettelijke plicht heeft voldaan om de betaalde voorschotbedragen jaarlijks en bij het einde van de huurovereenkomst af te rekenen (art. 7:259 BW). Voorts stelt zij dat ze de servicekosten VvE onverschuldigd heeft betaald, nu dit geen levering of dienst aan haar was, waardoor deze niet aan haar doorberekend kunnen worden.

De kantonrechter heeft Mevrouw x in het gelijk gesteld. Verhuurder was het niet eens met dit vonnis en is in hoger beroep gedaan. En met succes.

Het Hof vernietigt de uitspraak van de kantonrechter. Het Hof oordeelt dat Mevrouw x geen aanspraak kan maken op terugbetaling van de betaalde kosten voor meubilair en VvE kosten op grond van art. 7:259 BW. 

Het Hof baseert dit op het volgende. Artikel 7:259 BW, dat zowel voor geliberaliseerde als niet-geliberaliseerde huur geldt, bepaalt dat de betalingsverplichting van de huurder terzake de nutsvoorzieningen gebaseerd is op de individuele meter en voor wat betreft de servicekosten beloopt de betalingsverplichting tot het bedrag dat door huurder en verhuurder is overeengekomen. In deze zaak gaat het niet over de afrekening van de kosten van nutsvoorzieningen, maar om andere zaken waarvoor servicekosten worden gerekend. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt ook dat de betalingsverplichting voor de servicekosten op een andere manier dienen geregeld te worden, dan nutsvoorzieningskosten. Ten aanzien van servicekosten gaat het er om wat partijen hebben afgesproken. 

Het Hof geeft aan dat bij geliberaliseerde (vrije sector) woningen contractsvrijheid geldt ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (art. 7:259 lid 1 eerste volzin), net zoals partijen vrij zijn in het vaststellen van de huurprijs. Het artikel bepaalt dat de betalingsverplichting van de huurder terzake de servicekosten het bedrag dat is overeengekomen beloopt, dus er behoeft geen relatie te bestaan met de werkelijke kosten. Uit de inhoud van de getekende huurovereenkomst blijkt de overeenstemming tussen huurder en verhuurder en tevens uit het feit dat lopende de huurovereenkomst nooit is geklaagd. Voorts geldt dat in de huurovereenkomst blijkt dat het niet over voorschotten gaat, maar om het vaste bedragen als onderdeel van de totale prijs als bedoeld in art. 7:237 lid 1 BW.

Voor wat betreft de door de huurder betaalde VvE bijdrage, oordeelde het Hof dat art. 7:259 BW niet daarop ziet en dat partijen vrij waren daarover af te spreken wat zij wilden.

Het vonnis van de kantonrechter is vernietigd en verhuurder hoeft mevrouw X niets te betalen.

Conclusie: In geval van vrije sector huur, geldt een grote mate van contractsvrijheid. Partijen zijn vrij vaste prijzen af te spreken met betrekking tot de servicekosten. Ook kan overeengekomen worden dat de VvE-bijdrage door de huurder wordt betaald. Van belang is dat partijen daarover overeenstemming hebben. Hebben partijen overeenstemming over de bijkomende kosten, dan hoeft er geen afrekening plaats te vinden en zijn de werkelijke kosten ook niet van belang.

Voor meer informatie of advies terzake neemt u dan gerust contact op met Brugrecht advocaten, per e-mail info@brugrecht.nl of bel 070-3263281